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Als quantitative Lockerung wird ein Vorgehen der Notenbank bezeichnet, bei dem die im Finanzkreislauf befindliche Geldmenge ausgeweitet wird. Das Ziel der Maßnahme ist in der Regel die Stabilisierung des Interbankenmarktes sowie die Senkung der langfristigen Kapitalmarktzinsen. Über diesen Weg sollen deflationäre Tendenzen eingedämmt und die gesamtwirtschaftliche Nachfrage erhöht werden. Darüber hinaus kann es Ziel der Zentralbank sein, die eigene Währung kompetitiv abzuwerten. Dementsprechend werden quantitative Lockerungen auch in der Regel nur dann vorgenommen, wenn sich die Wirtschaft in einer Talsohle befindet und die Preise auf breiter Front zu sinken drohen. Die Zentralbank kauft dabei in großem Stil Staatsanleihen und andere verzinsliche Wertpapiere, darunter auch Corporate Bonds und Pfandbriefe, von den Geschäftsbanken und erhöht damit die Geldmenge. In der jüngeren Wirtschaftsgeschichte wurden quantitative Lockerungen auf breiter Front im Zuge der Finanzmarktkrise 2008/2009 vorgenommen. Insbesondere die Notenbanken in den USA, in UK sowie in der Schweiz verfolgten die Vorgehensweise. Die Politik der quantitativen Lockerung wird von vielen Fachleuten kritisiert, da sie mittelfristig mit erheblichen Risiken für die Preisniveaustabilität einhergeht: Bessert sich die konjunkturelle Situation wieder und kann die ausgeweitete Geldmenge nicht schnell genug reduziert werden, steht der monetären keine ausreichende reale Größe gegenüber und das Austauschverhältnis von Geld- zu Gütereinheiten ändert sich.

Für Bau- oder Erwerbsvorhaben sind Ankündigungen der Notenbank auf Maßnahmen zur quantitativen Lockerung von großer Bedeutung, da sie in der Regel Auswirkungen auf die langfristigen Finanzierungszinsen haben, die von der Leitzinsgestaltung der Zentralbank nur in geringem Umfang beeinflusst wird. Gelingt der Zentralbank ihr Vorhaben, können die Zinsen auch für sehr langfristige Kredite signifikant sinken, weil sich durch die geldpolitische Intervention der Anstieg der Zinsstrukturkurve deutlich abflacht. Die Niedrigzinsphase im Kontext einer quantitativen Lockerung dauerte im historischen Rückblick oft allerdings nicht lange, sofern die wirtschaftliche Entwicklung alsbald wieder positiv verlief.

Als Verzinsungsbasis wird im Bereich der privaten Baufinanzierung unter anderem ein Referenzzinssatz bezeichnet, auf dessen Grundlage der Darlehenszins im Tilgungsverlauf den Gegebenheiten am Kapitalmarkt angepasst wird. Als Verzinsungsbasis dienen in vielen Kreditverträgen der EONIA oder der EURIBOR. Bei beiden handelt es sich um sehr wichtige Zinssätze des Interbankenmarktes. Da Hypothekenfinanzierungen meist über einen langen Zeitraum laufen, während der Interbankenmarkt sich auf Darlehen von maximal einem Jahr beschränkt, stellen die Referenzzinsätze nicht den tatsächlichen Darlehenszins dar, sondern verstehen sich als die Basis davon, der ein bestimmter Wert zugeschlagen wird. So kann im Darlehensvertrag beispielsweise festgelegt sein, dass der Zinssatz des Kredites sich aus dem EONIA-Zinssatz zuzüglich zwei Prozentpunkten zusammensetzt. Steigt der EONIA dann beispielsweise um einen Prozentpunkt, steigt auch der Kreditzins, den der Darlehensnehmer an seine Bank entrichten muss, um einen Prozentpunkt. Sinkt der EONIA auf null Prozent, beträgt der Darlehenszins zwei Prozent und setzt sich dann folglich nur noch aus dem Aufschlag zusammen. Wie hoch der Aufschlag ausfällt, hängt zum einen mit dem Anstieg der Zinskurve zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme, zum anderen mit den individuellen Begebenheiten wie etwa dem Beleihungsauslauf oder der persönlichen Bonität des Kreditnehmers zusammen.

Von der Entwicklung der Verzinsungsbasis ist abhängig, wie hoch die Zinskosten der Immobilienfinanzierung insgesamt ausfallen. Eine günstige Zinsentwicklung kommt dem Kreditnehmer zugute, hohen Zinsen belasten ihn. Um einen zu starken Anstieg des Darlehenszinssatzes zu verhindern, der im schlimmsten Fall die ordnungsgemäße Rückzahlung in Gefahr bringt, sollten Kreditnehmer ein Zinscap mit ihrer Bank vereinbaren, das den absoluten Zinssatz unabhängig von der Entwicklung der Verzinsungsbasis auf ein bestimmtes und aus eigener Kraft zu tragendes Niveau begrenzt. Das Cap ist in der Regel mit Kosten verbunden, deren Höhe sich nach der jeweiligen Situation am Kapitalmarkt richtet, deren Zweck aber im Falle deutlich steigender Zinsen unbestritten ist und den Kreditnehmer vor großem Schaden bewahrt.

Die Gesamtkosten einer Baufinanzierung umfassen weit mehr als lediglich den reinen Kaufpreis einer Immobilie. Sie stellen die kumulierte Summe aller Aufwendungen dar, die während des gesamten Erwerbs- und Finanzierungsprozesses anfallen. Hierzu gehören primär die Erwerbsnebenkosten, bestehend aus der Grunderwerbsteuer, der Maklercourtage und den Notargebühren inklusive der Grundbuchkosten. Ein oft unterschätzter, aber gewichtiger Teil der Gesamtkosten sind die über die gesamte Laufzeit anfallenden Zinszahlungen an die Bank. Zusätzlich müssen geplante Sanierungs- und Instandhaltungskosten sowie deren Finanzierungskosten in die Kalkulation einfließen. In der Praxis können die Gesamtkosten bei einer langfristigen Finanzierung mit geringem Eigenkapital leicht das Doppelte des ursprünglichen Kaufpreises erreichen.

Einflussfaktoren auf das Zinsniveau und Marktbedingungen

Der Sollzinssatz für grundpfandrechtlich besicherte Darlehen ist keine statische Größe, sondern wird maßgeblich durch die aktuelle Lage am Kapitalmarkt bestimmt. Da die Zinsen erheblich schwanken können, hat der Zeitpunkt des Kreditabschlusses einen massiven Einfluss auf die Gesamtkosten. Eine aufmerksame Beobachtung der Zinsentwicklung ist daher für jeden Bauherrn ratsam, um Niedrigzinsphasen optimal auszunutzen. Neben den Marktfaktoren spielen individuelle Parameter eine entscheidende Rolle: Der Beleihungsauslauf sowie die gewählte Laufzeit des Darlehens sind die wichtigsten Stellschrauben. Als kritischer Schwellenwert gilt hierbei eine Beleihung von 60 Prozent des Objektwertes; oberhalb dieser Marke fordern Kreditinstitute in der Regel Risikoaufschläge, die den Zinssatz verteuern.

Laufzeitgestaltung und Zinsbindung

Ein weiterer wesentlicher Kostenfaktor ist die Dauer der Zinsbindung. Längere Laufzeiten und Zinsfestschreibungen bieten zwar Planungssicherheit, sind jedoch meist mit einem höheren Sollzins verbunden, da sich die Bank das Risiko künftiger Zinsschwankungen vergüten lässt. Dennoch kann sich dieser Aufschlag als wirtschaftlich vorteilhaft erweisen, wenn das allgemeine Zinsniveau während der Kreditlaufzeit ansteigt und der Kreditnehmer durch die Bindung vor teuren Anschlussfinanzierungen geschützt ist. Wer hingegen die Gesamtkosten aktiv senken möchte, sollte eine möglichst hohe Eigenkapitalquote anstreben und prüfen, ob durch den Verzicht auf Dienstleister wie Makler direkte Einsparungen bei den Erwerbsnebenkosten möglich sind.

Strategien zur Kostenreduktion

Um die finanzielle Belastung langfristig zu minimieren, sollten Kreditnehmer alle verfügbaren Hebel zur Kostensenkung nutzen. Dies beginnt bei der Maximierung der Eigenmittel, wodurch nicht nur die Kreditsumme sinkt, sondern auch die Zinskonditionen durch einen geringeren Beleihungsauslauf verbessert werden. Weiterhin können staatliche Förderungen oder die Vereinbarung von Sondertilgungsrechten dazu beitragen, die Restschuld schneller zu reduzieren und somit die Zinslast über die Jahre massiv zu senken. Jede Form der vorzeitigen Tilgung wirkt sich unmittelbar mindernd auf die Gesamtkosten der Baufinanzierung aus.

FAQ

Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten im Durchschnitt?

Man sollte je nach Bundesland mit etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die Grunderwerbsteuer variiert stark zwischen den Ländern, während Notarkosten und Grundbuchgebühren bundesweit einheitlich geregelt sind. Maklerkosten unterliegen seit 2020 neuen gesetzlichen Regelungen zur Kostenteilung bei Wohnimmobilien.

Was passiert mit den Gesamtkosten, wenn ich nach 10 Jahren umschulde?

Eine Umschuldung kann die Gesamtkosten senken, wenn das Zinsniveau am Markt zum Zeitpunkt des Wechsels niedriger ist als bei Ihrem Erstantrag. Sie müssen jedoch prüfen, ob durch die vorzeitige Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, die den Zinsvorteil wieder zunichtemachen könnte. Nach einer Zinsbindung von 10 Jahren besteht jedoch immer ein gesetzliches Kündigungsrecht ohne Entschädigungszahlung.

Zählen auch die Umzugskosten zu den Gesamtkosten der Baufinanzierung?

In einem erweiterten Sinne ja, da sie zur Realisierung des Vorhabens notwendig sind. In der bankinteren Berechnung der Darlehenssumme werden sie jedoch meist nicht berücksichtigt, da sie keinen bleibenden Wert am Objekt darstellen. Solche Kosten sollten idealerweise aus dem vorhandenen Barvermögen gedeckt werden.

Als Zinssenkung wird im Zusammenhang mit der privaten Baufinanzierung entweder die nach unten gerichtete Anpassung eines variabel gestalteten Darlehenszinses aufgrund eines gesunkenen Referenzzinssatzes oder aber die Senkung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank verstanden, wobei beide Ereignisse im Zusammenhang miteinander stehen. Die EZB kann im Rahmen geldpolitischer Überlegungen die ständigen Fazilitäten senken und dadurch Geld billiger machen. Dies geschieht in der Regel dann, wenn durch geldpolitische Impulse die konjunkturelle Aktivität unterstützt werden soll und stabilitätspolitische Risiken einem solchen Vorgehen nicht im Wege stehen. Die Senkung des Leitzinses wirkt sich vornehmlich auf die Zinsen für kurzfristige Kredite und damit die auf dem Interbankenmarkt aus. Wichtige Interbankensätze wie der EONIA oder der EURIBOR sinken dann. Eben diese Zinssätze dienen in vielen Darlehensverträgen als Referenz für den Kreditzins, wobei dem Referenzzinssatz in der Regel einige Prozentpunkte zugeschlagen werden. Eine Senkung des Leitzinses durch die Notenbank, die sich auf das Zinsniveau am Interbankenmarkt auswirkt, führt somit zu einer Verringerung der Zinslast, die ein Kreditnehmer im Rahmen seiner Finanzierung tragen muss.

Zinssenkungen können auf verschiedene Weise genutzt werden. Zum einen kann die Entlastung durch den geringeren Kapitaldienst dazu genutzt werden, mehr zu konsumieren und somit die Belastung durch die Finanzierung schlicht zu senken. Ebenso ist es jedoch möglich, durch eine Aufstockung des Tilgungsanteils an der Annuität die Rückzahlung der Hypothek zu beschleunigen und dabei nicht mehr zu zahlen als vor der Zinssenkung. Die Gesamtkosten der Finanzierung durch die anfallenden Sollzinsen sinken in diesem Fall. Sofern das Budget des Kreditnehmers dies zulässt, sollte in die schnellere Rückzahlung dem höheren Konsum vorgezogen werden. Da der Sollzions des Darlehens in der Regel höher ist als der Habenzins auf sicheren Konten oder bei Staatsanleihen, lohnt auch das Sparen in entsprechenden Instrumenten im Vergleich mit der rascheren Schulden-Rückzahlung nicht.

Der Kreditzins ist die Vergütung, die der Darlehensnehmer der darlehensgebenden Bank für die Bereitstellung des Kredites zahlt. Er wird bezogen auf ein Jahr in Prozent ausgedrückt. Die Höhe des Kreditzinses ist für die Gesamtkosten einer Baufinanzierung von maßgeblicher Bedeutung. Sie richtet sich nach der Situation am Kapitalmarkt, die bei Aufnahme des Kredites herrscht. Diese wiederum wird in großem Maße von der geldpolitischen Ausrichtung der Zentralbank beherrscht. Der Zinssatz kann bei Auszahlung des Kredites für einen bestimmten Zeitraum oder auch für die gesamte Dauer der Tilgung durch eine Zinsfestschreibung fixiert werden. Dies bietet dem Darlehensnehmer die Möglichkeit, sich gegen stark ansteigende Zinsen zu versichern. Insbesondere in einem frühen Stadium des Tilgungszeitraumes, in dem der Zinsanteil an dem insgesamt zu entrichtenden Kapitaldienst hoch ist, bietet sich eine Zinsbindung an, da ein Anstieg des Darlehenszinses ansonsten zu einer deutlichen zusätzlichen Belastung führen würde. Wird der Zinssatz variabel an die Begebenheiten des Kapitalmarktes angepasst, erfolgt dies in der Regel in Anlehnung an einen im Darlehensvertrag fixierten Referenzzinssatz. Dies kann zum Beispiel der EURIBOR oder der EONIA sein. Dabei wird der Referenzzins stets ein bestimmter Prozentsatz zugeschlagen, da es sich bei Baufinanzierungen um langfristige Kredite handelt, die stets teurer sind als Engagements am Interbankenmarkt.

Die Höhe des Kreditzinses ist nicht bei allen Banken gleich. Vielmehr besteht auch hier ein mehr oder minder intensiver Wettbewerb, der Bauherren und Käufern gleichermaßen erhebliche Chancen bietet. Insbesondere die Konsultation eines Finanzierungsvermittlers, der mit einer Vielzahl unterschiedlicher Banken kooperiert, kann dabei helfen, den für die eigenen Ansprüche besten Kreditzins am Markt zu identifizieren und auf diesem Wege die Kosten für das Darlehen so gering wie möglich zu halten. Durch geeignete Vergleiche lässt sich insbesondere bei Direktbanken oft ein um einem ganzen Prozentpunkt günstigerer Zinssatz realisieren als es bei der Darlehensaufnahme bei einer gewöhnlichen Bank oder Sparkasse der Fall wäre.