Kreditrefinanzierung

Als Kreditrefinanzierung wird die Wiederbeschaffung von im Rahmen einer Immobilienfinanzierung vergebenen Darlehen durch Banken verstanden. Vergibt eine Bank einen Kredit, muss sie sich selbst auf anderem Wege den ausgereichten Darlehensbetrag beschaffen. Dies kann auf unterschiedlichen Wegen erfolgen.

In der Regel nutzen Banken parallel verschiedene Kanäle zur Refinanzierung ihrer Aktivitäten. Bausparkassen refinanzieren ihre Kredite vorwiegend über das Einlagengeschäft. In diesem Fall werden Kredite durch die Vertragsguthaben anderer Kunden finanziert. Dieses Modell bietet den Vorteil einer vom Kapitalmarkt unabhängigen Refinanzierung. Das deutsche Bausparkassen-Modell konnte sich in der Finanzkrise 2008/2009 bewähren und trug dazu bei, dass der deutsche Immobilienmarkt sich sehr viel stabiler entwickelte als die Immobilienmärkte anderer Länder.

Werden Kredite nicht über das Einlagengeschäft refinanziert, muss sich eine Bank die Mittel am Kapitalmarkt beschaffen. Das funktioniert vorwiegend durch die Ausgabe von Schuldverschreibungen. Dabei begibt die Bank eine Anleihe und verkauft diese gegen Bargeld am Markt. Die Barmittel können dann ausgereicht werden. Die Refinanzierungskosten der Banken sind sehr bedeutend für die Finanzierungskosten der Kreditnehmer. Sie schwanken mit dem allgemeinen Zinsniveau am Kapitalmarkt. Dabei ist anders als bei Dispositions- und Ratenkrediten weniger der Leitzins der Zentralbank bzw. das Zinsniveau am Geldmarkt ausschlaggebend. Wichtiger ist das Zinsniveau am Anleihemarkt –also das bei Schuldverschreibungen mit Laufzeiten von 10 bis 30 Jahren.

Neben den Zinsen am Anleihemarkt sind speziell die Zinsen für Pfandbriefe für die Refinanzierungskosten von Bedeutung. Pfandbriefe dienen der Refinanzierung großer Immobilienprojekte von Kommunen und anderen Gebietskörperschaften. Ihr Zinssatz wirkt sich jedoch indirekt auch auf die Zinsen für Privatkunden aus. Die Zinsen am Kapitalmarkt sind stark abhängig von Konjunktur und Wachstum. Wächst die Wirtschaft schnell, sind die Zinsen in der Regel hoch. In rezessiven Zeiten ist das Zinsniveau dagegen niedrig. Die Konditionen für Privatkunden verändern sich erfahrungsgemäß mit einem zeitlichen Abstand von zwei Wochen, wenn sich das Refinanzierungszinsniveau ändert.

Ersparnisbildung

Immobilienfinanzierungen setzen Vermögenswerte voraus, mit denen ein Teil der Investitionskosten gedeckt werden kann. Darüber hinaus sind im Laufe der Zeit regelmäßig Mittel für Renovierung und Instandhaltung erforderlich. Deshalb sind Eigentümer gezwungen, im Vorfeld ihres Vorhabens sowie auch nach dem Erwerb einer Immobilie Ersparnisse zu bilden, sofern nicht aus anderen Quellen Geldmittel in hinreichender Menge zur Verfügung stehen.

Die Ersparnisbildung im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen sollte schon Jahre vor dem geplanten Bau- oder Erwerbsvorhaben beginnen. Eine häufig genutzte Variante dazu ist der klassische Bausparvertrag. In diesen wird über mehrere Jahre lang regelmäßig eingezahlt. Die Guthaben werden gering verzinst und unter Umständen durch staatliche Förderungen aufgestockt. Am Ende der Ansparphase stehen dann neben dem Guthaben und den Erträgen auch zusätzliche Mittel in Gestalt eines Bauspardarlehens zur Verfügung, dessen Zinssatz geringer ist als der anderer Kredite auf dem freien Markt. Die Vergünstigung im Zinssatz wird durch den Verzicht auf eine hohe Verzinsung der Guthaben in der Ansparphase erreicht.

Der Bausparvertrag als Mittel zur Ersparnisbildung ist in Deutschland sehr populär. Das deutsche Bausparsystem gilt als eines der sichersten weltweit und hat dazu beigetragen, spekulative Blasenbildungen auf dem deutschen Immobilienmarkt zu verhindern. Bausparkassen refinanzieren ihre Kredite ausschließlich über die Einlagen der Kunden und nicht über den Finanzmarkt. Deshalb sind sie wenig anfällig für Finanzkrisen. Andere Formen der Ersparnisbildung bieten allerdings höhere Renditen. Das gilt unter anderem für sichere Tages- und Festgeldanlagen, deren Zinssatz meist deutlich über dem eines Bausparvertrages liegt. Noch höhere Erträge lassen sich mit Wertpapiersparplänen erzielen. Diese sind allerdings auch mit größeren Risiken verbunden. Es kann zu Kursverlusten in erheblichem Ausmaß kommen und im schlimmsten Fall stehen die Geldmittel zum benötigten Zeitpunkt nicht zur Verfügung. Unabhängig von der Art der Ersparnisbildung gilt, dass so früh wie möglich damit begonnen werden sollte, Teile des Einkommens auf die Seite zu legen.

Investitionsrücklagen

Eigentümer sehen sich früher oder später mit Investitionsbedarf im Zusammenhang mit ihrer Immobilie konfrontiert. Teile des Gebäudes müssen renoviert werden, damit der Wert des Objektes konstant gehalten werden kann. Darüber hinaus können größere Maßnahmen wie etwa eine energetische Sanierung oder Teilsanierung erforderlich bzw. sinnvoll sein. Damit die Maßnahmen nicht gänzlich über einen zusätzlichen Kredit finanziert werden müssen, ist es ratsam, eine Investitionsrücklage zu bilden. Diese sollte in Gestalt einer monatlichen Rücklage ins Haushaltsbudget mit eingeplant sein. So ist es ratsam, jeden Monat etwa 100 bis 200 Euro auf die Seite zu legen, damit im Abstand von einigen Jahren Beträge angespart werden, mit denen sich Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zumindest teilweise finanzieren lassen.

Die Ersparnisse können auf unterschiedliche Art und Weise angelegt werden. Wer kein Risiko eingehen will, wählt am besten ein Tagesgeldkonto. Darauf werden Zinsen gezahlt, die deutlich höher sind als die auf einem klassischen Sparbuch. Ein Verlustrisiko besteht nicht und bei praktisch allen Banken sind Tagesgeldkonten kostenfrei. Zudem kann jederzeit auf das Ersparte zugegriffen werden. Wurde bereits ein größerer Betrag angespart, kann dieser auch gut auf einem Festgeldkonto angelegt werden. Hier sind die Guthaben zwar nicht jederzeit verfügbar. Im Gegenzug steht der Zinssatz aber fest und verändert sich während der mit der Bank vereinbarten Laufzeit nicht. Die Fälligkeit muss ggf. mit dem Kapitalbedarf abgeglichen und harmonisiert werden.

Wer bereit ist, für größere Erträge auch höhere Risiken in Kauf zu nehmen, kann die Investitionsrücklage auch in einen Wertpapiersparplan einzahlen. Über Aktienfonds kann dann an der Entwicklung an den Kapitalmärkten partizipiert werden. Die Erträge können ein Vielfaches der Zinsen auf Tages- oder Festgeldkonten erreichen. Im Gegenzug ist es aber möglich, dass erhebliche Verluste entstehen, wenn der Markt sich anders entwickelt als erhofft. Im schlimmsten Fall können sogar Totalverluste auftreten. Auch steht der gewünschte Betrag womöglich nicht dann zur Verfügung, wenn er benötigt wird.

Renovierungskredit

Renovierungskredite werden aufgenommen, um anstehende Renovierungen zu finanzieren. Es kann sich dabei um kleinere Maßnahmen wie etwa die Erneuerung von Tapeten und Teppichen ebenso handeln wie um größere Sanierungsprojekte bis hin zur kompletten energetischen Sanierung von Gebäuden.

Renovierungskredite können grundsätzlich in zwei Varianten eingeteilt werden: Es kann eine Eintragung des Darlehens ins Grundbuch erfolgen oder aber nicht. Wird der Kredit ins Grundbuch eingetragen, ist der Zinssatz meist günstiger als bei einem Darlehen ohne grundpfandrechtliche Besicherung. Dafür muss die Kreditaufnahme mit der Hausbank abgestimmt werden. Ein Grundkredit bei einer anderen Bank als der, bei der die Immobilienfinanzierung abgeschlossen wurde, ist meist sehr schwer zu realisieren. Die andere Bank müsste dann in der Rangfolge des Grundbuchs hinter die Hausbank zurücktreten. Die meisten Institute sind dazu nicht bereit.

Wird der Kredit nicht ins Grundbuch eingetragen, handelt es sich letztlich um einen ganz gewöhnlichen Konsumkredit, der in der Regel nicht an einen bestimmten Verwendungszweck gebunden ist und ausschließlich durch das Einkommen des Kreditnehmers abgesichert wird. Die Rückzahlung erfolgt in gleich hohen monatlichen Raten und sollte nach spätestens 96 Monaten abgeschlossen sein.

Renovierungskredite führen so oder so zu erheblichen Mehrbelastungen, denen ein Gegenwert gegenüberstehen sollte. Entweder sollte die Wohnqualität durch die mit dem Darlehen finanzierten Maßnahmen deutlich steigen oder aber der Wert des Gebäudes sollte sich erhöhen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Energieverbrauch des Objektes deutlich reduziert werden kann. Prinzipiell gilt, dass energetische Sanierungen zu den betriebswirtschaftlich vorteilhaftesten Maßnahmen gehören. Sie werden oft vom Staat gefördert. Bei vergünstigten Darlehen der KfW und anderen Förderbanken ist allerdings häufig ein Eintrag ins Grundbuch erforderlich. Die Kosten von Renovierungskrediten ohne Grundbucheintrag und staatliche Förderung richten sich häufig nicht nur nach dem allgemeinen Zinsniveau, sondern darüber hinaus auch nach der individuellen Bonität des Kreditnehmers. Je besser diese ist, desto günstiger fällt auch der Zinssatz aus.

Annuitäten-Kredit

Die meisten Hypothekenfinanzierungen sind als Annuitäten-Kredit konzipiert. Dessen wesentliches Merkmal ist, dass die Rückzahlung in Gestalt einer konstanten monatlichen Rate erfolgt, in der Zins und Tilgung gleichermaßen enthalten sind. Diese Struktur impliziert, dass die Rate aus einem Zins- und aus einem Tilgungsanteil besteht. Die Aufteilung der Rate auf diese beiden Komponenten ist nicht konstant. Vielmehr sinkt der Zinsanteil im Verlauf der Finanzierung mit jeder geleisteten Rate, während der Tilgungsanteil steigt. Das liegt daran, dass mit jeder gezahlten Rate der insgesamt valutierende Kreditsaldo zurückgeht und somit die Basis für die anfallenden Zinsen sinkt.

Annuitäten-Kredite werden sehr häufig mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet. Diese kann über einen bestimmten Zeitraum oder auch bis zur vollständigen Rückzahlung laufen. Zinsbindungen sind meist mit einem Aufschlag auf den Zinssatz verbunden, der umso höher ausfällt, je länger die Bindung gilt. Im Gegenzug erwirbt der Kreditnehmer Sicherheit im Hinblick auf die Zinsbelastung. Wird keine Zinsfestschreibung vereinbart, ist die monatliche Rate nur solange konstant, wie der Zinssatz sich nicht ändert. Steigt der Zinssatz, führt dies ansonsten zu einer wachsenden Belastung durch den Kapitaldienst. Alternativ kann der Tilgungssatz verringert werden, wodurch sich die Laufzeit verlängert. Ein Anstieg der Zinsen wirkt sich besonders in einer frühen Phase der Tilgung ungünstig aus, weil die Monatsrate dann zu einem großen Teil aus Zinsen besteht und deren Anstieg dementsprechend durchschlägt. Aus diesem Grund wird fast jeder Annuitäten-Kredit zumindest für die ersten Jahre der Laufzeit mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet.

Annuitäten-Kredite mit Zinsbindung können erstmalig nach zehn Jahren vom Kreditnehmer gekündigt werden. Soll vor Ablauf dieser Frist eine Rückzahlung erfolgen, erheben Banken sehr oft eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann nur umgangen werden, wenn im Darlehensvertrag die Möglichkeit kostenloser Sonderzahlungen vorgesehen ist. Das Gegenstück zu Annuitäten-Krediten sind Finanzierungen mit endfälliger Tilgung, bei denen die Ablöse des Darlehens über einen Tilgungsträger wie etwa eine Kapitallebensversicherung erfolgt.

In diesem Zusammenhang ebenfalls interessante Begriffe:

Wertzuwachs

Immobilien können im Wert steigen und dem Eigentümer somit einen Wertzuwachs bescheren. Der Wertzuwachs ist eine der möglichen Komponenten, aus denen die Rendite eines Immobilienerwerbs bestehen kann. Bei Immobilien, die nicht der Selbstnutzung durch den Eigentümer sondern der Vermietung an Dritte dienen, besteht die Rendite aus den Überschüssen der Mieteinnahmen über die Finanzierungskosten, aus dem Anstieg des Objektpreises und den steuerlichen Vergünstigungen, die durch die Absetzbarkeit der Finanzierungskosten von der Einkommensteuer erzielt werden können. Dabei kann es durchaus vorkommen, dass der Überschuss der Mieteinnahmen über die Finanzierungskosten zweitweise negativ ist.

Der Wertzuwachs einer Immobilie besteht aus einem Anstieg des Preises zwischen dem An- und dem Verkauf. Da zwischen Erwerb und Veräußerung oft eine lange Zeitspanne vergeht, müssen zur Ermittlung des Wertzuwachses mehr Komponenten als der reine nominale Transaktionswert allein herangezogen werden. Insbesondere muss die Inflation berücksichtigt werden. Wurde ein Objekt im Jahr 1980 für 200.000 Euro (umgerechnet aus der DM-Mark) erworben und wird es 30 Jahre später für 200.000 Euro wieder veräußert, ist der Wertzuwachs negativ und entspricht damit einem Verlust, weil die Kaufkraft von 200.000 Euro sich in den vergangenen 30 Jahren deutlich reduziert hat.

Ein realer Wertzuwachs kann letztlich nur dann verzeichnet werden, wenn der Anstieg des Preises den Anstieg der Lebenshaltungskosten übersteigt. Die Entwicklung der Lebenshaltungskosten wird am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gemessen. Findet gar kein oder nur ein geringer Wertzuwachs statt, muss dies jedoch nicht zwingend bedeuten, dass der Eigentümer einen Verlust erlitten hat. Wurde die Immobilie etwa während der gesamten Zeit selbst genutzt, wurde die Miete für eine Mietwohnung gespart. Bei vermieteten Objekten müssen analog die Mieteinkünfte zum Gesamtergebnis hinzugezählt werden.

Erfahrungsgemäß erzielen diejenigen Immobilien den höchsten Wertzuwachs, die in einer besonders guten Lage ansässig sind und keine allzu speziellen Ausstattungsmerkmale vorweisen. Weniger stark steigen Objekte in strukturelle schwachen Regionen und solche mit sehr speziellen Merkmalen.

Immobilienpreisprognose

Die Immobilienpreisprognose versucht, die künftige Entwicklung der Immobilienpreise auf dem Markt vorherzusehen. Ein solches Unterfangen ist naturgemäß mit sehr viel Unsicherheit verbunden, weil die Zukunft nicht vorhersehbar ist. Die Preisentwicklung hängt von einer Vielzahl unterschiedlicher Variablen ab. Dazu gehören die Entwicklung der Bevölkerung, die wirtschaftliche Entwicklung und die Präferenzbildung in der Bevölkerung. Die Immobilienpreisprognose kann je nach Region sehr unterschiedlich ausfallen. In den letzten zehn Jahren haben sich die Prognosen für den deutschen Markt verschlechtert. Insbesondere ist eine deutlich geringere Erwartung an die Preisentwicklung zu beobachten als noch in den 1970er und 80er Jahren. Das liegt ganz wesentlich an der demographischen Entwicklung in Deutschland. Es werden immer weniger Menschen geboren und anstelle des Wachstums früherer Zeiten ist die Bevölkerungszahl sogar leicht rückläufig. Das wirkt sich tendenziell dämpfend auf die Nachfrage nach Immobilien und damit auch deren Preise aus.

Nicht nur die Anzahl der in Deutschland lebenden Menschen ist für die Prognose der Immobilienpreise von Bedeutung. Auch die Altersstruktur ist sehr wichtig. Die Zahl der Menschen im Alter zwischen 30 und 40 Jahren wird in den kommenden Dekaden deutlich abnehmen. Menschen in diesem Alter sind die wesentliche Zielgruppe für Immobilienkäufe, weil in diese Lebensphase Familien gegründet werden. In Deutschland zeigt sich zudem ein Trend zur Abwanderung vom Land in größere Städte. Die meisten Prognosen gehen deshalb davon aus, dass die Preise für Häuser und Wohnungen in ländlichen Regionen leicht zurückgehen werden. In der langfristigen Perspektive bedeutet dies unter Berücksichtigung der allgemeinen Geldentwertung einen deutlichen realen Wertverfall.

Auch in vielen Städten werden die Preise in den kommenden Jahrzehnten den Prognosen nach nicht steigen. Es werde sich allerdings bereits heute bestehende Trends fortsetzen: Immobilien werden im Süden der Republik tendenziell stärker steigen als im Norden. Alle Prognosen aber können nur unter dem Vorbehalt großer Unsicherheit getätigt werden.

Vermietungsrisiken

Unter dem Oberbegriff Vermietungsrisiken sind alle Risiken zusammengefasst, die mit dem Erwerb einer Immobilie und deren Vermietung an Dritte verbunden sind. Sie werden deshalb auch als Vermieter-Risiken bezeichnet. Dazu zählen unter anderem die Risiken, die auch bei zur Selbstnutzung bestimmten Immobilien durch den Kreditnehmer zu tragen sind. Dazu kommen weitere Risiken. Die Vermietungsrisiken sollten vor dem Beginn eines jeden Vorhabens ermittelt und nachvollzogen werden und auch in die Kalkulation mit einfließen. Zu den Vermietungsrisiken zählt insbesondere der Leerstand. Darunter wird eine Situation verstanden, in der die zur Vermietung bestimmte Immobilie dauerhaft nicht an einen Mieter vermietet werden kann. Dies zieht Mietausfälle nach sich. Werden die laufenden Mieteinnahmen zwingend zur Deckung des Kapitaldienstes benötigt, kann es im schlimmsten Fall zu finanziellen Engpässen führen.

Leerstand ist insbesondere in Städten und Regionen zu erwarten, in denen ein dauerhafter und erheblicher Angebotsüberhang auf dem Immobilienmarkt besteht. Mitunter lassen sich Wohnungen für Jahre nicht oder nicht zu einem adäquaten Preis vermieten. Deshalb sollten Vermieter über ausreichende Rücklagen verfügen. Mietausfälle können trotz eines bestehenden Mietverhältnisses vorkommen. Das ist immer dann der Fall, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann oder will. Zu den immer häufiger wahrgenommenen Vermieterrisiken zählt auch der Kontakt mit sogenannten Mietnomaden. Dabei handelt es sich um Mieter, die nach dem Einzug nur eine oder wenige Mieten zahlen, dann die Zahlungen einstellen und schließlich über Nacht verschwinden und die Wohnung in einem katastrophalen Zustand zurücklassen. Die Schäden durch Mietnomaden können existenzielle Größenordnungen annehmen und den Eigentümer vor große Herausforderungen stellen.

Vermietungsrisiken müssen bei der Berechnung der zu erwartenden Rendite eines Projekts unbedingt berücksichtigt werden. Dies kann z.B. erfolgen, indem die kalkulierten Mieteinnahmen um einen kalkulatorischen Sicherheitsabschlag gekürzt werden. Ohne entsprechende und angemessene Berücksichtigung ist die Gefahr von Fehlentscheidungen groß. Je nach Situation ist eine Beratung empfehlenswert.

Wertpapiertilgung

Als Wertpapiertilgung wird die Tilgung eines Immobilienkredits durch Wertpapiere verstanden. Grundsätzlich meint der Begriff jede Form der Ablöse eines Darlehens durch Wertpapiere, die der Bank übergeben werden. Meistens bezeichnet der Begriff jedoch eine Finanzierung, bei der die Tilgung über das Ansparen von Wertpapieren in einem Tilgungsträger gesichert wird. Es handelt sich dabei um endfällige Kredite, bei denen während der Laufzeit entweder nur die Zinsen gezahlt werden oder aber gar keine Zahlungen auf das Kreditkonto erfolgen.

Die Ablöse des Darlehens erfolgt durch die im Tilgungsträger angesparten Gelder, die sich aus den Einzahlungen und den damit erwirtschafteten Erträgen zusammensetzen. Die Motivation bei einer Wertpapiertilgung besteht darin, die hohen Ertragschancen zu nutzen, die Wertpapiere bieten. Das Modell lohnt sich nur, wenn die Erträge im Tilgungsträger die Zinskosten des Darlehens übersteigen. In der langfristigen Perspektive kann dies durchaus der Fall sein. Mit etwa Glück befindet sich am Ende der Kreditlaufzeit weit mehr Geld im Tilgungsträger, als für die Rückzahlung des Darlehens erforderlich ist. Die überschüssigen Mittel verbleiben dann beim Kreditnehmer und können zu anderen Zwecken wie etwa der Sicherung des Lebensstandards im Alter eingesetzt werden.

Mit einer Wertpapiertilgung sind allerdings auch Risiken verbunden, weil die Ertragsentwicklung mit Unsicherheiten behaftet ist. Entwickeln sich die Wertpapiere nicht so wie erhofft, kann im schlimmsten Fall das Geld im Tilgungsträger gar nicht ausreichen, um die offenen Forderungen zu bedienen. Das wird allerdings meist dadurch unterbunden, dass die Bank auf eine Kapitalgarantie zum Laufzeitende besteht, die die Deckung der Verbindlichkeiten sichert. Diese bezieht sich allerdings meist nur auf die einbezahlten Erträge, sodass bei schlechter Ertragsentwicklung Wertpapiertilgungen gegenüber anderen Finanzierungsmodellen nachteilig sind. Wertpapiertilgungen eignen sich besonders für risikoaffine Kreditnehmer, die die Chancen des Kapitalmarktes wahrnehmen möchten. Sicherheitsbewusste, die Verlustrisiken scheuen und absolute Sicherheit im Hinblick auf die Entwicklung ihres Vermögensstatus wünschen, fahren mit herkömmlichen Finanzierungen besser.

Negativeintrag

Als Negativeintrag wird im Zusammenhang mit Krediten eine Eintragung bei der Schufa oder einer anderen Wirtschaftsauskunftei bezeichnet, mit der ein Verbraucher den Status einer negativen Zahlungshistorie erlangt. Negativeinträge erfolgen immer dann, wenn ein der Schufa gemeldeter Vertrag nicht ordnungsgemäß verläuft. Dies kann zum Beispiel bei einem geplatzten Ratenkredit der Fall sein oder wenn sich auf einem Girokonto nach dessen Kündigung durch die Bank noch immer ein Negativsaldo befindet. Die Schufa arbeitet mit Banken, Telekommunikationsunternehmen und Versandhändlern zusammen, die Vertragsverhältnisse und deren nicht ordnungsgemäßen Verlauf an die Auskunftei melden. Ein Negativeintrag kann für ein Bau- oder Erwerbsvorhaben weitreichende Konsequenzen haben. Da ein Negativmerkmal nach seiner Eintragung sehr lange gespeichert wird, kann es vorkommen, dass Banken die Kreditvergabe verweigern.

Ein Negativeintrag bleibt nach seiner Eintragung für drei volle Kalenderjahre gespeichert. Diese Frist beginnt mit der Erledigung, die den vollständigen Ausgleich aller offenen Verbindlichkeiten voraussetzt. Verbraucher, die einen Negativeintrag besitzen, können deshalb nicht damit rechnen, einen Kredit für ihre Immobilie zu erhalten. Das gilt insbesondere, wenn das Darlehen bei einer Direktbank beantragt wird, die vor der eigentlichen Bearbeitung eine elektronische Prüfung vornimmt und bei negativen Einträgen pauschal jedes Gesuch ablehnt. Bei Sparkassen und anderen Filialbanken sind Finanzierungen allerdings auch mit einem Negativeintrag durchaus möglich. Voraussetzung ist meist, dass der Eintrag seit mindestens ein bis zwei Jahren erledigt und die Löschung somit ohnehin nicht mehr weit entfernt ist. Die Anforderungen an das Eigenkapital können jedoch höher ausfallen, da bei einem sehr geringen Eigenkapitalanteil die grundpfandrechtliche Besicherung nicht greift.

Sollte sich im Zuge der Verhandlungen herausstellen, dass der Negativeintrag zu deutlich verschlechterten Konditionen der Finanzierung führt, sollte das Bau- oder Erwerbsvorhaben besser aufgeschoben werden, bis die Eintragung aus dem Datenbestand aller Auskunfteien gelöscht wurde. Die vergleichsweise kurze Wartezeit rechtfertigt in keinem Fall einen deutlichen Aufschlag auf den Zinssatz und die damit einhergehenden Zusatzkosten der Finanzierung.