Der Tilgungsbausparvertrag versteht sich als eine Finanzierungsvariante, bei der ein Darlehensnehmer gleichzeitig ein Hypothekendarlehen aufnimmt und einen Bausparvertrag abschließt. Die Hypothek wird dabei grundpfandrechtlich mit der erworbenen bzw. erstellten Immobilie gesichert. Der Bausparvertrag dient als Tilgungsträger für die Hypothek, die sich als tilgungsfrei versteht; die Bausparsumme des Vertrages entspricht der Höhe des Hypothekenengagements.

Mit der Bedienung des Bausparvertrags entstehen Guthaben, die in zwei bis drei Abschnitten zur Deckung der Hypothek herangezogen werden. Die Länge der Zinsbindung des tilgungsfreien Darlehens ist dabei in der Regel identisch mit der Länge eines Tilgungsabschnitts. Ist die zur Tilgung erforderliche Bausparsumme erreicht, wird der Hypothekenkredit vollständig abgelöst. Der Kreditnehmer muss im Anschluss daran das Bauspardarlehen andienen.

Ein Tilgungsbausparvertrag versteht sich als eine vorfinanzierte Bausparkassenfinanzierung. Lohnenswert kann die Konstruktion in verschiedenen Situationen sein. Bei geringeren Volumina ist eine Bezuschussung seitens des Staates durch Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage dazu geeignet, einen Nettodarlehenszins nahe Null zu erreichen. Weiterhin ist der Tilgungsbausparvertrag mit sinkenden Belastungen im Zeitverlauf dann geeignet, wenn sich das Einkommen vorhersehbar verringert. Junge Doppelverdiener beispielsweise, die zu einem späteren Zeitpunkt die Gründung einer Familie planen, können von dem Modell einkommensgerecht profitieren.

Die Gesamtkosten einer derart ausgerichteten Finanzierung hängen vom Zinssatz der Hypothek, vom Guthabenzins der Bausparvertrags sowie der Summe der staatlichen Förderungen ab. Durch die seit neuestem bestehende Möglichkeit, auch Zulagen im Rahmen der staatlich geförderten Altersvorsorge (Riester-Rente) über die Einzahlung in einen Bausparvertrag zum Bau bzw. Erwerb einer selbstgenutzten Immobile zu verwenden, erhöht sich die Attraktivität eines Tilgungsbausparvertrages insbesondere auch für Familien. Je höher die staatlichen Zulagen ausfallen, desto größere Finanzierungsvolumina können zu Nullkosten abgewickelt werden.

Der Nachteil der Variante ist in der Unsicherheit im Hinblick auf den Zinssatz der Hypothek zu sehen. Durch die Aufteilung des Tilgungszeitraumes in mehrere Abschnitte fällt die Zinsbindung relativ kurz aus; da das Darlehen tilgungsfrei ist kann sich die Gesamtbelastung in Verbindung mit der Finanzierung signifikant erhöhen.

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