Wer eine Immobilie auf Kredit erwirbt, trägt neben den eigentlichen Investitionskosten auch erhebliche Finanzierungskosten. Die Gesamtkosten des Projekts setzen sich somit aus dem Kaufpreis und den Gebühren für die Vorfinanzierung durch das Kreditinstitut zusammen. Da sich eine Immobilienfinanzierung meist über Jahrzehnte erstreckt, ist die einfache Summe aller monatlichen Raten wenig aussagekräftig. Stattdessen wird der künftige Zahlungsstrom des Darlehens auf den heutigen Zeitpunkt abdiskontiert. Dieser Wert wird als Finanzierungspreis zu Gegenwartskosten oder als Barwertpreis bezeichnet.
Der Barwertpreis dient als verlässlicher Indikator für den tatsächlichen Aufschlag, den ein Käufer gegenüber dem Marktpreis oder den Herstellungskosten durch die Finanzierung leistet. Die Höhe dieses Aufschlags wird durch das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Aufnahme, den Eigenkapitalanteil sowie die Bonität des Kreditnehmers bestimmt. Zudem spielt die Tilgungsrate eine entscheidende Rolle.
Einflussfaktoren und strategische Bedeutung der Barwertkosten
Die einzelnen Parameter wirken sich direkt auf die Barwertkosten aus: Hohe Marktzinsen treiben die Kosten nach oben, während ein solider Eigenkapitalstock und eine exzellente Bonität die Konditionen spürbar verbessern. Auch eine schnelle Entschuldung durch einen hohen anfänglichen Tilgungssatz wirkt sich positiv auf die Gesamtkostenrechnung aus.
Anhand der Barwertkosten lässt sich objektiv beurteilen, ob eine Finanzierung wirtschaftlich sinnvoll ist. In Hochzinsphasen oder bei geringem Eigenkapital können die Finanzierungskosten so massiv steigen, dass von einem Erwerb abzuraten ist. Banken preisen die damit verbundenen Risiken in Form von Zinsaufschlägen ein, was die Gesamtlast weiter erhöht. Obwohl der Barwertpreis eine wertvolle Entscheidungshilfe darstellt, findet er in der privaten Baufinanzierung bisher kaum Beachtung. Weder Banken noch Immobilienmakler integrieren diese Kennzahl standardmäßig in ihre Beratungsgespräche.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen der Ratensumme und dem Barwertpreis?
Die Ratensumme addiert lediglich alle künftigen Zahlungen, während der Barwertpreis diese Zahlungen auf den heutigen Wert abdiskontiert. Dadurch wird der Zeitwert des Geldes berücksichtigt, was einen realistischen Vergleich der Finanzierungskosten mit dem heutigen Immobilienwert ermöglicht.
Warum berücksichtigen Banken den Barwertpreis selten in der Beratung?
Banken konzentrieren sich in der Verkaufsberatung primär auf die monatliche Belastbarkeit und den effektiven Jahreszins, da diese Werte für Kunden greifbarer sind. Der Barwertpreis könnte die Gesamtkosten der Finanzierung sehr deutlich vor Augen führen, was aus Sicht des Vertriebs nicht immer verkaufsfördernd wirkt.
Wie kann ein hoher Tilgungssatz die Barwertkosten einer Finanzierung senken?
Durch eine höhere Tilgung verringert sich die Restschuld des Darlehens deutlich schneller, wodurch über die Gesamtlaufzeit weniger Zinsen auf das geliehene Kapital anfallen. Dies reduziert den Barwert der gesamten Zinslast und macht die Finanzierung insgesamt günstiger für den Kreditnehmer.