Kreditnehmer können bei ihrer Hypothekenfinanzierung grundsätzlich zwei verschiedene Modelle im Hinblick auf die Verzinsung wählen: Zum einen kann der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum oder auch den gesamten Tilgungszeitraum durch eine so genannte Zinsfestschreibung fixiert werden. Zum anderen kann der Darlehenszins auch flexibel und in Abhängigkeit des Zinsniveaus am Kapitalmarkt an einen festgelegten Referenzzinssatz gekoppelt werden. Als Referenzen werden häufig der EONIA oder der EURIBOR genommen, die beide wichtige Zinsindikatoren des Interbankenmarktes darstellen. Dem Referenzzinssatz wird dann ein bestimmter Prozentwert zugeschlagen. So kann im Darlehensvertrag beispielsweise vereinbart werden, dass der Zinssatz des Kredites sich stets auf den 3-Monats-EURIBOR plus zwei Prozentpunkte beläuft. Die Anpassung des Darlehenszinses an das Kapitalmarktniveau erfolgt dann in festgelegten Intervallen, zum Beispiel monatlich oder einmal im Quartal.

Eine variable Verzinsung bietet dem Kreditnehmer auf der einen Seite die Chance, im Verlauf der Tilgung von sinkenden Zinsen zu profitieren, birgt jedoch zum anderen das Risiko, dass sich die Kosten der Baufinanzierung durch einen Anstieg der Zinsen am Kapitalmarkt deutlich erhöhen. Im schlimmsten Fall kann das Vorhaben sogar in Gefahr geraten, wenn der Kapitaldienst aufgrund eines starken Anstiegs der Zinsen deutlich anwächst und die zusätzlichen Belastungen durch den Kreditnehmer nicht aufgefangen werden können. Der Verzicht auf eine Zinsfestschreibung erhöht somit das Niveau der Unsicherheit. Im Gegenzug müssen Kreditnehmer bei einer variablen Verzinsung jedoch keinen Aufschlag für die Zinsfestschreibung bezahlen, so dass die Konditionen zu Beginn des Tilgungszeitraumes zunächst günstiger ausfallen.

Wer das Risiko, das mit einer variablen Verzinsung einhergeht, begrenzen will, ohne eine Zinsfestschreibung mit der darlehensgebenden Bank zu vereinbaren (und somit die Chance auf fallenden Zinsen zu verschenken), der kann durch die Installation eines Zins-Caps auf seine Kosten kommen. Das Zinscap definiert ein Zinsniveau, das zu keinem Zeitpunkt der Tilgung überschritten wird, unabhängig davon, wie hoch der Referenzzinssatz ist.

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