Die Objektbewertung bezeichnet die Ermittlung des angemessenen Marktwertes für eine Immobilie. Dabei können unterschiedliche Verfahren zur Anwendung kommen. In Deutschland finden in der Regel das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren am häufigsten Anwendung. Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere zur Bewertung unbebauter Grundstücke genutzt und setzt voraus, dass in der unmittelbaren Umgebung des zu bewertenden Objektes ausreichend vergleichbare Grundstücke existieren, denen ein zuverlässiger Marktwert zugeordnet werden kann. Dieser wird aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelt, die in der Vergangenheit bei Transaktionen registriert wurden. Das Vergleichswertverfahren kann nicht angewendet werden, wenn keine vergleichbaren Objekte zur Verfügung stehen und ist deshalb in der Praxis umso mehr geeignet, je weniger spezifisch eine Immobilie ist.

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie ausschließlich über die mit dem Objekt erzielbaren Erträge ermittelt und bezieht sich nur auf das Gebäude, während das Grundstück nach dem obigen Vergleichswertverfahren bewertet wird. Das Ertragswertverfahren wird häufig bei Krankenhäusern, Hotels oder ähnlichen Objekten genutzt und setzt eine fundierte betriebswirtschaftliche Analyse voraus. Die Bewertung kann deshalb nur dann vorgenommen werden, wenn konkrete Größen wie der Cash-Flow, der von einer Unternehmung bei Nutzung des Gebäudes erzielt werden kann, bekannt sind. Das Ertragswertverfahren kommt in der Praxis sehr häufig zur Anwendung.

Beim Sachwertverfahren ist der Wert der einzelnen Bestandteile eines Gebäudes nach den anzunehmenden Herstellungskosten zu ermitteln, wobei ggf. eine angemessene Abschreibung vorgenommen werden muss, sofern es sich nicht um einen Neubau handelt. Das Grundstück, auf dem eine nach dem Sachwertverfahren zu bewertende Immobilie steht, ist nach dem Vergleichswertverfahren zu bewerten. Das Sachwertverfahren kommt häufig bei privat genutzten Immobilien zur Anwendung.

In Deutschland sind alle drei genannten Verfahren durch die Wertermittlungsverordnung normiert. Die Norm regelt, welche Maßstäbe und Bewertungsansätze zu nutzen sind und schränkt damit den Ermessensspielraum deutlich ein, sodass die Verfahren grundsätzlich als zuverlässig eingestuft werden können.

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