Als Break-Even wird im Bereich der privaten Baufinanzierung der Zeitpunkt bezeichnet, ab dem sich der Erwerb einer eigenen Immobilie im Vergleich zu einem dauerhaften Mietverhältnis wirtschaftlich rentiert. Um diesen Punkt präzise zu ermitteln, müssen zahlreiche Variablen in ein korrektes Verhältnis gesetzt werden. Dazu zählen insbesondere der Kaufpreis der Immobilie inklusive der Erwerbsnebenkosten sowie die Zinsen für das Finanzierungsdarlehen. Ebenso wichtig sind der kalkulatorische Zinssatz für die alternative Anlage des Eigenkapitals, die aktuelle Kaltmiete inklusive zu erwartender Mietsteigerungen sowie die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, die allein der Eigentümer trägt.
Einflussfaktoren auf die Wirtschaftlichkeitsrechnung
Der Break-Even-Punkt steht in direktem Zusammenhang mit den genannten Kenngrößen. Je höher der Sollzins des Hypothekendarlehens ausfällt, desto länger dauert es ceteris paribus, bis sich der Immobilienerwerb gegenüber der Miete rechnet. Eine wesentliche Rolle spielt zudem die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals: Ein hoher kalkulatorischer Zinssatz verschiebt den Break-Even-Punkt weiter in die Zukunft. In diesem Kontext muss auch die Differenz zwischen der monatlichen Kreditrate und der potenziellen Kaltmiete betrachtet werden. Da die Mietbelastung anfangs oft geringer ist, ermöglicht dies den Aufbau eines Kapitalstocks. Viele Kalkulationen setzen hierbei eine Anlage in Aktien mit hohen Renditechancen voraus, was häufig zu einem rechnerisch sehr späten Break-Even führt.
Bedeutung der Mietentwicklung
Die ersparte Miete ist ein entscheidender Faktor bei der Ermittlung des Break-Even-Punkts und korreliert in der Regel mit dem Kaufpreis des Objekts. Grundsätzlich gilt: Je höher die Mietbelastung ausfällt, desto früher ist der Break-Even-Punkt erreicht. Auch die angenommene Mietendynamik über die Jahre hinweg ist von großer Bedeutung. Je stärker die Mieten im Zeitverlauf steigen, desto schneller erweist sich das Wohneigentum als die wirtschaftlich vorteilhaftere Option.
FAQ
Was versteht man unter dem Break-Even-Punkt beim Immobilienkauf?
Er markiert den spezifischen Zeitpunkt, an dem die Gesamtkosten des Wohneigentums die kumulierten Kosten eines vergleichbaren Mietverhältnisses unterschreiten. Ab diesem Moment erzielt der Käufer gegenüber einem Mieter einen rein finanziellen Vorteil durch seine Investition.
Welchen Einfluss hat das Eigenkapital auf diesen Zeitpunkt?
Höheres Eigenkapital reduziert zwar die Darlehenssumme und die Zinslast, bedeutet aber auch den Verzicht auf alternative Renditen am Kapitalmarkt. Ist die erwartete Rendite einer alternativen Geldanlage sehr hoch, verschiebt sich der Break-Even-Punkt für die Immobilie nach hinten.
Warum ist die Mietsteigerung eine so wichtige Variable?
Während die Kreditraten einer Finanzierung über lange Zeit stabil bleiben, steigen Mieten in der Regel inflationsbedingt kontinuierlich an. Eine hohe jährliche Mietsteigerungsrate führt dazu, dass die monatliche Ersparnis des Eigentümers schneller wächst und der Break-Even-Punkt früher eintritt.