Wer ein Haus baut, ist in der Regel an einem zügigen Baufortschritt interessiert, um möglichst zeitnah in die eigenen vier Wände einzuziehen. Doch ein schneller Fortgang der Arbeiten ist nicht nur aus persönlichen Gründen erstrebenswert, sondern spielt auch bei der Baufinanzierung eine zentrale Rolle. Entgegen weitverbreiteter Annahmen zahlen Banken das Darlehen bei einem Neubau nämlich nicht in einer Summe aus.
Die Auszahlung erfolgt stattdessen in Teilbeträgen, deren Höhe sich streng am tatsächlichen Baufortschritt orientiert. Der Bauherr kann somit immer nur über den Anteil des Kredites verfügen, der dem bereits geschaffenen Wert am Bau entspricht. Bei Fertighäusern fordern die Hersteller Zahlungen meist nach dem Erreichen definierter Fertigungsabschnitte an. Um sicherzustellen, dass keine Gelder ohne entsprechenden Gegenwert fließen, muss der Fortgang der Arbeiten gegenüber der Bank nachgewiesen werden. Als rechtliche Grundlage für diese Zahlungspläne dient häufig die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Risiken bei Verzögerungen und finanzielle Konsequenzen
Kommt es auf der Baustelle zu Verzögerungen, die nicht zeitnah behoben werden können, hat dies unangenehme finanzielle Folgen für den Kreditnehmer. Nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit verlangen Banken für den noch nicht abgerufenen Darlehensteil Bereitstellungszinsen. Zudem ergeben sich weitere Nachteile: Ein vereinbartes Disagio (Abschlag) wird meist sofort in voller Höhe auf den gesamten Kredit angerechnet, was der Bank Zinsvorteile verschafft, während dem Bauherrn Kapital fehlt.
Ein oft unterschätzter Aspekt betrifft das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB. Die wichtige Zehnjahresfrist, nach der ein Darlehen trotz langer Zinsbindung kostenfrei gekündigt werden kann, beginnt erst mit dem Tag der vollständigen Auszahlung des letzten Teilbetrages. Jede Verzögerung am Bau schiebt diesen Zeitpunkt somit weiter nach hinten und bindet den Kunden länger an den Vertrag.
FAQ
Nach welchem Schema erfolgen die Teilauszahlungen während der Bauphase?
Die Auszahlungen richten sich nach dem Baufortschritt und werden meist in bis zu sieben Raten unterteilt, die nach Abschluss bestimmter Gewerke wie dem Rohbau oder der Dachdeckung fällig werden. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gibt hierbei verbindliche Maximalsätze für die jeweiligen Abschnitte vor, um den Bauherrn vor Überzahlungen zu schützen.
Was sind Bereitstellungszinsen und ab wann müssen diese gezahlt werden?
Bereitstellungszinsen sind eine Gebühr der Bank für das Vorhalten des noch nicht abgerufenen Darlehenskapitals während der Bauzeit. In der Regel gewähren Kreditinstitute eine bereitstellungszinsfreie Zeit von drei bis zwölf Monaten, nach deren Ablauf monatlich meist 0,25 Prozent auf den restlichen Darlehensbetrag fällig werden.
Wie wirkt sich eine verzögerte Vollauszahlung auf das Sonderkündigungsrecht aus?
Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht erlaubt es Kreditnehmern, ein Darlehen zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang der Darlehenssumme mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Da die Frist erst mit der letzten Teilauszahlung startet, verlängert jede Bauverzögerung die tatsächliche Bindung an die finanzierende Bank über die ursprünglich kalkulierten zehn Jahre hinaus.