Privatpersonen haben die Möglichkeit, sich zu Baugruppen zusammenzuschließen, um gemeinsam ein Mehrfamilienhaus zu errichten. In diesem Modell übernehmen die Mitglieder eigenverantwortlich jene Funktionen, die üblicherweise ein Bauträger ausübt. Dies umfasst die gesamte Planung und Abstimmung mit Architekten und Handwerkern sowie den gemeinschaftlichen Erwerb des Baugrundstücks. Jede Partei finanziert dabei ihre eigene Wohneinheit und beteiligt sich anteilig an den Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Treppenhäuser, Aufzüge oder Gartenflächen.
Die Aufteilung dieser Gemeinschaftskosten erfolgt über definierte Verteilerschlüssel, die sich in der Regel am Anteil der jeweiligen Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche orientieren. Obwohl Baugruppen beim Erwerb kommunaler Grundstücke theoretisch dieselben Chancen wie gewerbliche Bauträger haben, gestaltet sich die Zuteilung in der Praxis oft schwierig. Aufgrund weniger etablierter Lobby- und Netzwerkstrukturen werden bekannte Bauunternehmen von Kommunen bei der Grundstücksvergabe häufig bevorzugt.
Vorteile, Individualisierung und potenzielle Risiken
Die Entscheidung für eine Baugruppe bietet erhebliche finanzielle Vorteile. Da klassische Bauträgermodelle oft hohe Gewinnmargen einplanen und von der asymmetrischen Informationsverteilung am Immobilienmarkt profitieren, entfallen diese Aufschläge beim gemeinschaftlichen Bauen. Dies macht die Finanzierung insgesamt kostengünstiger. Zudem ermöglichen die direkten Absprachen mit Fachplanern und Handwerkern ein hohes Maß an Individualität. So lassen sich unkonventionelle Raumaufteilungen oder spezielle Materialien realisieren, die im standardisierten Wohnungsbau kaum zu finden sind.
Dem gegenüber steht ein deutlich erhöhter Verwaltungs- und Abstimmungsaufwand während der Bauphase, der ein hohes Maß an Kompromissbereitschaft erfordert. Klare vertragliche Rahmenbedingungen sind daher essenziell, um Unstimmigkeiten innerhalb der Gruppe zu vermeiden. Ein weiteres Risiko betrifft die spätere Veräußerung: Hochgradig individualisierte Wohnungen mit sehr spezifischen Ausstattungsmerkmalen lassen sich auf dem freien Markt oft nur mit Zeitverzögerung oder Preisabschlägen verkaufen, da sie nicht den Massengeschmack bedienen.
FAQ
Welche Rechtsform wählen Baugruppen üblicherweise für ihr Vorhaben?
In der Vorbereitungsphase organisieren sich viele Gruppen als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), um Grundstücke gemeinsam zu erwerben und Verträge zu schließen. Nach der Fertigstellung wird das Objekt meist in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt, sodass jede Partei Sondereigentum an der eigenen Wohnung erhält.
Wie wird die Finanzierung bei einem gemeinschaftlichen Bauprojekt abgesichert?
Jedes Mitglied schließt in der Regel einen individuellen Darlehensvertrag für den eigenen Wohnanteil ab, während die Kosten für das Grundstück und den Rohbau oft über ein gemeinsames Konto abgewickelt werden. Banken verlangen hierfür meist detaillierte Verträge über die Kostentragungspflichten innerhalb der Gruppe, um das Risiko von Zahlungsausfällen einzelner Mitglieder zu minimieren.
Was passiert, wenn ein Mitglied der Baugruppe während der Bauphase aussteigt?
Für diesen Fall sollten im Gesellschaftsvertrag klare Regelungen getroffen werden, die beispielsweise die Suche nach einem Ersatzmitglied oder die Übernahme der Anteile durch die restliche Gruppe definieren. Ohne solche Klauseln kann der Ausstieg eines Partners die Finanzierung des gesamten Projekts gefährden und zu erheblichen rechtlichen Verzögerungen führen.