Die Vorfälligkeitskosten sind die Kosten, die Banken in Rechnung stellen, wenn der Kreditnehmer ein Hypothekendarlehen vorzeitig kündigt. Sie sollen den Schaden der Bank decken, der entsteht, weil die vertraglich vereinbarten Zinszahlungen nicht wie geplant erfolgen. Wie hoch die Kosten bei einer vorzeitigen Rückzahlung ausfallen, ist je nach Situation und von Bank zu Bank unterschiedlich. Banken müssen grundsätzlich einer frühzeitigen Kündigung nicht zustimmen, wenn diese im Darlehensvertrag nicht vereinbart worden ist. Bei Darlehen mit Zinsbindung können Kreditnehmer erst nach 10 Jahren erstmalig gesetzmäßig kündigen. Ansonsten muss die Bank der Kündigung nur zustimmen, wenn der Kreditnehmer entweder in eine wirtschaftliche Notlage geraten ist und seine Immobilien veräußern möchte oder aber ein Verkauf aufgrund eines beruflich erforderlichen Umzugs erfolgt.

Liegt keiner dieser beiden Gründe vor, kann die Bank die Zustimmung zur vorzeitigen Rückzahlung verweigern. Stimmt sie der Kündigung dennoch zu, kann sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung praktisch nach billigem Ermessen festsetzen. Die guten Sitten dürfen dabei allerdings nicht verletzt werden.

In der Praxis können Vorfälligkeitsentschädigungen deshalb sehr hoch ausfallen, wenn der Kreditnehmer nur aufgrund eines beabsichtigten Kostenvorteiles kündigt. Dies ist etwa dann der Fall, wenn wegen einer Erbschaft o.ä. unerwartet viel Geld zur Verfügung steht oder das Zinsniveau seit der Kreditaufnahme deutlich gesunken ist. Liegt einer der oben genannten Gründe vor, sind Banken bei der Festsetzung der Vorfälligkeitskosten an bestimmte Regeln gebunden, die sich zum Teil direkt aus der Gesetzgebung, zum Teil aber auch nur indirekt aus deren Auslegung durch Gerichte ergeben. So muss die Bank etwa bei der Zugrundelegung des Zinssatzes, zu dem die Wiederanlage der zurückbezahlten Gelder erfolgt, den Zinssatz für Pfandbriefe heranziehen und nicht etwa den für Bundesanleihen, wie es in der Praxis oft der Fall ist. Zudem muss der Wegfall des Adressausfallrisikos bzw. deren praktische Reduktion nahe Null berücksichtigt werden.

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