Immobilienfinanzierungen, bei denen Fremdwährungskredite zum Einsatz kommen, bieten dem Kreditnehmer die Chance, durch Wechselkursgewinne einen Teil der Schulden zu begleichen, ohne tatsächlich eine Zahlung zu leisten. Wechselkursgewinne entstehen dann, wenn der Kurs der Fremdwährung im Vergleich zum Euro absinkt. Der Kreditnehmer muss dann weniger Euro zahlen, um seine Verbindlichkeiten in der Kreditwährung zu tilgen, als es am Tag der Darlehensauszahlung der Fall war. Wechselkursgewinne können die Lasten einer Finanzierung deutlich reduzieren, wenn die Marktentwicklung sich im Sinne des Kreditnehmers günstig entwickelt. Es ist durchaus möglich, im Laufe einiger Jahre die Schuldenlast allein durch erzielte Wechselkursgewinne zu halbieren, wenn sich der Devisenmarkt günstig entwickelt. Wechselkursgewinne sind somit neben der Ersparnis durch ein günstigeres Zinsniveau in der Kreditwährung verglichen mit dem der Eurozone die zweite Säule, auf denen die Motivation einer Fremdwährungsfinanzierung fußt.

Den möglichen Wechselkursgewinnen und den sich daraus ergebenden Chancen stehen allerdings auch beträchtliche Risiken gegenüber. So kann sich der Wechselkurs auch zulasten des Kreditnehmers entwickeln: Steigt der Wert der Kreditwährung gegenüber dem Euro an, verteuert sich die Rückzahlung. Ein moderater Anstieg ist dabei zunächst durch die Zinsdifferenz gedeckt. Bei größeren Veränderungen treten jedoch schnell Verluste ein. Es ist sogar möglich, dass sich die Schuldenlast insgesamt vergrößert, obwohl ambitionierte Zahlungen geleistet werden. In diesem Fall fordert die Bank schon nach relativ kurzer Zeit zusätzliche Sicherheiten, um ihr Ausfallrisiko zu begrenzen. Kommt der Kreditnehmer dieser Aufforderung nicht nach, konvertiert die Bank bei weiter ungünstigen Kursentwicklungen am Devisenmarkt den Fremdwährungskredit in ein Euro-Darlehen und realisiert somit die Verluste. Der Kreditnehmer muss dann die Rückzahlung in Euro leisten und neben dem Kursverlust auch das heimische Zinsniveau schultern. Wechselkursgewinne sollten wegen des erhöhten Risikos deshalb nur für Kreditnehmer mit guter Bonität und starker Finanzkraft eine Motivation zur Aufnahme eines Darlehens in fremder Währung sein.

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