Eigenkapitalfinanzierung

Als Eigenkapitalfinanzierung wird eine Immobilienfinanzierung bezeichnet, wenn der Bauherr bzw. Käufer den Kaufpreis in voller Höhe aus eigenen Mitteln aufbringt und keinen Kredit benötigt. Eigenkapitalfinanzierungen sind die Ausnahme: In der Regel benötigen angehende Eigentümer Fremdmittel, weil nicht ausreichend Geld zur Verfügung steht. Wenn kein Kredit aufgenommen wird, um die Immobilie zu finanzieren, fallen auch keine Finanzierungskosten an. Dennoch ist der Erwerb des Objekts nicht kostenfrei. Der Käufer muss bei seinen Überlegungen die Opportunitätskosten berücksichtigen, die anfallen. Diese bestehen in den Kapitalerträgen, die mit dem im Haus gebundenen Geld erzielt werden würden, wenn kein Kauf erfolgen würde. Zahlt ein Käufer 300.000 Euro für eine Immobilie und wird von einer jährlichen Verzinsung des Kapitals in Höhe von sechs Prozent ausgegangen, belaufen sich die Opportunitätskosten dementsprechend auf 18.000 Euro im Jahr. Dieser Posten muss gegen die Ersparnis gestellt werden, die durch den Wegfall der Miete realisiert werden kann.

Rein betriebswirtschaftlich lohnt sich die Eigenkapitalfinanzierung immer dann, wenn die Mietersparnis die kalkulatorische Verzinsung übersteigt. Bei dieser Rechnung dürfen allerdings nur die Ersparnisse berücksichtigt werden, die tatsächlich realisiert werden: Rücklagen für Reparaturen, Eigentümer-Versicherungen und andere Kosten, die Eigentümer zusätzlich tragen müssen, sollten von der Ersparnis abgezogen werden. Die kalkulatorische Verzinsung muss um die Kapitalertragssteuer gekürzt werden. Diese beläuft sich auf 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer, wobei gemeinsam veranlagte Ehegatten 1.600 Euro im Jahr steuerfrei vereinnahmen können. Bei einer Eigenkapitalfinanzierung ist weiterhin zu berücksichtigen, dass der Erwerb einer Immobilie Kapital langfristig und mit hohem Spezifikationsgrad bindet. Es ist gemeinhin nicht sinnvoll, alle zur Verfügung stehenden Mittel in einem Objekt anzulegen. Vielmehr sollte eine Streuung des Vermögens erfolgen. Eigentümer sollten sich darüber hinaus bewusst sein, dass neben der eigenen Immobilie auch liquide Mittel zum Leben erforderlich sind und dass deshalb die Bildung einer ausreichenden Altersvorsorge trotz des Wohneigentums nicht unterbleiben darf.

Risikoversicherungen

Als Risikoversicherungen werden Versicherungen bezeichnet, die den Versicherungsnehmer bei Eintritt bestimmter Umstände durch Geldleistungen entschädigen. Es kann sich bei einer Risikoversicherung um eine Risikolebensversicherung ebenso handeln wie um eine private Haftpflicht- oder eine Unfallversicherung. Auch bei der Wohngebäudeversicherung handelt es sich um eine Police mit reinem Risikocharakter. Das Gegenstück zu Risikoversicherungen sind Versicherungen mit Vorsorgecharakter wie etwa Kapitallebens- und Rentenversicherungen.

Risikoversicherungen sind für Eigentümer von Immobilien unerlässlich. Das gilt insbesondere dann, wenn das Objekt durch einen Kredit finanziert wird. Dann nämlich müssen nicht nur Schäden am Objekt durch geeignete Versicherungen abgedeckt sein, sondern auch das Einkommen, mit dem der Kredit finanziert wird. Schäden an Immobilien werden durch die Wohngebäudeversicherung versichert, die unter anderem dann zahlt, wenn das Objekt durch Feuer, Leitungswasser oder Hagelschlag Schaden nimmt. Der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung ist nicht nur außerordentlich empfehlenswert, sondern in der Regel auch Voraussetzung für die Zustimmung einer Bank zur Finanzierung.

Die Wohngebäudeversicherung wird in Kombination mit einer Rohbauversicherung abgeschlossen, die den unfertigen Bau vor Schäden schützt und bei Fertigstellung endet bzw. in die Wohngebäudeversicherung übergeht. Eine sehr wichtige Versicherung ist die Risikolebensversicherung, die der Hauptverdiener einer Familie stets abschließen sollte. Die Police zahlt im Todesfall eine vereinbarte Summe an die Hinterbliebenen und schützt diese somit vor den wirtschaftlichen Konsequenzen, die das Ableben des Hauptverdieners nach sich ziehen kann. Der Versicherungsschutz sollte erst dann enden, wenn der Kredit vollständig zurückbezahlt ist und auch anderweitig für ein ausreichendes Auskommen gesorgt ist. Auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung gehört zum Repertoire verantwortungsbewusster Kreditnehmer: Sie zahlt eine Rente, wenn wegen Krankheit und Unfall kein Beruf mehr ausgeübt werden kann.

Die Kosten von Risikoversicherungen richten sich nach den vereinbarten Leistungen bei Eintritt des Versicherungsfalls und verschiedenen individuellen Merkmalen des Versicherungsnehmers, wie etwa Alter und Geschlecht. Sie können in vielen Fällen steuerlich geltend gemacht werden.

Fremdwährungskredit

Ein Fremdwährungskredit ist ein Kredit, der nicht auf Euro, sondern auf eine andere Währung lautet. Es kann sich dabei prinzipiell um jede beliebige Währung handeln, wobei die meisten Fremdwährungskredite im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen auf Schweizer Franken, japanische Yen, US-Dollar oder Britisches Pfund lauten. Der Kredit wird in der fremden Währung aufgenommen, in Euro umgetauscht und ausbezahlt. Bei jeder Rate, die zur Tilgung geleistet wird, erfolgt eine Konvertierung in die Kreditwährung.

Das wesentliche Motiv bei der Finanzierung in fremder Währung besteht darin, Zinsdifferenzen zwischen verschiedenen Währungsräumen auszunutzen. Dadurch ist es potenziell möglich, einen erheblichen Teil der Finanzierungskosten zu sparen und so die Lasten der Immobilienfinanzierung zu senken. Die Zinsersparnis kann durch eine geringere Monatsrate ebenso genutzt werden wie durch eine kürzere Laufzeit oder eine Kombination aus beidem. Fremdwährungskredite sind allerdings mit nicht unerheblichen Risiken verbunden. Es ist möglich, dass durch veränderte Wechselkurse die Belastung trotz der Zinsersparnis steigt. Wertet sich der Euro gegenüber der Darlehenswährung ab, müssen größere Euro-Beträge gezahlt werden, um die vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen. Da die Entwicklung am Devisenmarkt nicht vorhersehbar ist, muss grundsätzlich mit Verlusten in existenzieller Höhe gerechnet werden. Aus diesem Grund verlangen Banken für Fremdwährungsfinanzierungen einen deutlich höheren Eigenkapitalanteil als für gewöhnliche Finanzierungen, um das Ausfallrisiko zu decken. Oft werden Fremdwährungskredite deshalb nur als einer von mehreren Bestandteilen der Finanzierung eingesetzt.

Das Wechselkursrisiko bietet Kreditnehmer auch Chancen: Wertet sich der Euro gegenüber der Darlehenswährung auf, sinken die monatlichen Raten. Mit etwas Glück kann deshalb bei einer günstigen Kursentwicklung ein erheblicher Teil der Tilgung allein auf der Grundlage von Kursveränderungen erfolgen. In der Vergangenheit schwankten die Kurse am Währungsmarkt mitunter heftig. Fremdwährungskredite eignen sich wegen des höheren Risikos nur für Eigentümer, die die besonderen Eigenschaften einer solchen Finanzierung nachvollziehen können und das Risiko tragen möchten.

Kreditkündigung

Immobilienkredite können von beiden Vertragsparteien unter bestimmten Umständen gekündigt werden. Kreditnehmer können Darlehen, die einer variablen Verzinsung unterliegen, immer dann kündigen, wenn der Zinssatz angehoben oder gesenkt wird. Wird mit der Bank eine Zinsfestschreibung über mindestens zehn Jahre vereinbart, ist eine Kündigung frühestens nach 10 Jahren möglich. Es existieren allerdings Ausnahmen, die eine Kündigung des Immobilienkredites durch den Kreditnehmer trotz Zinsfestschreibung ermöglichen.

Zu diesen Gründen zählt insbesondere die Veräußerung der Immobilie, die mit dem Kredit finanziert worden ist. Der Verkauf kann aus verschiedenen Gründen erforderlich sein: Scheidung oder berufliche Veränderungen sind die Hauptgründe für den Verkauf von Häusern und Wohnungen. Wird der Kreditvertrag wegen der Veräußerung der Immobilie gekündigt, muss die Bank bei der Bemessung der Vorfälligkeitsentschädigung bestimmte Regeln beachten. So muss bei der Berechnung des Zinsschadens etwa der Zinssatz für Pfandbriefe und nicht etwa der für Bundesanleihen zugrundegelegt werden. Die Bank muss darüber hinaus berücksichtigen, wenn der Kreditvertrag kostenfreie Sondertilgungen vorsieht: Bei der Berechnung des Zinsschadens ist dann davon auszugehen, dass diese Option durch den Kreditnehmer wahrgenommen worden wäre. Wird der Kreditvertrag ohne Verkauf der Immobilie durch den Kreditnehmer gekündigt, muss die Bank der Kündigung nicht zustimmen. Dies ist auch regelmäßig der Fall. In der Praxis müssen Kreditnehmer sogar damit rechnen, dass Banken auf entsprechende Anfragen gar nicht reagieren. Stimmt die Bank dennoch der Kündigung zu, kann sie die fällige Vorfälligkeitsentschädigung fast nach Belieben festsetzen: Einzig ein Verstoß gegen die guten Sitten ist nicht erlaubt. Kreditnehmer müssen deshalb mit sehr hohen Forderungen der Bank rechnen.

Auch Banken können Kredite kündigen. Erlaubt ist dies immer dann, wenn der Kreditnehmer seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt und ein dauerhafter Zahlungsverzug eintritt. Dies ist dann der Fall, wenn mindestens drei Raten offen sind. Der Kündigung des Kredits durch die Bank folgt die Fälligstellung des valutierenden Kreditbetrages – der Kreditnehmer muss das gesamte Darlehen in einer Summe zurückzahlen.

Bausparvergleich

Der Begriff Bausparvergleich bezeichnet zugleich den Vergleich verschiedener Angebote von Bausparkassen und die Kalkulation im Hinblick auf die Vor- und Nachteile eines Bausparvertrages im Rahmen einer geplanten Immobilienfinanzierung.

Ein Bausparvergleich sollte vor dem Abschluss eines Bausparvertrages immer erfolgen und gehört zu einer sorgfältigen Finanzierungsplanung dazu. Werden die Konditionen unterschiedlicher Vertragsmodelle miteinander verglichen – ganz egal, ob es sich dabei um Tarife einer Bausparkasse oder die Offerten verschiedener Anbieter handelt – kommt es auf eine möglichst optimale Abstimmung des Tarifs mit den jeweiligen Belangen an. Insbesondere die zu erwartende Ansparzeit ist hier von Bedeutung: Steht ein konkretes Vorhaben im Raum, sollte ein Vertrag mit kurzer Ansparzeit gewählt werden, damit schon nach wenigen Jahren die Guthaben des Vertrags nebst dem Bauspardarlehen zur Verfügung stehen. Soll hingegen nur abstrakt auf den Erwerb einer Immobilie gespart werden, eignen sich auch langfristige Tarife.

Wichtige Vergleichsmerkmale sind immer Flexibilität sowie Rendite und Kosten. Darüber hinaus ist auch die mögliche Kombination von Bausparverträgen mit staatlichen Förderungen ein Kriterium. Beim Bausparvergleich sollte versucht werden, die Einzahlungen in den Vertrag so effektiv wie möglich einzusetzen. Effektivität kann sich in niedrigen Kosten für das Bauspardarlehen ebenso widerspiegeln wie in attraktiven Zinsen für die Guthaben. Sofern ein Bausparvertrag ohne konkretes Vorhaben abgeschlossen wird, sollte er die Möglichkeit vorsehen, am Ende der Laufzeit auf die Zuteilung des Bauspardarlehens zu verzichten und rückwirkend eine höhere Verzinsung der Guthaben zu realisieren. Dann besteht die Möglichkeit, die Mittel zu anderen Zwecken zu verwenden, wenn keine Immobilienfinanzierung geplant ist.

Nicht immer muss ein Bausparvertrag die beste Lösung für angehende Eigentümer sein. Im Rahmen eines Bausparvergleichs sollte auch evaluiert werden, ob das Ansparen auf Tages- und Festgeldkonten und die Finanzierung durch gewöhnliche Immobilienkredite in der Summe günstiger ist. Je nach Vorhaben, Zeithorizont und Zinsniveau kann dies der Fall sein.

Preisrisiko

Das Preisrisiko bezeichnet im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen das Risiko eines sinkenden Marktpreises für eine bestimmte Immobilie oder den Immobilienmarkt insgesamt. Bezogen auf ein bestimmtes Objekt wird das Preisrisiko auch als objektspezifisches Preisrisiko bezeichnet, während im Hinblick auf generelle Marktentwicklungen vom allgemeinen Marktpreisrisiko gesprochen wird.

Das Preisrisiko betrifft Eigentümer insbesondere dann, wenn das Objekt nicht lebenslang bewohnt wird und eine Veräußerung geplant ist, mit der beispielsweise der Ruhestand finanziert werden soll. Ebenso von Preisrisiken betroffen sind Eigentümer, die den Kapitalwert ihrer Immobilie im Rahmen einer Verrentung zur Finanzierung des Lebensunterhaltes einsetzen müssen.

Das Preisrisiko besteht in der Ungewissheit im Hinblick auf die künftige Preisentwicklung, die zugunsten des Eigentümers ebenso ausfallen kann wie zu seinen Lasten. Da die Preisentwicklung nicht vorhergesagt werden kann, müssen Eigentümer damit rechnen, bei einer Veräußerung oder Verrentung deutlich weniger Geld zu erhalten, als für das Objekt bezahlt wurde. In Deutschland sind die Preisrisiken des Immobilienmarktes seit der Wiedervereinigung in der langfristigen Perspektive gewachsen. Die Bevölkerung schrumpft und in Deutschland finden sich große Immobilienbestände. Dadurch ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage zugunsten tendenziell sinkender Preise verzerrt. Es ist deshalb durchaus möglich, dass die Preise für deutsche Häuser und Wohnungen in den kommenden Jahrzehnten sinken.

Aufgrund des langen Zeithorizontes müssen bei der Bewertung der Preis auch inflationäre Tendenzen berücksichtigt werden. Dadurch sind sinkende Preise auch dann zu verzeichnen, wenn der nominale Veräußerungserlös 20 Jahre nach dem Erwerb dem Kaufpreis entspricht – die Kaufkraft des Nominalbetrages wird über eine so lange Zeitspanne deutlich reduziert. Das Preisrisiko, das mit einem bestimmten Objekt verbunden ist, lässt sich anders als das allgemeine Marktpreisrisiko in gewissem Rahmen beeinflussen, indem schon beim Erwerb bestimmte Faktoren beachtet werden. Zu meiden sind insbesondere Immobilien die aufgrund ihrer Lage, ihrer Erscheinung oder anderer nicht oder nur schwer änderbarer Eigenschaften einen hohen Spezifikationsgrad aufweisen.

Darlehenstilgung

Als Darlehenstilgung wird die Rückzahlung eines aufgenommenen Immobilienkredits verstanden. Grundsätzlich existieren hier zwei verschiedene Optionen: Die Darlehenstilgung kann entweder in Gestalt eines Annuitätendarlehens oder endfällig erfolgen. Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer gleich hohe monatliche Raten an die Bank, in denen Zins und Tilgung bereits enthalten sind. Ist die letzte Rate gezahlt, ist der Kreditnehmer – sofern keine Restschuld mehr besteht – schuldenfrei. Besteht noch eine Restschuld, erfolgt die Prolongation.

Bei endfälligen Darlehen zahlt der Kreditnehmer bis zur Fälligkeit des Kredits nur die Zinsen auf den anfallenden Kreditbetrag. Die Tilgung erfolgt bei Fälligkeit in einer Summe. Banken verlangen allerdings, dass der Kreditnehmer bei endfälligen Darlehen regelmäßig in einen Sparvertrag – den so genannten Tilgungsträger – einzahlt. Als Tilgungsträger kann etwa eine Kapitallebens- oder Rentenversicherung dienen. Die Andienung eines Tilgungsträgers ist bei endfälligen Darlehen zwingend erforderlich, wenn keine anderweitigen Sicherheiten hinterlegt werden können.

Jede Art der Darlehenstilgung hat eigene Vor- und Nachteile. Endfällige Darlehen bieten die Chance auf attraktive Erträge im Tilgungsträger, wenn die Situation an den Finanzmärkten dies zulässt. Im Gegenzug muss jedoch eine höhere Zinslast für das Darlehen geschultert werden, weil keine Tilgung erfolgt. Ob sich dies letztlich auszahlt oder nicht, kann bei der Kreditaufnahme nicht sicher vorhergesagt werden.

Annuitätendarlehen sehen einen sukzessiven Abbau der Verbindlichkeiten vor. Der Kapitaldienst setzt sich aus einer Zins- und einer Tilgungsleistung zusammen. Der Zinsanteil an der Monatsrate geht mit jeder geleisteten Zahlung geringfügig zurück. Im gleichen betragsmäßigen Umfang steigt der Anteil der Tilgung. Die relative Entschuldung bezogen auf den gesamten valutierenden Kreditbetrag beschleunigt sich somit laufend. Sowohl endfällige Immobilienkredite als auch Annuitätendarlehen können eine Zinsfestschreibung oder eine variable Verzinsung vorsehen. Im Fall der variablen Verzinsung kann sich die monatliche Zinslast bei endfälligen Darlehen durch steigende Zinsen deutlich erhöhen. Bei Annuitätendarlehen führen steigende Zinsen zu einem Rückgang des Tilgungsanteils an der Rate, der entweder durch höhere Zahlungen oder einen geringeren Tilgungsanteil ausgeglichen werden muss.

Immobilienvermögen

Als Immobilienvermögen wird grundsätzlich jede Art von Immobilienbesitz bezeichnet. Dazu zählt ein Eigenheim ebenso wie eine an Dritte vermietete Immobilie. Auch Anteile an offenen oder geschlossenen Immobilienfonds zählen dazu. Wird das Immobilienvermögen einer Person gemessen, ist dabei zunächst vom Bruttovermögen auszugehen – also dem Vermögenswert, der sich durch einen Verkauf am Markt erreichen ließe. Eventuelle Belastungen durch Hypotheken zählen bei der reinen Betrachtung des Immobilienvermögens nicht dazu.

Immobilienvermögen besitzt einige besondere Eigenschaften, die es interessant machen. Dazu zählen insbesondere die Resistenz gegen Inflation und – bei zur Selbstnutzung bestimmten Objekten – der über die betriebswirtschaftliche Betrachtung hinausgehende Nutzwert. Eine Immobilie bietet stets einen konkreten Nutzen, der auch dann noch vorhanden ist, wenn andere, nominale Vermögenswerte durch inflationäre Entwicklungen oder eine Währungsreform an Wert verlieren. Immobilienvermögen wird unter anderem deshalb zum so genannten Realvermögen gezählt, dessen Gegenstück das Finanzvermögen (also Aktien, Anleihen etc.) ist. Es wird gemeinhin empfohlen, einen erheblichen Teil des Gesamtvermögens in Immobilien zu investieren. Das kann durch den Erwerb eines Eigenheims ebenso erfolgen wie durch den Erwerb von Fondanteilen an einem Immobilienfonds. Etwa ein Drittel des Gesamtvermögens bei Eintritt in den Ruhestand sollte in Immobilien angelegt sein.

Immobilienvermögen ist allerdings auch mit Nachteilen verbunden. Wer eine einzelne Immobilie erwirbt, muss mit besonderen Risiken leben. So kann etwa durch einen Abschwung in der Region der Preis des Objektes im Zeitverlauf deutlich fallen. Besonders in strukturschwachen Gebieten ist dies sehr häufig der Fall. Wird eine Immobilie erworben und an Dritte vermietet, besteht stets das Risiko von Mietausfällen, die durch Zahlungsunfähigkeit des Mieters ebenso entstehen können wie durch einen dauerhaften Leerstand. Diese Einzelrisiken lassen sich durch den Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds vermeiden. Das gilt auch für Finanzierungsrisiken: Wird ein Objekt auf Kredit gekauft und muss es wegen zwischenzeitlicher Engpässe oder persönlicher Änderungen veräußert werden, kann dies zu erheblichen Verlusten führen.

Preisindexbindung

Als Preisindexbindung wird eine Klausel in vielen Mietverträgen verstanden, die besagt, dass die Miete sich an der Entwicklung der Verbraucherpreise orientiert und dementsprechend angepasst werden kann. Die Verbraucherpreise werden dabei in der Regel durch den Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes ermittelt. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter haben bei einem Mietvertrag mit Preisindexbindung die Möglichkeit, der jeweils anderen Partei mitzuteilen, dass die Miete an den Index angepasst werden muss. In der Praxis ist es dabei regelmäßig der Vermieter, der eine Anpassung beantragt, weil die Inflationsrate in Deutschland im historischen Rückblick fast immer positiv ausgefallen ist.

Eine Preisindexbindung im Mietvertrag entbindet keine der beiden Parteien davon, eine Änderung der Miete anzukündigen. Diese Ankündigung muss schriftlich erfolgen. Die Bindung ans Preisniveau bietet besonders für Vermieter Vorteile. In der Praxis lassen sich Mieterhöhungen besser rechtfertigen, wenn eine vertragliche Grundlage besteht. Der amtliche Verbraucherpreisindex ist eine neutrale Größe, die auch der Mieter jederzeit den Medien entnehmen kann. Es besteht somit auch mehr Sicherheit für den Mieter: Steigt die Inflation deutlich an, kann er sich auf eine bevorstehende Mieterhöhung vorbereiten und ggf. seine Budgetplanung anpassen. Da mit deutlich steigenden Verbraucherpreisen allerdings ohnehin meist ein deutlicher Rückgang der Kaufkraft verbunden ist, besteht für den Mieter auch das Problem einer Doppelbelastung.

Eine Preisindexbindung schützt den Vermieter allerdings nicht vor Mietausfällen: Die Akzeptanz der Miete richtet sich in der langfristigen Perspektive nach der Entwicklung der Mieten vor Ort. Steigt die Miete wegen der Preisindexbindung deutlich stärker als sonst in der Region üblich, verliert die Wohnung an Attraktivität und wird früher oder später leer stehen, wenn der Mieter auszieht und neue Mieter von der hohen Miete abgeschreckt werden. Vermieter sollten deshalb nicht zwingend eine Mieterhöhung durchsetzen, nur weil die Inflation hoch ausgefallen ist. Für den langfristigen Erfolg ist das richtige Augenmaß erforderlich.

Hypothekentarif

Banken bieten Bauherren und Käufern unterschiedliche Modelle zur Immobilienfinanzierung an. Verschiedene Hypothekentarife sollen unterschiedlichen Bedürfnissen Rechnung tragen. Die Wahl des richtigen Tarifs kann die Finanzierung erleichtern, während ein falscher Tarif Unannehmlichkeiten und zusätzliche Kosten mit sich bringen kann.

Grundsätzlich sollte die Bedeutung des Tarifs allerdings nicht überschätzt werden – die Lasten der Finanzierung sind so oder so zu tragen und müssen vom Darlehensnehmer gestemmt werden. Kreditnehmer sollten sich bei der Wahl eines bestimmten Tarifs Zeit lassen und ggf. Beratung in Anspruch nehmen. Diese muss nicht immer bei der jeweiligen Bank erfolgen – auch die Konsultation eines Honorarberaters kann Sinn machen. Besondere Merkmale der vieler Tarife beziehen sich meistens auf die Flexibilität, die Kreditnehmer erhalten. So sehen einige Tarife etwa vor, dass Darlehen kostenfrei auf eine andere Immobilie übertragen werden können, wenn aus beruflichen Gründen ein Umzug erfolgen muss. Zwar müssen Banken der Kündigung einer Hypothek immer zustimmen, wenn die mit dem Kredit finanzierte Immobilie verkauft wird. Sie können dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die je nach Zeitpunkt im Tilgungsverlauf sehr hoch ausfallen und die Finanzierung eines neuen Objektes erschweren kann.

Solche flexiblen Momente sind in der heutigen Berufswelt durchaus vorteilhaft. Die Flexibilität hat allerdings ihren Preis: In der Regel müssen Kreditnehmer bei Tarifen mit kostenfreier Kündigungsmöglichkeit einen höheren Gesamtzinssatz in Kauf nehmen. Die Bank lässt sich damit ihr zusätzliches Ertragsrisiko vergüten. Andere Hypothekentarife sehen eine Progression des Zinssatzes vor: In den ersten Jahren der Finanzierung fällt der Zinssatz etwas geringer aus und steigt dann an. Solche Modelle sind besonders für Berufsanfänger interessant. Wieder andere Tarife erlauben es dem Kreditnehmer, Teile von bereits geleisteten Rückzahlungen jederzeit wieder als Kredit in Anspruch zu nehmen – diese Variante ist besonders gut geeignet, wenn nur wenige finanzielle Reserven in der Hinterhand zur Verfügung stehen und plötzlicher Kapitalbedarf nicht ausgeschlossen werden kann.