Banken stufen Kreditnehmer anhand ihrer individuellen Bonität in verschiedene Klassen ein. Je besser die Kreditwürdigkeit ist, desto günstiger fällt in der Regel auch der Zinssatz aus. Bei Immobilienkrediten sind die Unterschiede bei den Konditionen allerdings weitaus weniger groß als bei klassischen Ratenkrediten, die rein konsumtiven Zwecken dienen. Immobiliendarlehen sind grundpfandrechtlich durch die finanzierte Immobilie besichert, sodass die Bank ein Faustpfand besitzt, wenn der Kreditnehmer seinen vertraglichen Verpflichtungen zu irgendeinem Zeitpunkt während des Tilgungsverlaufs nicht mehr nachkommen kann oder will.
Die Bonitätsklasse hat dennoch Einfluss auf die Gesamtkosten eines Darlehens. Das gilt besonders dann, wenn der Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung, den der Kreditnehmer von sich aus mitbringt, gering ist. Dann nämlich hängt das Risiko der Bank in stärkerem Maße von der Kredittreue des Kreditnehmers ab, als es bei einer Finanzierung mit einem Beleihungsauslauf von 50 Prozent der Fall wäre. Die Bonität wird anhand verschiedener Kriterien eingestuft. Die wichtigste Variable ist in der Regel das Einkommen. Je mehr der Kreditnehmer verdient, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Kredit ausfällt. Das jedenfalls sehen Banken als erwiesen an. Das Einkommen allein ist jedoch nicht entscheidend für die Bonitätsklasse, in die ein Kreditnehmer eingestuft wird. Auch die Art der Erwerbstätigkeit ist von großer Bedeutung. Beamten wird in der Regel eine gute Kreditwürdigkeit bescheinigt, weil der Staat für ihr Einkommen haftet. Angestellte genießen einen besseren Ruf bei Banken als Selbständige. Auch das Alter ist für die Kreditwürdigkeit entscheidend: Da Statistiken belegen, dass Kreditnehmer im Alter unter 30 Jahren am häufigsten in Zahlungsstörungen verwickelt sind, erheben Banken hier gerne einen Aufschlag.
Die Bonitätseinstufung wird sehr stark eingetrübt, wenn eine so genannte negative Zahlungshistorie vorliegt. Das ist dann der Fall, wenn frühere Zahlungsstörungen durch einen Negativeintrag bei der Schufa oder einer anderen Auskunftei dokumentiert sind. Solche Einträge bleiben einige Jahre bestehen und können ein Ausschlusskriterium für die Kreditvergabe sein.