Ein Bauträgermodell beschreibt eine spezifische Vereinbarung zwischen einem Immobilienkäufer und einem Bauträger. Das wesentliche Unterscheidungsmerkmal zu einem gewöhnlichen Immobilienkaufvertrag besteht darin, dass das Objekt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht fertiggestellt ist. Häufig wurde mit den Baumaßnahmen noch gar nicht begonnen. In diesem Fall erwirbt der Käufer ein Grundstück verbunden mit einer detaillierten vertraglichen Vereinbarung über die künftige Errichtung der Immobilie. Der Bauträger verpflichtet sich dabei, das Gebäude gemäß einer präzisen Baubeschreibung zu erstellen und es nach Abschluss inklusive des Eigentumsübergangs an den Erwerber zu übergeben.
Rechtliche Rahmenbedingungen und Absicherung des Käufers
Bauträger benötigen für ihre Tätigkeit eine behördliche Genehmigung nach § 34c der Gewerbeordnung. Zudem unterliegen sämtliche Vertragsangelegenheiten der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese Verordnung ist besonders wichtig für die Regelung von Abschlagszahlungen, die der Käufer entsprechend dem jeweiligen Baufortschritt leistet. Hierdurch genießen Erwerber eine hohe Rechtssicherheit: Sollte ein Bauträger während der Bauphase Insolvenz anmelden, greifen Schutzmechanismen wie die von Banken garantierte Freistellungserklärung. Diese stellt sicher, dass geleistete Zahlungen, die noch nicht durch einen entsprechenden Bauwert gedeckt sind, zurückerstattet werden oder der Anspruch auf Fertigstellung bestehen bleibt.
Qualitätssicherung und Bonitätsprüfung des Bauträgers
Die wirtschaftliche Stabilität eines Bauträgers lässt sich bereits im Vorfeld durch verschiedene Maßnahmen prüfen. Hierzu zählen Bankauskünfte ebenso wie die Einholung von Referenzen früherer Kunden. Zur Sicherung der Bauqualität können Käufer zudem in Abstimmung mit dem Bauträger unabhängige Gutachter, beispielsweise vom TÜV, beauftragen. Diese Experten überwachen den Baufortschritt und die handwerkliche Ausführung direkt vor Ort. Da Immobilien direkt vom Bauträger oft preislich attraktiver sind als Bestandsobjekte, bleibt dieses Modell trotz der komplexen Abwicklung für private Käufer äußerst interessant.
FAQ
Was ist der wichtigste Unterschied zwischen einem Bauträgervertrag und einem normalen Hauskauf?
Beim Bauträgervertrag erwirbt der Käufer ein Objekt, das zum Zeitpunkt der Unterschrift meist nur als Planung oder im Rohbau existiert. Im Gegensatz zum Kauf einer Bestandsimmobilie zahlt der Erwerber hier nicht den vollen Preis sofort, sondern in Raten nach Baufortschritt gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung.
Wie sind Käufer geschützt, wenn der Bauträger während der Bauphase zahlungsunfähig wird?
Durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) darf der Bauträger Zahlungen nur entgegennehmen, wenn entsprechende Sicherheiten wie eine Auflassungsvormerkung oder eine Bankbürgschaft vorliegen. Im Falle einer Insolvenz sichert die Freistellungserklärung der finanzierenden Bank ab, dass das Objekt ohne Belastungen aus der Globalgrundschuld des Bauträgers an den Käufer übertragen werden kann.
Welche Bedeutung hat die Baubeschreibung im Bauträgervertrag?
Die Baubeschreibung ist das zentrale Dokument, das den genauen Leistungsumfang sowie die Qualität der verwendeten Materialien und Ausstattungen verbindlich festlegt. Alles, was nicht explizit in dieser Beschreibung aufgeführt ist, muss der Bauträger im Standardfall nicht leisten, weshalb eine detaillierte Prüfung vor Vertragsabschluss unerlässlich ist.