Bei der Finanzierung einer Immobilie spielt der Sachwert des Objekts eine wesentlich wichtigere Rolle, als vielen Kaufinteressenten bewusst ist. Kreditinstitute ermitteln hierfür den sogenannten Beleihungswert, der gleich in mehrfacher Hinsicht maßgeblichen Einfluss auf die gesamte Finanzierungsstruktur nimmt. Entgegen einer weit verbreiteten Annahme entspricht der Beleihungswert nur in den seltensten Fällen dem tatsächlichen Marktpreis oder dem vereinbarten Kaufpreis der Immobilie. Um das Risiko bei der Darlehensvergabe zu minimieren, kalkulieren Banken äußerst konservativ. In der Praxis bedeutet dies, dass vom Marktwert in der Regel ein Sicherheitsabschlag abgezogen wird, um den Beleihungswert zu definieren.
Warum Banken Sicherheitsabschläge vornehmen
Es gibt fundierte Gründe, weshalb Banken bei ihrer Kalkulation nicht den vollen Marktwert ansetzen. Dies liegt primär daran, dass sich Immobilien in Notsituationen – etwa bei einer Zwangsversteigerung – nur selten zum regulären Marktpreis veräußern lassen. In solchen Fällen müssen Verkäufer oft spürbare Preiszugeständnisse machen, um zeitnah einen Käufer zu finden. Die Banken kalkulieren dieses Risiko durch den Sicherheitsabschlag proaktiv ein, um ihre Forderungen auch unter ungünstigen Marktbedingungen absichern zu können.
Auswirkungen auf Darlehenshöhe und Konditionen
Für potenzielle Darlehensnehmer ist die Kenntnis des Beleihungswertes von großem Vorteil, da er die Basis für die Ermittlung des Beleihungsauslaufs bildet. Dieser Wert wiederum beeinflusst direkt die Konditionen und den Zinssatz des Darlehens: Je höher die Differenz zwischen Darlehen und Beleihungswert, desto günstiger sind meist die Zinsen. Zudem entscheidet der Beleihungswert darüber, bis zu welcher maximalen Höhe ein Institut bereit ist, Kreditmittel bereitzustellen. Viele Banken finanzieren beispielsweise standardmäßig nur bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes. Bei einer geplanten Vollfinanzierung kann dies zur Folge haben, dass trotz des Begriffs dennoch Eigenkapital eingesetzt werden muss, da die Bank nicht den vollen Kaufpreis als Basis akzeptiert.
FAQ
Wie unterscheidet sich der Beleihungswert konkret vom Verkehrswert?
Der Verkehrswert spiegelt den aktuell am Markt erzielbaren Preis wider, während der Beleihungswert eine langfristige Sicherheit über die gesamte Kreditlaufzeit darstellen soll. Daher ziehen Banken vom Verkehrswert meist einen Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 Prozent ab, um Marktschwankungen abzufangen.
Welchen Einfluss hat ein niedriger Beleihungswert auf meinen Zinssatz?
Ein niedrigerer Beleihungswert im Verhältnis zur Kreditsumme erhöht den Beleihungsauslauf, was die Bank als höheres Risiko einstuft. In der Folge verlangt das Kreditinstitut höhere Zinsaufschläge, um dieses potenzielle Ausfallrisiko finanziell zu kompensieren.
Kann ich den Beleihungswert meiner Immobilie selbst beeinflussen?
Direkt beeinflussen lässt sich der Wert kaum, da er auf einer bankinternen oder gutachterlichen Bewertung basiert, die strengen gesetzlichen Vorgaben unterliegt. Dennoch können umfassende Modernisierungen oder energetische Sanierungen den nachhaltigen Wert des Objekts steigern und somit zu einem höheren Beleihungswert führen.