Das Überschuldungsrisiko betrifft grundsätzlich jeden, der eine Immobilie erwirbt und diese mit einem Kredit von der Bank finanziert. Kann das Darlehen aus irgendeinem Grund nicht mehr bedient werden, muss die Immobilie zur Deckung dienen. Reicht der Veräußerungserlös dann nicht aus, um die Verbindlichkeiten gegenüber der Bank zu decken, besteht ein Restsaldo fort, der bei ausreichendem Volumen aus eigener Kraft nicht mehr zu decken ist. Der Kreditnehmer ist dann überschuldet und muss in letzter Instanz eine private Insolvenz eröffnen, um sich von seinen Verbindlichkeiten zu befreien.

Die Überschuldung kann nie ganz ausgeschlossen werden. Arbeitslosigkeit oder Veränderungen im persönlichen Umfeld (z.B. Scheidung) können jeden treffen. In der Tat ist einer der Hauptgründe für Überschuldung in Deutschland im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen zu sehen. Die wesentliche Bestrebung muss es daher sein, das Überschuldungsrisiko so gering wie möglich zu halten. Dazu muss bereits im Vorfeld der Kreditaufnahme eine saubere Konzeption durchgeführt werden. Das Überschuldungsrisiko steigt mit dem Fremdkapitalanteil einer Finanzierung an. Wer nur wenig eigene Mittel einsetzt um eine Immobilie zu erwerben, kann im Fall der Zahlungsunfähigkeit seltener mit einem Veräußerungserlös rechnen, der die offenen Kredite deckt. Deshalb sollten Immobilienfinanzierungen stets mit einer ausreichend großen Eigenkapitaldecke vorgenommen werden. Die meisten Banken verlangen mindestens zehn Prozent der Investitionskosten plus die Erwerbsnebenkosten. Je größer der Eigenkapitalanteil ausfällt, desto günstiger sind jedoch im Regelfall auch die Zinsen, so dass es sich doppelt lohnt, vor dem Erwerb eines Objektes ausreichend zu sparen.

Das Überschuldungsrisiko korreliert zudem stark mit dem finanziellen Freiraum, der dem Kreditnehmer nach der Leistung des Kapitaldienstes aus seinem Budget zur Verfügung steht. Dieser sollte nicht zu knapp bemessen werden. Unvorhergesehene Ausgaben sollten ebenso finanzierbar sein wie Konsumwünsche, auf die nicht dauerhaft bzw. nur unter schmerzhaftem Verlustempfinden verzichtet werden kann. Werden diese Maßnahmen beachtet, sinkt das Überschuldungsrisiko für den Kreditnehmer signifikant.

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