Das Tilgungssurrogat ist ein Synonym für einen Tilgungsträger und kann in einer kapitalbildenden Lebensversicherung, einem Banksparplan oder einem Bausparvertrag bestehen. Surrogate werden im Rahmen einer Baufinanzierung immer dann eingesetzt, wenn das Darlehen selbst endfällig getilgt wird und während der Laufzeit vom Darlehensnehmer ausschließlich die Zinsen an die darlehensgebende Bank entrichtet werden. Die Einzahlungen in den Tilgungsträger ersetzen dabei die Tilgung des Darlehens.

Je nach Anlagegegenstand des Tilgungsträgers kann durch die Konstruktion ein mehr oder minder großer Vorteil für den Kreditnehmer entstehen. Die Einzahlungen in Lebensversicherungen etc. erwirtschaften Renditen durch Zinsen und ggf. andere Erträge. Diese können im günstigsten Fall zu einer Reduktion der Finanzierungslast führen. Insbesondere wenn die Einzahlungen in auf Investmentfonds basierenden Anlagen getätigt werden, besteht die Chance auf hohe Erträge. Aufgrund des Risikos, das mit Anlagen am Kapitalmarkt verbunden ist, können fondsbasierte Investments allerdings nur dann als Tilgungsträger dienen, wenn zum Ende der Laufzeit eine Kapitalgarantie besteht, welche die Rückzahlung sämtlicher Einlagen gewährleistet. In dieser Variante fallen die monatlich vom Darlehensnehmer zu erbringenden Zahlungen hoch aus, weil – anders als bei einem nicht mit Kursrisiken verbundenen Banksparplan – keine garantierte Verzinsung besteht und somit die Darlehenssumme vollständig in den Tilgungsträger einbezahlt werden muss.

Die Nutzung von kapitalbildenden Lebensversicherungen bietet sich für Baufinanzierungen besonders an, da hier Angehörige des Kreditnehmers im Falle von dessen Ableben entschädigt und so existenzielle Nöte vermieden werden können. Wird ein Bausparvertrag oder ein gewöhnlicher Banksparplan als Tilgungsträger genutzt, bietet sich deshalb der Abschluss einer separaten Risikolebensversicherung an.

Da bei einem endfällig zu tilgenden Darlehen die valutierende Kreditschuld über die gesamte Laufzeit identisch ist, hängen die vom Kreditnehmer zu leistenden Zinszahlungen ausschließlich vom Darlehenszins ab. Eine langfristige Zinsbindung ist bei Tilgungsträger-Finanzierungen deshalb besonders wichtig, da Zusatzbelastungen durch steigende Zinsen sehr groß ausfallen und die Kalkulation in Gefahr bringen können.

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