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Als Kreditrisiko wird ganz allgemein das Risiko für darlehensgebende Banken verstanden, das darin besteht, dass der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und die Rückzahlung des Darlehens nicht oder nicht wie vertraglich vereinbart erfolgt. Banken müssen Forderungen aus vergebenen Krediten, deren Erfüllung unsicher ist, abschreiben, so dass sich das bilanzielle Eigenkapital verringert. Bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen, wie sie im Bereich der privaten Baufinanzierung fast ausschließlich zur Anwendung kommen, ist das gesamte Ausfallrisiko geringer als bei Konsumentenkrediten, die lediglich durch das zukünftige und damit unsichere Einkommen des Kreditnehmers abgesichert sind. Das Kreditrisiko für Banken bei Immobilienfinanzierungen steigt jedoch mit dem Fremdkapitalanteil der Finanzierung: Bringt der Darlehensnehmer nur sehr wenige Mittel für die von ihm erworbene Immobilie selbst ein und wird er im Verlauf der Rückzahlung zahlungsunfähig, reicht der Erlös aus der Veräußerung des Objektes in der Regel bei Weitem nicht aus, um die offenen Forderungen zu decken.

Banken können mit Risiken aus Krediten in unterschiedlicher Art und Weise umgehen. Zum einen können die ausgereichten Darlehen in der eigenen Bilanz verbleiben. Je nach Situation müssen dann ggf. Abschreibungen vorgenommen werden, wenn sich herausstellt, dass die Risiken größer sind als zunächst angenommen. Viele Banken verkaufen jedoch auch die Forderungen aus Hypothekenfinanzierungen am Kapitalmarkt. Die Kredite eines Institutes werden dabei gebündelt und als Anleihe am Kapitalmarkt platziert. Dieses Vorgehen geriet im Jahr 2008 im Zuge der weltweiten Finanz- und Bankenkrise in die Kritik, da rund um den Globus Kreditinstitute in Schieflage gerieten, weil sie große Abschreibungen auf solche Kreditderivate vornehmen mussten. Die Ursache lag damals in dem Platzen der Immobilienblase in den USA. Durch die Refinanzierung am Kapitalmarkt wurden die Kreditrisiken des nordamerikanischen Häusermarktes in der ganzen Welt verteilt, so dass schließlich das gesamte Finanzsystem zu kollabieren drohte.

Die meisten Hypothekenkredite werden als Annuitätendarlehen ausgereicht. Das wesentliche Merkmal solcher Kredite ist, dass die Rate, die der Kreditnehmer an seine Bank entrichtet, über die gesamte Laufzeit hinweg konstant ist. Abweichungen bei der letzten Rate sind allerdings möglich. Ein derart gestalteter Kapitaldienst bedingt, dass der Anteil der Kreditrate, der auf die Zinsen für den valutierenden Darlehensbetrag entfällt, bei der ersten Zahlung am größten ist und dann im Zeitverlauf kontinuierlich sinkt. Analog ist der Anteil des Kapitaldienstes, der auf die Tilgung des Kredites entfällt, bei der ersten Rate am niedrigsten und steigt dann immer weiter an.

Die Kenntnis um den Zinsanteil einer Annuität ist bei verschiedenen Überlegungen von Bedeutung. Zum einen kann leicht ermittelt werden, wie sich eine Änderung des Darlehenszinses auf die Höhe des zu leistenden Kapitaldienstes auswirken würde. Bei variabel verzinsten Krediten führt ein Anstieg des Zinssatzes besonders in einem frühen Stadium des Tilgungszeitraumes zu erheblichen Zusatzbelastungen, da der Zinsanteil dann sehr hoch ist. Um einen Anstieg der Kreditkosten, der über die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit hinausgeht zu vermeiden, sollte ein Zinscap auf einem kritischen Niveau gesetzt werden. Dieses vermeidet sicher, dass der Zinssatz so stark ansteigt und die Belastungen so ansteigen, dass die ordnungsgemäße Rückzahlung der aufgenommenen Verbindlichkeiten nicht mehr möglich ist.

Bei Immobilienfinanzierungen, die nicht der Eigennutzung, sondern der Vermietung an Dritte dienen, ist der Zinsanteil einer Annuität auch für die Besteuerung von Bedeutung. Eigentümer können lediglich die anfallenden Sollzinsen ihrer Finanzierung steuerlich geltend machen, nicht aber die Aufwendungen für die Tilgung. Deshalb werden viele Finanzierungen nicht annuitätisch gestaltet, wenn steuerliche Belange zu berücksichtigen sind. Vielmehr erfolgt die Sicherstellung der Rückzahlung dann über die regelmäßige Andienung eines Tilgungsträgers. Die laufenden Sollzinsen können dann von der Steuer abgesetzt werden, die Erträge, die im Tilgungsträger erzielt werden, sind zu versteuern.

Verbraucher, die eine Immobilie erwerben möchten, sind gut beraten, vor dem Abschluss eines Darlehensvertrages die Konditionen möglichst vieler Banken sorgfältig miteinander zu vergleichen. Ein Zinsvergleich ermöglicht es, die niedrigsten Zinsen am Markt zu finden und dadurch die Gesamtkosten der Finanzierung sowie den laufenden Kapitaldienst so gering wie möglich zu halten. Um die Zinsen der Banken miteinander zu vergleichen und dabei ein plausibles Ergebnis zu erhalten, müssen einige Bedingungen erfüllt werde. So gilt es, den Zinsvergleich derart zu gestalten, dass die Angebote der betrachteten Banken möglichst identisch sind. So sollten bei den verglichenen Darlehen Parameter wie Zinsbindung, die Möglichkeit zu kostenfreien Sondertilgungen, der Referenzzinsatz bei variablen Darlehen sowie die Laufzeit und der anfängliche Tilgungssatz übereinstimmen. Auch sollte von einem identischen Beleihungsauslauf und gleichen Voraussetzungen im Hinblick auf die Nutzung von Darlehensprogrammen der öffentlichen Hand wie solchen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau ausgegangen werden. Nur dann nämlich lässt sich ein plausibler Vergleich auch wirklich anstellen.

Das Ergebnis sollte aufzeigen, welche Bank die niedrigsten Zinsen für die beim Vergleich unterstellten Ausprägungen der einzelnen Parameter verlangt. In der Regel sind es Direktbanken, die die besten Konditionen bieten, da diese nicht die Kosten für ihre Filialnetze an die Kunden weiterreichen müssen. Gewöhnliche Banken und Sparkassen sind meist etwas teurer. Wer unbedingt persönliche Beratung benötigt, sollte beim Zinsvergleich nur Institute berücksichtigen, die eine Niederlassung in unmittelbarer Wohnortnähe betreiben. Umgekehrt kann durch die ausschließliche Berücksichtigung von Direktbanken das Feld der Banken, die in den Vergleich miteinbezogen werden, geschmälert werden. Zinsvergleiche lassen sich zum einen durch konkrete Anfragen bei der Bank durchführen, sind aber zum anderen auch über das Internet möglich. Einschlägige Auftritte bieten kostenfreie Rechentools, die die Zinsen der Banken auf dem deutschen Markt vergleichsweise zuverlässig darstellen und so dabei helfen, die günstigsten Konditionen für die eigenen Belange zu finden.

Als Rate wird die in festgelegten Intervallen vom Kreditnehmer an die darlehensgebende Bank zu entrichtende Kapitaldienst-Leistung bezeichnet. Bei Darlehen, die annuitätisch getilgt werden, setzt sie sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Die Höhe der Rate ist bei einem Annuitätendarlehen über die gesamte Laufzeit hinweg identisch. Allein die Schlussrate kann geringfügig abweichen. Der Zinsanteil am Kapitaldienst ist zu Beginn des Tilgungszeitraumes hoch und sinkt im Zeitverlauf immer weiter ab, während der Tilgungsanteil steigt. Bei Darlehen, die variabel verzinst sind, wirkt sich eine Änderung des Zinssatzes deshalb in einem frühen Stadium der Tilgung besonders stark aus, während ein Anstieg der Zinsen bzw. ein Rückgang kurz vor dem Ende deutlich weniger stark zu Buche schlagen. Die Höhe der Rate bemisst sich nach dem aufgenommenen Kredit, der veranschlagten Laufzeit sowie dem Zinssatz, der zugrundegelegt wird. Kreditnehmer müssen bei der Konzeption ihrer Finanzierung die Belastungen des Kapitaldienstes mit ihrem Einkommen abgleichen, um eine ordnungsgemäße Tilgung ihrer Schuld auf Dauer sicherzustellen.

Die monatliche Kreditrate kann auf Wunsch des Kreditnehmers im Zeitverlauf angepasst werden, wenn der Darlehensvertrag dies vorsieht oder aber die Bank eine Änderung zulässt. Erhöht sich beispielsweise das Einkommen des Kreditnehmers und stehen mehr Mittel zur Tilgung des aufgenommenen Kredites zur Verfügung, kann durch eine Anhebung des Tilgungssatzes die Tilgung beschleunigt werden. Die Gesamtkosten der Finanzierung verringern sich in diesem Fall. Auch eine Senkung der Rate ist ggf. möglich. Sieht sich der Darlehensnehmer nicht im Stande, die laufenden Raten zu zahlen, kann durch eine Streckung des Tilgungszeitraumes die monatliche Belastung verringert werden. Die Gesamtkosten der Finanzeirung fallen in diesem Fall höher aus.

Wie hoch die Kreditrate unter der Annahme bestimmter Größen der Einflussparameter (Laufzeit, Kreditbetrag, Tilgungszeitraum und anfänglicher Tilgungssatz) ausfällt, können Verbraucher in Eigenregie durch im Internet bereitstehende Kreditrechner oder durch ihre Bank bzw. deren Berater ausrechnen lassen.

Hypothekendarlehen, die mit einer variablen Verzinsung ausgestattet sind, bergen für den Kreditnehmer ein beachtliches Risiko: Steigt der Zinssatz am Kapitalmarkt an, verteuert sich die Finanzierung. Ein deutlich ansteigendes Niveau wirkt sich insbesondere zu Beginn des Tilgungszeitraumes fatal auf die Belastung durch den Kapitaldienst (darunter wird die Summe aus Zins und Tilgung verstanden, die der Kreditnehmer in Gestalt einer gleich hohen monatlichen Rate an die darlehensgebende Bank entrichten muss) aus, da der Zinsanteil an der Annuität noch sehr hoch ist. Um das Vorhaben nicht durch unbeeinflussbare Entwicklungen am Kapitalmarkt zu gefährden und möglicherweise sogar in wirtschaftliche Schwierigkeiten zu geraten, vereinbaren Kreditnehmer mit ihrer Bank häufig ein so genanntes Zinscap. Dieses begrenzt den Darlehenszinssatz auf ein exakt definiertes Niveau und sichert den Schuldner so vor nicht tragbaren Belastungen ab. Das Cap begrenzt des Zinssatz dabei unabhängig davon, wie sich der Referenzzinssatz entwickelt.

Caps können für einen begrenzten Zeitraum, aber auch für die gesamte Darlehenslaufzeit installiert werden. Die Kosten, die dabei anfallen, richten sich nach der Situation am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Optional kann auch ein unteres Zinscap vereinbart werden: Dieses reduziert die Kosten der oberen Grenze mitunter deutlich. Theoretisch ist es möglich, dass ein Darlehen mit einem oberen sowie einem unteren Cap billiger ist als eines ohne Zinsbegrenzung. Dies hängt mit der Konstruktion zusammen: Die Bank führt für beide Begrenzungen eine Operation am Terminmarkt durch, wobei für eine Geld bezahlt und für die anderen Geld in Empfang genommen wird. Fällt die Prämie für das untere Zinscap höher aus als die für das obere ist eine Kostenreduktion denkbar. In der Praxis ist dies jedoch in der Regel nicht der Fall, weil eine derartige Konstellation am Kapitalmarkt selten ist und Banken darüber hinaus die vereinnahmten Prämien nicht an ihre Kunden weitergeben. Cap-Finanzierungen sind für alle empfehlenswert, die sich gegen zu stark steigende Zinsen absichern wollen, weil sie deutlich steigende Belastungen durch den laufenden Kapitaldienst aus dem zur Verfügung stehenden Budget nicht decken können.