Bei Hypothekenfinanzierungen gilt wie auch bei anderen Krediten, dass der Zinssatz mit dem von der Bank angenommenen Kreditausfallrisiko steigt. Je besser die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers gemäß der Prüfung durch den Finanzierungspartner ausfällt, desto günstiger sind die Kosten. Die Differenz zwischen dem Zinssatz, der für ein Darlehen an einen Kreditnehmer mit einer (angenommenen) perfekten Bonität gilt und dem, den ein bestimmter Kreditnehmer erhält, wird im Jargon auch als Bonitätszuschlag bezeichnet. Dies gilt ebenso für Zuschläge auf den Zinssatz, die bei einem Beleihungsauslauf von mehr als 60 Prozent erhoben werden. Je größer der Fremdkapitalanteil an der Finanzierung ist, desto höher fällt auch hier der Bonitätszuschlag aus.

Der Grund dafür ist einfach nachzuvollziehen: Kommt es im Verlauf der Finanzierung zu Zahlungsstörungen seitens des Kreditnehmers und kann dieser seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, muss die Bank zur Deckung ihrer Ansprüche die als Sicherheit hinterlegte Immobilie finanzieren. Wurde diese zu einem großen Teil mit Fremdmitteln finanziert, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass auch nach der Veräußerung noch Verbindlichkeiten des Kreditnehmers bestehen, die dieser möglicherweise nicht decken kann. Die höchsten Bonitätszuschläge werden deshalb bei so genannten Vollfinanzierungen erhoben, bei denen nicht nur 100 Prozent der Investitionskosten, sondern darüber hinaus auch die Erwerbsnebenkosten und Teile der Inneneinrichtung mit einem Kredit von der Bank finanziert werden.

Bonitätszuschläge werden immer auf den Zinssatz für das gesamte Darlehen erhoben. Die Gesamtkosten, die aus den Zuschlägen resultieren, sind erheblich und können sich auf einen hohen fünfstelligen Euro-Bereich summieren, weil Hypothekenfinanzierungen oft über Jahrzehnte laufen. Wer die Bonitätszuschläge seiner Finanzierung so gering wie möglich halten möchte, sollte vor der Kreditaufnahme zunächst Eigenkapital ansparen. Dies kann über einen Bausparvertrag ebenso geschehen wie über eins simples Sparkonto. Darüber hinaus sollten die Konditionen möglichst vieler Banken miteinander verglichen werden, weil gerade bei Konstellationen fernab der Idealbedingungen oft erhebliche Unterschiede bestehen. Gegebenenfalls kann auch die Konsultation einen Hypothekenvermittlers angebracht sein.