Als Wertpapiertilgung wird die Tilgung eines Immobilienkredits durch Wertpapiere verstanden. Grundsätzlich meint der Begriff jede Form der Ablöse eines Darlehens durch Wertpapiere, die der Bank übergeben werden. Meistens bezeichnet der Begriff jedoch eine Finanzierung, bei der die Tilgung über das Ansparen von Wertpapieren in einem Tilgungsträger gesichert wird. Es handelt sich dabei um endfällige Kredite, bei denen während der Laufzeit entweder nur die Zinsen gezahlt werden oder aber gar keine Zahlungen auf das Kreditkonto erfolgen.

Die Ablöse des Darlehens erfolgt durch die im Tilgungsträger angesparten Gelder, die sich aus den Einzahlungen und den damit erwirtschafteten Erträgen zusammensetzen. Die Motivation bei einer Wertpapiertilgung besteht darin, die hohen Ertragschancen zu nutzen, die Wertpapiere bieten. Das Modell lohnt sich nur, wenn die Erträge im Tilgungsträger die Zinskosten des Darlehens übersteigen. In der langfristigen Perspektive kann dies durchaus der Fall sein. Mit etwa Glück befindet sich am Ende der Kreditlaufzeit weit mehr Geld im Tilgungsträger, als für die Rückzahlung des Darlehens erforderlich ist. Die überschüssigen Mittel verbleiben dann beim Kreditnehmer und können zu anderen Zwecken wie etwa der Sicherung des Lebensstandards im Alter eingesetzt werden.

Mit einer Wertpapiertilgung sind allerdings auch Risiken verbunden, weil die Ertragsentwicklung mit Unsicherheiten behaftet ist. Entwickeln sich die Wertpapiere nicht so wie erhofft, kann im schlimmsten Fall das Geld im Tilgungsträger gar nicht ausreichen, um die offenen Forderungen zu bedienen. Das wird allerdings meist dadurch unterbunden, dass die Bank auf eine Kapitalgarantie zum Laufzeitende besteht, die die Deckung der Verbindlichkeiten sichert. Diese bezieht sich allerdings meist nur auf die einbezahlten Erträge, sodass bei schlechter Ertragsentwicklung Wertpapiertilgungen gegenüber anderen Finanzierungsmodellen nachteilig sind. Wertpapiertilgungen eignen sich besonders für risikoaffine Kreditnehmer, die die Chancen des Kapitalmarktes wahrnehmen möchten. Sicherheitsbewusste, die Verlustrisiken scheuen und absolute Sicherheit im Hinblick auf die Entwicklung ihres Vermögensstatus wünschen, fahren mit herkömmlichen Finanzierungen besser.

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