Als Tilgungsplan wird der grafisch dargestellte Verlauf der Tilgung eines Darlehens verstanden. Dabei werden die einzelnen Zahlungen des Darlehensnehmers an die darlehensgebende Bank aufgelistet, wobei bei jedem einzelnen Termin dessen genauer Zeitpunkt, die Höhe des Betrages und dessen Zusammensetzung ersichtlich wird. Jede Kreditrate wird dabei in einen Zins- und einen Tilgungsanteil gesplittet, so dass auf einen Blick zu erkennen ist, wie groß der tatsächliche Vermögenszuwachs ist.

Bei Annuitätendarlehen, die mit einer über die gesamte Laufzeit identischen Rate verbunden sind, gestaltet sich ein Tilgungsplan derart, dass mit jeder vom Darlehensnehmer geleisteten Rate der Zinsanteil am gesamten Kapitaldienst sinkt und analog der Tilgungsanteil ansteigt. Zu keinem Zeitpunkt im Tilgungsverlauf ist eine der beiden Größen Null. Bei Darlehen, die mit tilgungsfreien Anlaufjahren versehen sind und bei denen zunächst nur die Zinsen auf den valutierenden Kreditbetrag gezahlt werden müssen, ist die intervallmäßige Zahlung bis zum Eintritt in die Tilgungsphase identisch hoch, sofern nicht ein variabel verzinstes Darlehen vorliegt.

Der Tilgungsplan gibt dem Kreditnehmer Aufschluss über verschiedene Eigenschaften seiner Finanzierung, die bei der Kalkulation vor und während der Anschaffung der Immobilie von Bedeutung sind. Bei nicht zur Selbstnutzung bestimmten Immobilien ist der Zinsanteil dabei von besonderer Bedeutung, da Finanzierungskosten als Betriebsausgaben in voller Höhe steuerlich geltend gemacht werden können. Um die Steuerersparnis zu optimieren, kann deshalb eine Anpassung der Fremdkapitalquote im Tilgungsverlauf vorgenommen werden. Im Tilgungsplan ist dann zum entsprechenden Zeitpunkt eine zusätzliche Beleihung des Objektes ersichtlich, die zu einem Anstieg der Zinsleistungen, die durch den Darlehensnehmer zu erbringen sind, führt.

Der Tilgungsplan sollte bei der Konzeptionierung der Finanzplanung einer Immobilienfinanzierung stets beachtet werden. Er gibt Aufschluss über die finanziellen Belastungen, die zu tragen sind und stellt die Basis für Renditeerwartungen dar. In der Regel müssen Verbraucher den Plan nicht selbst aufstellen, sondern können dies in Zusammenarbeit mit der darlehensgebenden Bank tun bzw. ihren Finanzberater bemühen.

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