Erschließungskosten
Ohne Bauland gibt es kein Eigenheim – an dieser Tatsache besteht kein Zweifel. Daher muss zwingend ein passendes Grundstück zur Verfügung stehen, bevor der erste Spatenstich erfolgen kann. Neben einer attraktiven Lage sollte sich das Baugrundstück idealerweise durch einen günstigen Preis auszeichnen, da bei einem Bauvorhaben jeder Euro zählt. Angehende Eigenheimbesitzer sollten sich jedoch nicht von vermeintlichen Schnäppchen blenden lassen, sondern die Eckdaten des Grundstücks sehr genau prüfen. Wer am Ende ein unerschlossenes Areal erwirbt, muss für die Erschließung oft eine stattliche Summe aufbringen. In extremen Fällen können diese Kosten sogar den ursprünglichen Kaufpreis des Bodens übersteigen.
Zusammensetzung der Erschließungskosten
Um sich vor bösen Überraschungen zu schützen, sollte sich jeder Bauherr frühzeitig mit der Zusammensetzung der Erschließungskosten auseinandersetzen, sofern kein voll erschlossenes Grundstück vorliegt. Wesentliche Bestandteile sind der Anschluss an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz. Hierzu zählen insbesondere die Zuleitungen für Strom, Trinkwasser und Abwasser. Darüber hinaus müssen Telefonanschlüsse und gegebenenfalls Verbindungen zum kommunalen Kabelnetz verlegt werden. Diese Maßnahmen, die der nicht-öffentlichen Erschließung zugeordnet werden, verursachen oft erheblichen finanziellen Aufwand. Erschwerend kommt hinzu, dass kalkulierte Kosten unter Umständen nur bis zu einer bestimmten Grundstückstiefe reichen; alle darüber hinausgehenden Arbeiten muss der Eigentümer in Eigenregie organisieren und finanzieren, was das Bauvorhaben massiv verteuern kann.
Öffentliche Erschließung und gesetzliche Rahmenbedingungen
Zusätzlich trägt die öffentliche Erschließung maßgeblich zu den Gesamtkosten bei. Hierbei geht es vor allem um die Anbindung an die kommunale Infrastruktur. Neben dem Straßenbau gehören auch Fußwege, öffentliche Grünanlagen und Parkflächen zur Erschließung eines Wohngebiets. Welche Maßnahmen konkret zur öffentlichen Erschließung zählen und wo die rechtlichen Grenzen verlaufen, ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. An sämtlichen dieser Infrastrukturmaßnahmen müssen sich die Eigentümer der anliegenden oder im betreffenden Gebiet befindlichen Grundstücke finanziell beteiligen, was eine sorgfältige Kalkulation im Vorfeld unerlässlich macht.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen einem erschlossenen und einem unerschlossenen Grundstück?
Ein erschlossenes Grundstück verfügt bereits über alle notwendigen Anschlüsse an das öffentliche Versorgungsnetz und die Verkehrswege bis zur Grundstücksgrenze. Bei einem unerschlossenen Grundstück, auch Rohbauland genannt, müssen diese Leitungen und Wege erst noch verlegt werden, was für den Käufer hohe zusätzliche Kosten bedeutet.
Welche Kostenfaktoren gehören zur sogenannten inneren Erschließung?
Zur inneren Erschließung zählen alle Kosten für die Verlegung der Leitungen auf dem privaten Grundstück selbst, also vom Übergabepunkt an der Grenze bis zum Hausanschluss. Diese Kosten trägt der Bauherr grundsätzlich allein, wobei die Länge der Zuleitungen und die Beschaffenheit des Bodens den Preis maßgeblich beeinflussen.
Wie hoch fallen die Erschließungskosten im Durchschnitt aus?
Die Kosten variieren stark je nach Kommune und Lage des Grundstücks, liegen aber für ein durchschnittliches Einfamilienhaus meist zwischen 10.000 und 25.000 Euro. Da die Erschließungsbeiträge rechtlich erst nach Abschluss der Maßnahmen fällig werden, sollten Bauherren beim Kauf von Altbeständen prüfen, ob bereits alle Beiträge mit der Gemeinde abgerechnet wurden.