Unter einer Zusatzhypothek versteht man ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen, das zusätzlich zu bereits bestehenden Belastungen auf dieselbe Immobilie aufgenommen wird. In der Regel handelt es sich hierbei um nachrangige Finanzierungen, die verschiedenen Zwecken dienen können. Sie kommen sowohl bei der Erstfinanzierung eines Objekts zum Einsatz als auch zur Finanzierung späterer Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen. Darüber hinaus ist es möglich, eine Immobilie über eine Zusatzhypothek für fremde Zwecke, wie etwa den privaten Konsum, zu beleihen.
Risikobewertung und preisliche Gestaltung
Aufgrund ihres niedrigeren Ranges im Grundbuch ist eine Zusatzhypothek für das kreditgebende Institut mit einem erhöhten Ausfallrisiko verbunden. Dieses resultiert einerseits aus der gesteigerten monatlichen Gesamtbelastung des Schuldners und andererseits aus dem potenziellen Unterdeckungsrisiko bei einer Zwangsversteigerung im Falle einer Insolvenz. Da im Verwertungsfall zuerst die Ansprüche der vorrangigen Gläubiger bedient werden, lassen sich Banken dieses zusätzliche Risiko durch einen im Vergleich zu erstrangigen Hypotheken höheren Zinssatz vergüten.
Voraussetzungen für die Inanspruchnahme
Zusatzhypotheken werden regelmäßig dann genutzt, wenn bauliche Maßnahmen anstehen und keine anderen Finanzmittel zur Verfügung stehen oder wenn ein kapitalintensiver Bedarf außerhalb der Immobiliennutzung gedeckt werden muss. Letzteres ist oft dann der Fall, wenn die Bonität des Eigentümers für einen herkömmlichen Ratenkredit nicht ausreicht und die Immobilie stattdessen als Pfandsicherheit fungieren soll. Eine solche zweckfremde Beleihung ist jedoch meist nur realisierbar, wenn das Objekt insgesamt moderat belastet ist; als Orientierungswert gilt hier ein maximaler Beleihungsgrad von etwa 80 Prozent des Verkehrswertes.
Anbieterwahl und besondere Formen der Verrentung
Grundsätzlich können zusätzliche Beleihungskredite bei jedem beliebigen Kreditinstitut beantragt werden, wobei bestehende Grundbucheintragungen stets berücksichtigt werden müssen. Eine Sonderform ergibt sich, wenn ein einziges Institut sämtliche Finanzierungen eines Objekts übernimmt: In diesem Fall kann die Zusatzhypothek als Instrument zur Immobilienverrentung dienen. Hierbei zahlt die Bank dem Eigentümer in regelmäßigen Intervallen vereinbarte Beträge aus, während das Objekt im Gegenzug – beispielsweise auf Basis testamentarischer Regelungen – nach dem Ableben des Besitzers in das Eigentum der Bank übergeht.
FAQ
Welche Rolle spielt die Rangfolge im Grundbuch bei einer Zusatzhypothek?
Die Rangfolge legt fest, in welcher Reihenfolge die Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung aus dem Erlös entschädigt werden. Da die Zusatzhypothek meist an zweiter oder dritter Stelle steht, trägt die Bank ein höheres Risiko, leer auszugehen, falls der Versteigerungserlös nur die vorderen Ränge abdeckt.
Kann eine Zusatzhypothek trotz laufender Erstfinanzierung bei einer anderen Bank aufgenommen werden?
Ja, es ist grundsätzlich möglich, eine Zusatzhypothek bei einem fremden Kreditinstitut aufzunehmen, sofern der Beleihungsrahmen der Immobilie dies zulässt. Viele Banken verlangen in einem solchen Fall jedoch einen Zinsaufschlag, da sie keinen Zugriff auf die gesamte Finanzierungsstruktur und die vorrangigen Sicherheiten haben.
Ab wann gilt eine Immobilie für eine Zusatzhypothek als zu hoch belastet?
Die meisten Kreditinstitute ziehen die Grenze bei einem Beleihungsauslauf von rund 80 Prozent des aktuellen Marktwertes der Immobilie. Übersteigt die Summe aus bestehender Restschuld und geplanter Zusatzhypothek diesen Wert, sinkt die Wahrscheinlichkeit einer Zusage deutlich, da die Sicherheitspuffer für die Bank nicht mehr ausreichen.