Als Kreditrefinanzierung wird die Wiederbeschaffung von im Rahmen einer Immobilienfinanzierung vergebenen Darlehen durch Banken verstanden. Vergibt eine Bank einen Kredit, muss sie sich selbst auf anderem Wege den ausgereichten Darlehensbetrag beschaffen. Dies kann auf unterschiedlichen Wegen erfolgen.

In der Regel nutzen Banken parallel verschiedene Kanäle zur Refinanzierung ihrer Aktivitäten. Bausparkassen refinanzieren ihre Kredite vorwiegend über das Einlagengeschäft. In diesem Fall werden Kredite durch die Vertragsguthaben anderer Kunden finanziert. Dieses Modell bietet den Vorteil einer vom Kapitalmarkt unabhängigen Refinanzierung. Das deutsche Bausparkassen-Modell konnte sich in der Finanzkrise 2008/2009 bewähren und trug dazu bei, dass der deutsche Immobilienmarkt sich sehr viel stabiler entwickelte als die Immobilienmärkte anderer Länder.

Werden Kredite nicht über das Einlagengeschäft refinanziert, muss sich eine Bank die Mittel am Kapitalmarkt beschaffen. Das funktioniert vorwiegend durch die Ausgabe von Schuldverschreibungen. Dabei begibt die Bank eine Anleihe und verkauft diese gegen Bargeld am Markt. Die Barmittel können dann ausgereicht werden. Die Refinanzierungskosten der Banken sind sehr bedeutend für die Finanzierungskosten der Kreditnehmer. Sie schwanken mit dem allgemeinen Zinsniveau am Kapitalmarkt. Dabei ist anders als bei Dispositions- und Ratenkrediten weniger der Leitzins der Zentralbank bzw. das Zinsniveau am Geldmarkt ausschlaggebend. Wichtiger ist das Zinsniveau am Anleihemarkt –also das bei Schuldverschreibungen mit Laufzeiten von 10 bis 30 Jahren.

Neben den Zinsen am Anleihemarkt sind speziell die Zinsen für Pfandbriefe für die Refinanzierungskosten von Bedeutung. Pfandbriefe dienen der Refinanzierung großer Immobilienprojekte von Kommunen und anderen Gebietskörperschaften. Ihr Zinssatz wirkt sich jedoch indirekt auch auf die Zinsen für Privatkunden aus. Die Zinsen am Kapitalmarkt sind stark abhängig von Konjunktur und Wachstum. Wächst die Wirtschaft schnell, sind die Zinsen in der Regel hoch. In rezessiven Zeiten ist das Zinsniveau dagegen niedrig. Die Konditionen für Privatkunden verändern sich erfahrungsgemäß mit einem zeitlichen Abstand von zwei Wochen, wenn sich das Refinanzierungszinsniveau ändert.

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