Baufinanzierung zum niedrigen Zins umschulden. Wie die Umschuldung richtig funktioniert und worauf Immobilieneigentümer zu achten haben. Top-Konditionen dank Zinsvergleich.

Gewünschte Finanzierungsart Weitere Angaben Ergebnis
Mit unserem Vergleich von über 300 Finanzierungspartnern (Banken, Versicherungen und Bausparkassen) finden auch Sie eine maßgeschneiderte Finanzierung zu günstigen Konditionen.

Und so funktioniert es:

  1. Sie wählen die Art der Finanzierung – ob für Neubau, Immobilienkauf, Umschuldung oder Forward-Darlehen – und machen Angaben zu den anfallenden Kosten sowie gegebenenfalls zu Eigenkapital / Eigenleistungen.
  2. Danach tragen Sie die Eckdaten Ihrer Einkommens-, Einnahmen- und Ausgabensituation ein.
  3. Auf der Basis Ihrer Angaben berechnen wir die Finanzierbarkeit Ihres Vorhabens und Ihr persönlicher Vergleich wird erstellt – kostenlos und unverbindlich

Notwendigkeit der Anschlussfinanzierung

Nahezu alle Hypothekendarlehen werden zur Sicherung der Bauzinsen mit einer Zinsbindung abgeschlossen. Damit ist der Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum (meist 10 oder 15 Jahre) unabhängig von der Zinsentwicklung fixiert. Weil es nur den wenigsten Darlehensnehmern gelingt, ihre Immobilienkredite während dieser Zeit vollständig zurückzuzahlen, folgt nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Anschlussfinanzierung.

Die Anschlussfinanzierung ist eine komplett neue Finanzierung, d.h. sämtliche Finanzierungsdetails werden mit dem Darlehensgeber neu verhandelt. Somit muss sich nicht nur der Zinssatz ändern, ebenso lassen sich Ratenhöhe und Tilgung anpassen. Insgesamt existieren zwei Darlehensarten.

Prolongation: Steht für die Verlängerung der Immobilienfinanzierung beim bisherigen Darlehensgeber. Im Regelfall wird über den Restschuldbetrag einfach ein neuer Darlehensvertrag geschlossen.

Umschuldung: Es folgt ein Wechsel des Darlehensgebers. Anstatt beim alten Finanzierungspartner zu bleiben, wird das Darlehens bei einer anderen Bank aufgenommen. Diese Finanzierungsvariante verspricht oft eine satte Ersparnis.

Die Prolongation ist bequem aber auch teuer

Die meisten Immobilieneigentümer entscheiden sich für die Prolongation und bleiben somit bei ihrer bisherigen Bank oder Bausparkasse. Der Grund dafür ist die Bequemlichkeit. Für die Fortsetzung der Baufinanzierung genügt es, den neuen Darlehensvertrag zu unterschreiben. Die Ratenhöhe mag sich vielleicht ändern, doch letztlich bleibt alles beim Alten.

Allerdings hat dieser Komfort seinen Preis. Die Banken wissen, dass sich nur ein kleiner Teil ihrer Baufinanzierungskunden für die Umschuldung entscheidet. Weil die meisten Kunden nicht wechseln, brauchen die Kreditgeber keine Niedrigzinsen anbieten. Im Vergleich zur Umschuldung zahlt der Darlehensnehmer oft einen satten Zinsaufschlag.

Schlussendlich lautet die Frage, wie teuer dieser Zinsaufschlag den Kreditnehmer zu stehen kommt und ob es deshalb sinnvoll ist, lieber ein Umschuldungsdarlehen zu wählen. Wer sich diese Frage beantworten möchte, muss vorrangig auf zwei Dinge achten. Dies sind der Zinsunterschied (zwischen Prolongationsangebot und bestem Umschuldungsangebot) sowie der Darlehensbetrag.

Beispielrechnung: Prolongation vs Umschuldung

Restschuldbetrag: 120.000 Euro
Zinssatz Prolongation: 1,4 {04984521be58be361141e1f816b69f5d41ec9f85766c4d576603712bce2a3cd1} nom.
Zinssatz Umschuldung: 1,15 {04984521be58be361141e1f816b69f5d41ec9f85766c4d576603712bce2a3cd1} nom.
Anfängliche Tilgung: 1 Prozent
Zinsbindung: 10 Jahre

Kumulierte Zinsen Prolongation: 15.927 Euro
Kumulierte Zinsen Umschuldung: 13.089 Euro
Grundbuchkosten: 150 Euro
Gesamtersparnis: 15.927 – 13.089 – 150 = 2.688 Euro

Immobiliendarlehen umschulden – so ist der Ablauf

Egal ob Haus oder Wohnung – in den meisten Fällen verspricht der Umschuldungskredit einen schönen Zinsvorteil. Weil die Umschuldung mit einem Wechsel der Bank einhergeht, genügt es nicht, einen Darlehensvertrag zu unterschreiben. Den Ablauf einer Umschuldung haben wir nachfolgend beschrieben.

Darlehen vergleichen: Im ersten Schritt werden Umschuldungsangebote bei verschiedenen Banken eingeholt und verglichen. Unser unabhängiger Vergleich leistet dabei wertvolle Unterstützung.

Finanzierung abstimmen: Sofern sich ein günstigeres Darlehen findet, sollte es im Detail abgestimmt werden. Besonders der Umschuldungszeitpunkt ist von Bedeutung. Das ursprüngliche Darlehen gilt es am Stichtag abzulösen.

Darlehensvertrag unterzeichnen: Erst wenn der Vertrag unterschrieben ist, gelten die Konditionen als gesichert und der Umschuldung steht nichts mehr im Wege.

Grundschuldabtretung veranlassen: Zur Besicherung der Anschlussfinanzierung muss ein ausreichender Teil der Grundschuld als Sicherheit an die neue Bank abgetreten werden.

Immobiliendarlehen umschulden: Am Stichtag löst der neue Darlehensgeber die alte Finanzierung ab, d.h. der Kreditbetrag wird nicht an den Darlehensnehmer ausbezahlt. Stattdessen fließt das Anschlussdarlehen zur Ablösung direkt an den bisherigen Kreditgeber.

Grundschuldabtretung – keine Angst vor den Formalien

Die Abtretung der Grundschulden bereitet einigen Immobilienbesitzern zunächst Sorgen. Kein Wunder, schließlich sind sie mit solch einem Vorgang nicht vertraut. Doch der Ablauf ist einfach, im Grunde ist es nur erforderlich, das Grundbuchamt rechtzeitig anzuweisen.

Eine Grundschuldabtretung können die Sachbearbeiter der Behörde natürlich nur vornehmen, wenn der bisherige Darlehensgeber zustimmt. Aber das muss er, sofern neben dem umzuschuldenden Baukredit keine weiteren Verbindlichkeiten bestehen. Zur Freigabe der Grundschuld ist bei der Bank eine Löschungsbewilligung anzufordern.

Keine Angst, die Banken informieren ihre Umschuldungskunden ausführlich und stellen alle benötigten Informationen zur Verfügung. Außerdem: Wer sich von unserem Finanzierungsspezialisten beraten lässt, wird nicht nur beim Darlehensvergleich betreut. Unsere Berater begleiten jeden Finanzierungskunden von der Darlehenssuche bis zur Auszahlung.

Es dürfte deutlich geworden sein, dass die Voraussetzungen für eine Umschuldung eine Vorlaufzeit umfassen. Im Allgemeinen empfiehlt es sich, spätestens zwei bis drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung mit dem Darlehensvergleich zu beginnen und den Vertrag zeitnah zu unterschreiben. Wer eigentlich zu spät dran ist, steht trotzdem nicht unter Druck. Es ist möglich, den Restschuldbetrag vorerst mit einem variablen Darlehen (das sich jederzeit kündigen lässt) abzulösen. So bleibt Zeit, die Umschuldung in Ruhe vorzubereiten.

Zinssicherung per Forwarddarlehen

In Zeiten besonders niedriger Marktzinsen stellen sich viele Eigentümer die Frage, ob sie zur Zinssicherung wirklich bis zum Ende der Festzinsbindung warten müssen. Glücklicherweise müssen sie dies nicht, sofern die Restlaufzeit überschaubar ist.

Wer einen triftigen Grund hat, kann oftmals vorzeitig aus seinem Darlehensvertrag aussteigen. Allerdings kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dies ist eine Kompensationszahlung für den Zinsschaden, den das Geldinstitut erleidet. Meist ist die Vorfälligkeitsentschädigung stattlich bemessen, weshalb sich diese Option nicht anbietet.

Übrigens: Wer eine Zinsbindungsdauer von mehr als zehn Jahren vereinbart hat, kann trotzdem schon früher aus seinem Immobiliendarlehen aussteigen. Das im BGB verankerte Sonderkündigungsrecht gestattet einen Ausstieg aus jedem Darlehensvertrag nach spätestens zehn Jahren. Voraussetzung ist, dass der Kredit als Verbraucher aufgenommen wurde. Außerdem ist eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr einzuhalten.

Am einfachsten gestaltet sich die Zinssicherung, wenn die Zinsbindung in spätestens drei bis vier Jahren endet. Dann ist es möglich, die Umschuldung mittels Forwarddarlehen vorzunehmen. Hierbei handelt es sich um eine Variante des Umschuldungsdarlehens. Die eigentliche Ablösung des Restschuldbetrags erfolgt ganz normal zum Ende der Zinsbindungsfrist. Der Abschluss des Darlehensvertrags und die damit einhergehende Sicherung der attraktiven Konditionen kann jedoch schon einige Jahre früher erfolgen.

Bei Interesse an einem Forwarddarlehen als Finanzierungslösung nutzen Sie einfach unseren Vergleich. Per Baufinanzierungsrechner werden Finanzierungsangebote hunderter Banken ausgewertet. Sie können eine Anfrage wie jeder andere Umschuldungskunde stellen. Wir beraten Sie gerne.

Zinsvergleich: Umschuldung zu besten Konditionen

Die Umschuldung von Immobiliendarlehen gestattet es häufig, gegenüber der Prolongation eine schöne Zinsersparnis zu erzielen. Doch welche Bank das Umschuldungsdarlehen mit dem niedrigsten Zins anbietet, lässt sich nur per Vergleich feststellen.

Der Finanzierungsmarkt ist groß und schwer zu überblicken. Neben zahlreichen Regionalbanken werden Umschuldungen auch von Direktbanken angeboten. Wer es genau wissen möchte, muss je nach gewünschter Laufzeit bei mindestens 300 verschiedenen Geldinstituten anfragen. Der damit verbundene Aufwand ist jedoch zu groß, weshalb es besser ist, sich vom Finanzierungsspezialisten helfen zu lassen.

Seit Jahren betreuen wir private Immobilienbesitzer bei Baufinanzierungen und Umschuldungen. Alle Berater unserer Baufinanzierungsvermittlung können auf eine langjährige Erfahrung im Finanzierungsgeschäft blicken. Nutzen Sie deshalb die Chance und lassen Sie sich unverbindlich beraten. Wir durchleuchten den Markt und prüfen, wo die besten Zinsen für Ihre Finanzierung locken. Darüber hinaus begleiten wir Sie während des gesamten Prozesses, d.h. weit über den eigentlichen Darlehensvergleich hinaus.

Zinsvergleich & konkretes Umschuldungsangebot erhalten

Die Umschuldung von Haus oder Wohnung steht an? Lassen Sie sich vom Experten beim Vergleich aktueller Konditionen unterstützen. Wir prüfen, ob und wie viel Geld Sie mit einer Umschuldung gegenüber einer Prolongation sparen.

Der Service ist kostenfrei und unverbindlich, am Ende entscheiden Sie selbst, ob und wo Sie finanzieren möchten. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!