Als Bauzinsen werden die Zinssätze bezeichnet, die Kreditnehmer bei Hypothekenfinanzierungen an die darlehensgebende Bank entrichten müssen. Die Höhe des Zinssatzes richtet sich dabei nach der Laufzeit eines Darlehens, dem Beleihungsauslauf sowie den bei Abschluss des Kredites am Kapitalmarkt vorherrschenden Bedingungen.
Darüber hinaus unterscheiden sich die Bauzinsen auch je nach dem Anbieter, der als Finanzierungspartner gewählt wird. Die Zinsen einer Hypothekenfinanzierung werden bei annuitätisch konzipierten Darlehen in einer Rate mit der Tilgung entrichtet. Charakteristisch ist dabei der Umstand, dass der Zinsanteil am Kapitaldienst mit jeder vom Kreditnehmer geleisteten Rate sinkt, während sich umgekehrt der Tilgungsanteil erhöht. Für die Bemessung des Zinssatzes gilt, dass mit steigendem Fremdkapitalanteil einer Finanzierung auch der Zinssatz steigt, weil sich aus Sicht der Bank das Risiko höher gestaltet. Dabei gilt ein Eigenkapitalanteil von 40 Prozent als der Wert, ab dem keine Zuschläge erhoben werden.
In der Regel steigen die Bauzinsen auch mit der Laufzeit eines Kredites. Andere Konstellationen sind zwar möglich, in der Praxis jedoch sehr selten. Die Bedingungen des Kapitalmarktes schließlich sind für die Höhe der Zinsen sehr wichtig. In einem konjunkturell schwachen Umfeld sind die Konditionen für Kreditnehmer meist gut, während in Boom-Zeiten hohe Zinsen das Bild prägen. Zwischen den einzelnen am Markt aktiven Banken bestehen signifikante Unterschiede hinsichtlich der Konditionen für Baufinanzierungen. Insbesondere Direktbanken realisieren dabei regelmäßig niedrigere Zinsen als Sparkassen oder Filialbanken, was durch die günstigere Kostenstruktur begründet wird. Für Darlehensnehmer lohnt sich in jedem Fall der Vergleich der Konditionen mehrerer Institute. Auch die Dienste eines Finanzierungsvermittlers können sinnvoll sein.
Bauzinsen können bei Abschluss des Darlehensvertrages entweder für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben oder aber an einen variablen Referenzzinssatz gekoppelt werden. Die Zinsfestschreibung ist mit einem Kostenaufschlag verbunden, dessen Höhe sich nach den Konditionen am Kapitalmarkt richtet. Sie schützt jedoch Kreditnehmer vor stark steigenden Belastungen durch hohe Bauzinsen während der Tilgung.