Unter der Kreditrefinanzierung versteht man den Prozess, bei dem sich Banken die notwendigen liquiden Mittel beschaffen, um diese in Form von Darlehen an Kreditnehmer weiterzugeben. Sobald ein Kreditinstitut eine Immobilienfinanzierung gewährt, muss es den entsprechenden Betrag selbst aus anderen Quellen gegenfinanzieren. Für diese Kapitalbeschaffung stehen den Instituten unterschiedliche Wege offen.
Refinanzierung über Einlagen und das Bausparmodell
In der Praxis nutzen Banken meist mehrere Kanäle parallel, um ihre Aktivitäten zu refinanzieren. Bausparkassen stützen sich hierbei vorwiegend auf das Einlagengeschäft: Die Kredite werden durch die Vertragsguthaben anderer Sparer finanziert. Dieses geschlossene System bietet den Vorteil einer weitgehenden Unabhängigkeit vom freien Kapitalmarkt. Das deutsche Bausparmodell bewies seine Stärke insbesondere während der Finanzkrise 2008/2009 und trug maßgeblich dazu bei, dass sich der heimische Immobilienmarkt im internationalen Vergleich äußerst stabil entwickelte.
Der Kapitalmarkt als Refinanzierungsquelle
Erfolgt die Refinanzierung nicht über Kundeneinlagen, muss sich die Bank die Mittel am Kapitalmarkt beschaffen. Dies geschieht primär durch die Emission von Schuldverschreibungen, bei denen die Bank Anleihen begibt und diese am Markt gegen Liquidität veräußert. Die hierfür anfallenden Refinanzierungskosten der Banken sind von entscheidender Bedeutung für die Zinssätze der Endverbraucher. Anders als bei kurzfristigen Ratenkrediten ist hierbei nicht der Leitzins der Zentralbank oder das Geldmarktniveau maßgeblich, sondern das Zinsniveau am Anleihemarkt – insbesondere für Laufzeiten zwischen 10 und 30 Jahren.
Einfluss von Pfandbriefen und wirtschaftlichen Faktoren
Speziell die Verzinsung von Pfandbriefen spielt eine wesentliche Rolle für die Refinanzierungskosten im Immobilienbereich. Obwohl Pfandbriefe primär der Finanzierung großer Projekte von Kommunen und Gebietskörperschaften dienen, beeinflusst ihre Wertentwicklung indirekt auch die Konditionen für Privatkunden. Grundsätzlich hängen die Kapitalmarktzinsen stark von der konjunkturellen Lage ab: In Phasen starken Wirtschaftswachstums steigen die Zinsen in der Regel an, während sie in Rezessionszeiten sinken. Änderungen des Refinanzierungsniveaus werden erfahrungsgemäß mit einer zeitlichen Verzögerung von etwa zwei Wochen an die Privatkunden weitergegeben.
FAQ
Warum hängen die Zinsen für Immobilienkredite stärker vom Anleihemarkt als vom Leitzins ab?
Immobilienfinanzierungen haben lange Laufzeiten, weshalb sich Banken das Kapital über ebenso langfristige Anleihen am Markt sichern müssen. Der Leitzins beeinflusst hingegen primär kurzfristige Geldgeschäfte, während die Renditen langjähriger Staats- und Pfandbriefe den Maßstab für Baugeld setzen.
Welchen Vorteil bietet das Bausparsystem in instabilen Marktphasen?
Da die Refinanzierung beim Bausparen durch die Guthaben der Sparergemeinschaft erfolgt, ist das System weitgehend von den Schwankungen der globalen Finanzmärkte entkoppelt. Dies sorgt für eine hohe Planungssicherheit und stabilere Zinskonditionen, selbst wenn die Zinsen am freien Kapitalmarkt stark steigen.
Wie schnell reagieren die Banken auf Änderungen der Refinanzierungskosten?
Marktveränderungen bei den Refinanzierungszinsen werden meist mit einer Verzögerung von etwa zwei Wochen an die Endkunden weitergegeben. Kreditnehmer können diese Zeitspanne nutzen, um sich bei drohenden Zinssteigerungen noch schnell die alten Konditionen zu sichern.