Als Tilgungsprogression wird ganz allgemein ein fortlaufender Anstieg der Tilgung durch den Darlehensnehmer im Zeitverlauf bezeichnet. Dabei kann mit der Begrifflichkeit zum einen der Umstand beschrieben werden, dass bei einem annuitätischen Rückzahlungsverlauf der Anteil der Tilgung an der vom Kreditnehmer an die darlehensgebende Bank geleisteten regelmäßigen Zahlung ansteigt, während – spiegelbildlich – der Zinsanteil zurückgeht. Weiterhin kann eine vertraglich vereinbarte Erhöhung der Tilgungsleistung gemeint sein, die einen sukzessiven Anstieg der Leistungen des Kreditnehmers vorsieht.
Bei der annuitätischen Tilgung und der dabei automatisch erfolgenden Tilgungsprogression bleibt die Gesamtbelastung des Darlehensnehmers aus Zins und Tilgung während der gesamten Laufzeit des Darlehens konstant (fixe Zinsen vorausgesetzt). Mit jeder geleisteten Rate sinkt dabei der Anteil der auf Sollzinsen entfallenden Leistungen, da der valutierende Kreditsaldo im Zeitverlauf sukzessiv schrumpft und so die Basis für die Bemessung der Zinsen laufend kleiner wird. Bei Immobilienfinanzierungen, die nicht dem Erwerb eines selbstgenutzten Objektes dienen, ergibt sich für Kreditnehmer durch die Tilgungsprogression ein steuerlicher Effekt, da nur Zinsen als Betriebskosten geltend gemacht werden können, Tilgungsanteile allerdings nicht. Für private Bauherren, die ein selbstgenutztes Objekt finanzieren, entfällt die steuerliche Auswirkung, da diese ohnehin die Leistungen nicht geltend machen können.
Wird im Darlehensvertrag eine Tilgungsprogression vereinbart, steigt die vom Kreditnehmer zu leistende Rate an die Bank laufend an. Der Tilgungsanteil steigt bei dieser Variante im Zeitverlauf durch den Zinseffekt und die Progression gleichermaßen. Eine explizit vereinbarte Tilgungsprogression ist häufig im Rahmen von Finanzierungen anzutreffen, die aus mehreren Hypotheken bestehen, die insgesamt einen Beleihungsauslauf von mehr als sechzig Prozent verzeichnen. Diejenigen Finanzierungsbestandteile, die über den bei den meisten Banken als kritische Marke geltenden Beleihungswert von sechzig Prozent hinausgehen, werden dabei schnellstmöglich getilgt, um die aufgrund der Zinsaufschläge höheren Kosten so gering wie möglich zu halten. Die Hypotheken mit einem geringen Beleihungsauslauf werden dann mit einer Tilgungsprogression versehen und so in den ersten Jahren nur geringfügig zurückgeführt.

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