Banken erheben für grundpfandrechtlich besicherte Darlehen unterschiedlich hohe Zinsen und orientieren ihre Angebote an spezifischen Kennzahlen, die über Zuschläge auf die Basisverzinsung entscheiden. Insbesondere ein hoher Beleihungsauslauf ist hierbei ursächlich für Zinsaufschläge. Der Grund für dieses Vorgehen liegt im erhöhten Risiko aus Sicht der Kreditinstitute: Sollte ein Kreditnehmer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können, wird das Darlehen gekündigt. Da in solchen Fällen meist nicht ausreichend Kapital für eine Rückzahlung vorhanden ist, muss die Bank die Immobilie veräußern. Da im Rahmen einer Zwangsversteigerung oft kein marktgerechter Preis erzielt wird, reicht der Erlös unter Umständen nicht aus, um die offenen Verbindlichkeiten vollständig zu decken. Dieses Risiko korreliert direkt mit dem Eigenkapitalanteil: Je weniger Eigenmittel der Kreditnehmer einbringt, desto geringer ist der Sicherheitspuffer für die Bank, weshalb ein entsprechender Risikoaufschlag berechnet wird.
Relevante Schwellenwerte bei der Immobilienfinanzierung
Als kritische Grenze für die Erhebung eines Zinszuschlags gilt in der Immobilienfinanzierung ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent. Sobald das Objekt über diesen Wert hinaus belastet wird, fordern nahezu alle Kreditinstitute eine höhere Verzinsung. Wichtig zu wissen ist, dass dieser Aufschlag in der Regel für das gesamte ausgereichte Darlehen gilt und nicht nur für den Teilbetrag, der die 60-Prozent-Marke überschreitet. Weitere markante Finanzierungslevel, die häufig zu gestaffelten Zinserhöhungen führen, liegen bei 75 sowie 90 Prozent der Bau- oder Erwerbskosten.
Strategien zur Vermeidung von Zinsaufschlägen
Aufgrund der drohenden Zinszuschläge ist es wirtschaftlich ratsam, so viel Eigenkapital wie möglich in die Finanzierung einzubringen. Auch ein längerer Ansparzeitraum kann sinnvoll sein, um die Eigenkapitalbasis zu stärken. Kalkulatorisch lassen sich dabei die erzielten Guthabenzinsen während der Sparphase mit den späteren Ersparnissen durch geringere Sollzinsen kombinieren. Zudem können Zinszuschläge oft vermieden werden, indem neben dem eigenen Kapital auch nachrangige Darlehen aus öffentlichen Förderprogrammen, beispielsweise von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), in die Finanzierungsstruktur integriert werden.
FAQ
Was genau versteht man unter dem Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf setzt die benötigte Darlehenssumme in ein prozentuales Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie, den die Bank vorab intern festlegt. Er dient den Instituten als zentrales Maß für das Ausfallrisiko und bestimmt maßgeblich die Höhe des Zinssatzes.
Warum wirkt sich Eigenkapital so stark auf den Zinssatz aus?
Eigenkapital reduziert die Kreditsumme im Verhältnis zum Wert der Immobilie und dient der Bank somit als Puffer gegen mögliche Wertverluste bei einer späteren Verwertung. Da ein höherer Eigenmittelanteil das Verlustrisiko der Bank minimiert, belohnt sie den Kreditnehmer mit günstigeren Konditionen.
Können Zinszuschläge während der laufenden Zinsbindung entfallen?
In der Regel bleibt der vereinbarte Zinszuschlag für die gesamte Dauer der Zinsbindung bestehen, auch wenn der Beleihungsauslauf durch Tilgung rechnerisch sinkt. Eine Neukalkulation der Konditionen erfolgt meist erst im Rahmen einer Anschlussfinanzierung oder bei einer umfassenden Umschuldung.