Der Beleihungsauslauf beschreibt das prozentuale Verhältnis zwischen dem Volumen einer Hypothek und dem Verkehrswert einer Immobilie. Beträgt der Verkehrswert eines Objekts beispielsweise 300.000 Euro und ist dieses mit einer Hypothek von 150.000 Euro belastet, so ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 50 Prozent. Dieser Wert ist für die Bemessung des Zinssatzes einer Immobilienfinanzierung von zentraler Bedeutung, da ein direkter Zusammenhang zwischen dem Sollzins und dem Beleihungswert besteht. Der Zinsanstieg bei einem höheren anteiligen Kreditvolumen resultiert aus dem Risikozuschlag, den die Bank dem Eigentümer berechnet. Im Falle einer Insolvenz des Schuldners dienen das Objekt und der Veräußerungserlös zur Deckung der Bankansprüche.
Risikokalkulation der Banken und Zinskonditionen
Aus Sicht des Kreditinstituts steigt mit einem höheren Beleihungsauslauf das Risiko, dass der Veräußerungserlös im Ernstfall nicht ausreicht, um alle bestehenden Ansprüche zu decken. Den niedrigsten Sollzins erhalten Kreditnehmer in der Regel für Darlehen, die im ersten Rang des Grundbuches eingetragen sind und deren Beleihungsauslauf maximal 60 Prozent beträgt. Viele Institute setzen diese Grenze sogar bereits bei 50 Prozent des Beleihungswertes an. Bei einer solchen Konstellation ist das Risiko eines tatsächlichen Adressausfalls – also eines finanziellen Verlusts für die Bank trotz Verwertung der Immobilie – äußerst gering.
Strategien zur Kostenminimierung bei der Finanzierung
Um die Kosten für eine Hypothek zu minimieren, sollten Darlehensnehmer anstreben, den Beleihungsauslauf unter der 60-Prozent-Marke zu halten. Die darüber hinaus benötigten Mittel sollten idealerweise aus Eigenkapital, Zuschüssen oder öffentlichen Darlehen finanziert werden, die nachrangig im Grundbuch besichert werden können. Auch Bauspardarlehen stellen hier eine sinnvolle Ergänzung dar. Werden mehrere Hypotheken genutzt, sollten zur Senkung der Gesamtkosten einer Finanzierung vorrangig jene Darlehen getilgt werden, die im Grundbuch einen hinteren Rang einnehmen und somit höher verzinst werden. Die meisten öffentlich beworbenen Zinssätze beziehen sich standardmäßig auf Finanzierungen mit einem Beleihungsauslauf von weniger als 60 Prozent des ermittelten Objektwertes.
FAQ
Wie berechnet man den Beleihungsauslauf einer Immobilie konkret?
Zur Berechnung dividiert man den benötigten Darlehensbetrag durch den von der Bank ermittelten Beleihungswert der Immobilie und multipliziert das Ergebnis mit 100. Dieser Prozentwert zeigt der Bank an, wie hoch ihr finanzielles Risiko im Falle einer Zwangsverwertung ist.
Warum führt ein geringerer Beleihungsauslauf zu niedrigeren Zinsen?
Ein geringerer Beleihungsauslauf bedeutet für die Bank eine höhere Sicherheit, da der Immobilienwert den Kreditbetrag weit übersteigt. Da das Risiko eines Kapitalverlusts bei einer Verwertung sinkt, gibt die Bank diesen Sicherheitsvorteil in Form von günstigeren Zinssätzen an den Kunden weiter.
Können auch nachrangige Darlehen den Beleihungsauslauf positiv beeinflussen?
Nachrangige Darlehen, wie sie oft von der KfW oder über Bausparverträge vergeben werden, senken zwar nicht den gesamten Fremdkapitalanteil, aber sie reduzieren den Anteil der teuren erstrangigen Bankfinanzierung. Dies hilft dabei, den Beleihungsauslauf für das Hauptdarlehen in einen Bereich zu bringen, der günstigere Konditionen ermöglicht.