Jede Investition ist mit Verlustrisiken verbunden. Dies gilt auch für Immobilienfinanzierungen. Es spielt dabei keine Rolle, ob ein Objekt zur Selbstnutzung bestimmt ist oder es an Dritte vermietet wird. Der Käufer kann stets einen Verlust erleiden. Dieser kann in einem Veräußerungserlös bestehen, der nicht die Einkaufs- und Betriebskosten deckt oder aber in einem dauerhaften Verlust bei einem Projekt, dessen Einnahmen nicht die Ausgaben decken.

Es kommt relativ häufig vor, dass eine Immobilie wenige Jahre nach dem Kauf wieder veräußert wird. Dann lässt sich oft nur ein Erlös am Markt erzielen, der nicht die Anschaffungskosten deckt. Der Eigentümer erleidet damit einen Verlust, der sich betriebswirtschaftlich betrachtet aus mehreren Komponenten zusammensetzt: Die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den gezahlten Kreditraten (als Summe) muss um die Mieteinnahmen bzw. die eingesparten Kaltmieten reduziert werden.

Das Verlustrisiko geht insbesondere bei zur Selbstnutzung bestimmten Immobilien nicht selten auch mit einem Überschuldungsrisiko einher. Ist der Eigenkapitalanteil einer Finanzierung gering oder wird sogar das gesamte Objekt auf Kredit bezahlt, kann es bei einer Veräußerung nach wenigen Jahren dazu kommen, dass der Erlös nicht einmal dazu ausreicht, um die offenen Verbindlichkeiten zu decken. Da in den ersten Jahren der Tilgung fast nur Zinsen gezahlt werden, ist dies sogar relativ häufig der Fall.

Das Verlustrisiko bei vermieteten Immobilien erstreckt sich nicht nur auf Differenzen zwischen An- und Verkaufspreise, sondern kann auch in einer Diskrepanz zwischen Einnahmen und Aufwendungen liegen. Liegt die Summe aus Abschreibungen und Betriebskosten nach Steuern unter den Einnahmen für die Kaltmiete, ist dies ein Verlust. Setzt sich dieser dauerhaft fort, muss der Eigentümer große Lasten tragen. Da bei zur Vermietung bestimmten Objekten die steuerliche Komponente eine große Rolle spielt, können auch Veränderungen des Einkommens zu einem Verlust führen: Sinkt der Grenzsteuersatz, sinkt auch die jährliche Steuerersparnis und das Projekt wird weniger rentabel bzw. gerät in die Verlustzone.

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