Als Karenzzeit (auch: Karenzphase) wird ein Zeitabschnitt bezeichnet, in dem vom Darlehensnehmer keinerlei Tilgungsleistungen zu erbringen, sondern lediglich die Sollzinsen auf den valutierenden Kreditbetrag zu entrichten sind. Karenzzeiten sind strikt abzugrenzen von Stundungsvereinbarungen; während letztere auf Antrag ausschließlich bei Akzeptanz durch die kreditgebende Bank und in der Regel aufgrund von vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten des Darlehensnehmers abgeschlossen wird, sind Karenzzeiten im Darlehensvertrag im Hinblick auf Beginn und Beendigung exakt definiert und somit vorgesehen.

Karenzzeiten werden im Bereich der Bau- und Immobilienfinanzierung insbesondere von staatlichen oder öffentlichen Förderbanken eingeräumt. Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau beispielsweise sieht in ihrem Wohneigentumsprogramm tilgungsfreie Anlaufjahre im Anschluss an die Auszahlung genehmigter Darlehen vor. Es kann sich dabei je nach Dauer des Tilgungszeitraums um ein, drei oder fünf Jahre handeln. Private Banken räumen im Rahmen von gewöhnlichen Baufinanzierungen in der Regel nur dann eine Karenzzeit ein, wenn der Beleihungsauslauf nicht mehr als sechzig Prozent beträgt.

Wird eine Finanzierung aus mehreren Darlehen zusammengesetzt, werden Karenzphasen meist dazu genutzt, die teuersten Hypotheken in einem so kurz wie möglich gehaltenen Zeitraum zu tilgen. Die Aussetzung der Tilgung günstigerer Darlehen ermöglicht die entsprechende Freisetzung der dazu notwendigen Mittel, woraus sich auch die Geschäftspolitik der gemeinnützig ausgerichteten KfW erklärt.

Die Zinsen auf den ausstehenden Kreditsaldo werden in der Karenzphase in regelmäßigen Intervallen geleistet. Darlehen außerhalb der Baufinanzierung wie z.B. Studienkredite bieten hier meist zusätzlich die Möglichkeit, auch die Zinsleistungen während der Karenzphase auszusetzen und die angelaufenen Sollzinsen entweder zu Beginn des Tilgungszeitraumes in einer Summe zu zahlen oder aber sie dem Darlehenssaldo zuzuschreiben und mit dem restlichen Kredit in annuitätischen Raten zurückzuführen.

Eine Karenzzeit verlängert tendenziell den Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung einer Hypothek und bedarf dementsprechend einer angemessenen Planung insbesondere im Hinblick auf die Zeit, die nach Ausreichung des Darlehens noch bis zum Eintritt in den Ruhestand zur Verfügung steht.

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