Der Beleihungsauslauf versteht sich als das Verhältnis des Verkehrswertes einer Immobilie zum Volumen einer Hypothek. Ein Objekt mit einem Verkehrswert in Höhe von 300.000 Euro, das mit einer Hypothek in Höhe von 150.000 Euro belastet ist, verzeichnet demnach einen Beleihungsauslauf von 50 Prozent. Der Beleihungsauslauf ist bei der Bemessung des Zinssatzes einer Immobilienfinanzierung von großer Bedeutung, wobei ein positiver Zusammenhang zwischen Sollzins und Beleihungswert besteht. Grund für den Anstieg der Zinsen bei steigendem anteiligem Kreditvolumen ist der Risikozuschlag, den die darlehensgebende Bank dem Eigentümer der Immobilie in Rechnung stellt. Im Falle einer Insolvenz des Schuldners dienen das finanzierte Objekt und der im Rahmen einer Veräußerung erzielte Erlös zur Deckung der Ansprüche des Kreditinstitutes.

Je höher der Beleihungsauslauf dabei ist, desto größer ist aus Sicht der Bank das Risiko eines Veräußerungserlöses, der nicht zur Deckung der bestehenden Ansprüche ausreicht. Den geringsten Sollzins zahlen Kreditnehmer bei Darlehen, die im ersten Rang des Grundbuches eingetragen sind und deren Beleihungsauslauf maximal sechzig Prozent beträgt, wobei viele Kreditinstitute auch Beleihungswerte von fünfzig Prozent festsetzen. Das Risiko eines tatsächlichen Adressausfalls (wobei an dieser Stelle unbedingt von dem Risiko einer nicht ordnungsgemäßen Rückzahlung des Darlehens unterschieden werden muss) für die Bank gestaltet sich bei derartigen Konstellationen sehr gering.

Darlehensnehmer sollten aus Kostengründen versuchen, ausschließlich Hypotheken zu unterhalten, deren Beleihungsauslauf unter sechzig Prozent liegt. Die verbleibenden Mittel sollten aus Eigenkapital, öffentlichen Darlehen, die nachrangig ins Grundbuch eingetragen werden können, sowie Zuschüssen generiert werden. Alternativ können Bauspardarlehen herangezogen werden. Werden verschiedene Hypotheken unterhalten, sollten zur Minimierung der Gesamtkosten einer Finanzierung zunächst diejenigen getilgt werden, die geringeren Rangs im Grundbuch sind und dementsprechend einer höheren Verzinsung unterliegen. Der Großteil der öffentlich beworbenen Finanzierungsangebote bezieht sich im Hinblick auf den Zinssatz auf Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von weniger als sechzig Prozent des angemessenen Objektwertes.

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