Wohn-Riester

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Der Begriff Wohn-Riester versteht sich als die umgangssprachliche Bezeichnung der Eigenheimrente, die eine Fortentwicklung der gewöhnlichen Riester-Rente darstellt, deren Erfinder und Namensgeber der ehemalige Bundesarbeitsminister Walter Riester war. Der Wohn-Riester ermöglicht es, staatlich geförderte Altersvorsorge-Verträge zur Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums zu nutzen. Dabei können sowohl bereits bestehende Vertragsguthaben als auch die laufenden Einzahlungen zur Tilgung eines Immobilienkredites genutzt werden. Der Staat fördert die Verträge durch Zuschüsse zum Vertragsguthaben sowie durch steuerliche Vergünstigungen. Die Einzahlungen können bis zu einer Höhe von maximal 2.100 Euro jährlich im Rahmen des Sonderausgabenabzugs steuerlich geltend gemacht werden. Darüber hinaus erhält jeder Vertragsinhaber einen Zuschuss in Höhe von 154 Euro pro Jahr. Für jedes kindergeldberechtigte Kind werden zusätzlich 185 Euro im Jahr gezahlt bzw. 300 Euro, sofern das Kind nach dem Jahr 2007 zur Welt gekommen ist.

Voraussetzung für die Zuschüsse und die steuerliche Vergünstigung ist die Einzahlung von mindestens vier Prozent des Bruttoeinkommens in einen zertifizierten Vertrag, wobei sich die maximale jährliche Einlage auf 2.100 Euro abzüglich der ausgezahlten Zuschüsse beläuft. Der Wohn-Riester steht ausschließlich Personen offen, die Mitglied der gesetzlichen Rentenversicherung sind oder aber dem Grunde nach rentenversicherungspflichtig sind. Wird kein Einkommen bezogen, kann der Anspruch auf die Zuschüsse durch die Einzahlung des Sockelbetrages in Höhe von 60 Euro pro Jahr in den Vertrag erworben werden. Werden die zur Immobilienfinanzierung entnommenen Beiträge nicht bis zum Beginn der Auszahlungsphase des Vertrages wieder in diesen zurückbezahlt, müssen die hypothetisch bestehenden Rentenansprüche in voller Höhe versteuert werden, wie es bei gewöhnlichen Riester-Verträgen auch der Fall ist. Potenziell besteht demnach die Gefahr einer Steuerschuld gegenüber dem Finanzamt.

Wohn-Riester-Verträge können bei Bausparkassen abgeschlossen werden. Da der Markt nicht allzu weit entwickelt ist, besteht grundsätzlich das Risiko einer noch sehr intransparenten Preis- und Kostengestaltung. Dennoch handelt es sich bei der Eigenheimrente um ein nützliches Produkt, mit dem Immobilienfinanzierungen besonders für Familien leichter werden.

Begriffe, die in diesem Zusammenhang ebenfalls von Interesse seien könnten:

Subvention

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Als Subvention wird ganz allgemein die Bezuschussung von bestimmten Gütern oder Leistungen durch den Staat verstanden. Im Bereich der privaten Immobilienfinanzierung gibt es in Deutschland verschiedene Subventionen. Zwar wurde die Eigenheimzulage im Jahr 2005 abgeschafft, dennoch existieren weiterhin Programme, die die Kosten einer Eigenheimfinanzierung senken. Insbesondere vergibt der Staat Kredite über die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau, die entweder eine direkte Bezuschussung aus dem Bundeshaushalt – die an den Empfänger in Gestalt geringerer Zinsen oder eines Tilgungszuschusses weitergereicht wird – oder eine indirekte Bezuschussung durch die Möglichkeit einer nachrangigen Eintragung des Darlehens ohne Aufpreis ermöglichen.

Weitere Subventionen sind die Wohnungsbauprämie und die Eigenheimrente. Die Wohnungsbauprämie wird auf Bausparguthaben gezahlt, wenn der Inhaber des Bausparvertrages die Mittel zu wohnwirtschaftlichen Zwecken nutzt. Insgesamt fällt die Prämie jedoch mit einem maximalen Volumen von rund 90 Euro im Jahr recht gering aus. Größere Dimensionen erreicht die Eigenheimrente, die der Gesetzgeber im Jahr 2008 auf den Weg gebracht hat. Hier kann die Kombination aus steuerlichen Vorteilen und Zuschüsse Entlastungen von bis zu 50.000 Euro ermöglichen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Die Eigenheimrente steht allen Arbeitnehmern offen. Um die Wohnungsbauprämie in Anspruch nehmen zu können, dürfen Empfänger bestimmte Einkommensgrenzen nicht unterschreiten.

Insgesamt erscheint das Ausmaß der Subventionen des Immobilienmarktes aus Sicht von Verbrauchern zwar überschaubar, aber dennoch attraktiv. Der Charakter der Subventionen zielt deutlich darauf ab, die Nachfrage nach Wohneigentum zu erhöhen. Subventionen, die das Angebot stimulieren, existieren allerdings ebenfalls, auch wenn es sich bei diesen Mitteln um weniger auffällige Instrumente handelt. Eines davon ist die seit je her bestehende Möglichkeit, die Zinsen für Immobilienkredite, mit denen nicht zur Selbstnutzung bestimmte Objekte finanziert werden, von der Steuer abzusetzen. Für Bauunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und andere Institutionen des Immobilienmarktes existieren ebenfalls Subventionen, wie etwa Kredite von der KfW oder der Europäischen Investitionsbank.

Steuerersparnis

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Steuerersparnisse können im Bereich der privaten Baufinanzierung auf verschiedenen Wegen erreicht werden. Zum einen kann durch den Erwerb eines zur Vermietung bestimmten Objektes und die Absetzung der Sollzinsen als Betriebsausgabe ein steuerlicher Effekt erzielt werden. Voraussetzung dafür, dass sich dieses Unterfangen unter dem Strich lohnt, ist allerding ein ausreichend hohes Einkommen des Kreditnehmers, da nur in diesem Fall der Grenzsteuersatz ausreichend hoch ist, um eine größere Ersparnis zu ermöglichen. Steuerliche Effekte ergeben sich darüber hinaus beim Erwerb von Immobilien, die dem Gesetz nach unter Denkmalschutz stehen sowie bei der Nutzung der staatlichen Eigenheimrente. Bei dem auch als Wohn-Riester bezeichneten Modell wird die Steuerersparnis dadurch erreicht, dass Einzahlungen auf das Wohnförderkonto, die dann direkt zur Tilgung eines Immobilienkredites genutzt werden, von der Steuer abgesetzt werden können. Die Geltendmachung kann zu 100 Prozent erfolgen und bis zu 2100 Euro im Jahr bei Ledigen betragen. Bei gemeinsam veranlagten Ehegatten sind maximal 4200 Euro absetzbar. Teile der Tilgungsraten können so steuerlich geltend gemacht werden. Dies war bei Immobilien, die der Selbstnutzung und nicht der Vermietung an Dritte dienen, bislang nicht möglich. Der steuerliche Vorteil birgt allerdings eine Gefahr. Werden die zur Baufinanzierung entnommenen Beiträge nicht rechtzeitig bis zum Eintritt in den Ruhestand wieder in den Vertrag einbezahlt, droht eine Steuerschuld gegenüber dem Fiskus, da die Riester-Rente komplett nachgelagert besteuert wird. Dementsprechend wird die hypothetische Rente, die der Eigentümer dann beziehen würde, wenn er die Einzahlungen in den Riester-Vertrag nicht zur Immobilienfinanzierung genutzt hätte, in vollem Umfang besteuert. Die Rente setzt sich aus den während der Einzahlungsphase geleisteten Einzahlungen sowie der angenommenen Verzinsung zusammen. Diese Verzinsung beläuft sich auf zwei Prozent im Jahr und kann vom Gesetzgeber grundsätzlich geändert werden. Die Rentenzahlung, die besteuert wird, ergibt sich dann aus der individuellen Rentenleistung, die sich aus der Lebenserwartung des Policen-Besitzers ergibt.

Pfändbares Einkommen

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Als pfändbares Einkommen werden Bezüge bezeichnet, die von Gläubigern im Rahmen einer Zwangsvollstreckung gepfändet werden können. Grundsätzlich ist jedes Einkommen, das durch die Ausübung einer Erwerbstätigkeit generiert wird, pfändbar und kann deshalb auch vom Gerichtsvollzieher beschlagnahmt werden. Es spielt dabei keine Rolle, ob es sich bei dem Einkommen um Beamtenbezüge, Lohn oder Gehalt eines Arbeitnehmers oder Einkommen aus selbstständiger oder auch freiberuflicher Tätigkeit handelt. Wird ein Pfändungsbeschluss erlassen, stehen jedoch Pfändungsfreigrenzen zur Verfügung. Einkommen bis zu diesen Grenzen werden von der Pfändung ausgeschlossen. Die Pfändungsfreigrenzen werden vom Gesetzgeber festgelegt und richten sich unter anderem nach der Anzahl der kindergeldberechtigten Kinder. Ledige ohne Kinder können knapp 1000 Euro monatlich von ihrem Einkommen auch dann behalten, wenn Pfändungen durchgeführt werden. Mit jedem Kind steigt die Grenze an. Der Gesetzgeber will dadurch gewährleisten, dass nicht die Nachkommen eines Schuldners für dessen Verbindlichkeiten durch einen sehr stark eingeschränkten Lebensstil in Haftung genommen werden können.

Die Höhe des zur Verfügung stehenden pfändbaren Einkommens ist bei der Vergabe von Krediten – auch bei solchen mit dem Zweck einer Immobilienfinanzierung und grundpfandrechtlicher Besicherung – von Bedeutung, da Banken nur dann Darlehen ausgeben, wenn diese durch pfändbares Einkommen bedient werden können. Die Berechnung ist dabei einfach: Nach Zahlung der Kreditrate muss immer noch ein Einkommen oberhalb der Pfändungsfreigrenze zur Verfügung stehen. Es handelt sich bei dieser Rechnung zwar nur um einen groben Richtwert, da Banken hier verschieden vorgehen, dennoch kann sie als Maßstab benutzt werden. Zum pfändbaren Einkommen zählen nicht Leistungen wie Kindergeld, Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes (ALG II) oder andere Transferbezüge, wie etwa Elterngeld. Das pfändbare Einkommen muss im Rahmen des Antragsprozesses bei Kreditanträgen angegeben und durch geeignete Nachweise belegt werden. Zum pfändbaren Einkommen gehören neben Bezügen aus Erwerbstätigkeit auch Bezüge aus Kapitalbesitz, wie etwa Mieteinnahmen, Zinsen oder Dividenden.

Immobilienfonds, geschlossener

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Ein geschlossener Immobilienfonds investiert das von Anlegern anvertraute Kapital in Immobilienprojekte, wobei es sich sowohl um wohnwirtschaftlich genutzte Objekte als auch um Gewerbeimmobilien handeln kann. Ein wesentliches Charakteristikum dieser Anlageform ist, dass nach dem Ende der Zeichnungsfrist keine weiteren Anteile mehr erworben werden können. Ebenso ist eine Veräußerung vor dem Ende der Laufzeit nicht ohne Weiteres möglich, da die Fondsgesellschaft selbst keine Anteile zurücknimmt. Ein Verkauf kann lediglich über den Zweitmarkt erfolgen; da dieser in Deutschland jedoch nur moderat entwickelt ist, müssen Anleger hier oft erhebliche Preisabschläge hinnehmen. Je nach Projekt ist ein Einstieg ab einem Einlagenvolumen von etwa 2.000 bis 25.000 Euro möglich, wobei zusätzlich ein Agio zwischen zwei und sechs Prozent anfällt.

Rechtliche Struktur und Risikoprofil

Die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds erfolgt zumeist in Form einer Kommanditeinlage. Hierdurch ist die Haftung des Anlegers auf seine Einlage begrenzt, jedoch besteht im Falle einer Insolvenz des Fonds das Risiko eines Totalverlusts. Wirtschaftlich betrachtet agieren geschlossene Fonds als eigenständige Unternehmen, an deren Erfolg oder Misserfolg die Anteilseigner direkt partizipieren. Die Renditeerwartungen liegen im Durchschnitt zwischen sechs und acht Prozent und damit über denen offener Fonds. Dem gegenüber steht ein höheres Risiko: Neben der geringen Liquidität der Anteile fehlt häufig der breite Diversifikationseffekt, da geschlossene Initiativen oft nur in eine geringe Anzahl an Objekten investieren.

Kriterien für eine erfolgreiche Auswahl

Bei der Entscheidung für einen geschlossenen Immobilienfonds sollten Anleger primär auf die Expertise des Managements achten. Idealerweise kann die Fondsleitung bereits Erfolge bei vergleichbaren Geschäftsmodellen in der Vergangenheit nachweisen. Zudem muss das Anlageziel der Initiative in sich schlüssig sein und die prognostizierte Rendite in einem angemessenen Verhältnis zum unternehmerischen Risiko stehen. Aufgrund der spezifischen Risiken und der langfristigen Kapitalbindung empfiehlt es sich, nur einen begrenzten Teil des gesamten Anlageportfolios in geschlossene Immobilienfonds zu investieren.

FAQ

Wie unterscheidet sich die Verfügbarkeit der Anteile bei geschlossenen gegenüber offenen Fonds?

Während Anteile an offenen Fonds in der Regel unter Einhaltung von Fristen an die Gesellschaft zurückgegeben werden können, ist dies bei geschlossenen Fonds während der Laufzeit ausgeschlossen. Ein vorzeitiger Ausstieg ist lediglich über den Zweitmarkt möglich, was jedoch oft mit zeitlichen Verzögerungen und finanziellen Einbußen verbunden ist.

Welche Haftungsrisiken bestehen für Anleger eines geschlossenen Immobilienfonds?

Anleger beteiligen sich meist als Kommanditisten, wodurch ihre persönliche Haftung rechtlich auf die Höhe der im Handelsregister eingetragenen Einlage beschränkt ist. Dennoch tragen sie ein unternehmerisches Risiko, das im schlimmsten Fall zum vollständigen Verlust des investierten Kapitals führen kann.

Ab welcher Anlagesumme ist eine Beteiligung an geschlossenen Fonds möglich?

Der Mindestbetrag für eine Beteiligung variiert stark je nach Anbieter und ist deutlich höher angesetzt als bei klassischen Sparplänen oder offenen Investmentfonds. Üblicherweise liegen die Einstiegshürden bei geschlossenen Immobilienprojekten in einer Spanne zwischen 2.000 und 25.000 Euro.

Auslandsfinanzierung

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Unter Auslandsfinanzierungen versteht man Hypothekendarlehen für Immobilien, die außerhalb des Hoheitsgebietes der Bundesrepublik Deutschland belegen sind. Die Finanzierung solcher Objekte gestaltet sich in der Praxis deutlich komplexer als die Kreditvergabe für inländische Immobilien. Eine pauschale Anleitung für diesen Prozess existiert nicht, da die gesetzlichen und wirtschaftlichen Anforderungen je nach Standort massiv variieren. Grundsätzlich ist eine weltweite Immobilienfinanzierung zwar möglich, deutsche Banken fordern hierfür jedoch häufig zusätzliche Sicherheiten im Inland. Dies gilt insbesondere für Objekte, die sich außerhalb der Europäischen Union befinden, da dort der Zugriff auf die Sicherheiten für deutsche Institute erschwert ist.

Finanzierung über lokale Institute und Währungsoptionen

Eine gangbare Alternative für Erwerber ist die Aufnahme eines Darlehens bei einer Bank im jeweiligen Zielland. In diesem Fall kann die Auslandsimmobilie selbst als Primärsicherheit dienen, ähnlich wie es bei inländischen Finanzierungen üblich ist. Die Anforderungen an den Eigenkapitalanteil unterscheiden sich dabei international stark: Während beispielsweise in Spanien bis zum Jahr 2008 Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital möglich waren, haben sich die Kriterien seitdem weltweit verschärft. Manche Auslandsbanken bieten zudem spezielle Konzepte an, wie etwa Finanzierungen in Fremdwährungen. In Spanien war es lange Zeit verbreitet, Kredite in japanischen Yen aufzunehmen, um von einem signifikant niedrigeren Zinsniveau gegenüber dem Euro zu profitieren.

Notwendige Planung und fachliche Unterstützung

Die Realisierung einer Auslandsfinanzierung erfordert eine weitaus längere Vorlaufzeit als ein vergleichbares Vorhaben im Inland und sollte akribisch vorbereitet werden. Aufgrund der steuerrechtlichen Komplexität ist die Konsultation eines spezialisierten Steuerberaters dringend zu empfehlen. Sofern Sprachbarrieren bestehen, ist zudem der Einsatz eines Dolmetschers bei Verhandlungen mit ausländischen Banken ratsam. Ein fachkundiger Übersetzer kann nicht nur bei der Vertragsprüfung unterstützen, sondern auch die Kommunikation mit lokalen Maklern und Behörden sicherstellen, um rechtliche Fallstricke beim Immobilienerwerb zu vermeiden.

FAQ

Warum finanzieren deutsche Banken nur ungern Immobilien im Ausland?

Für deutsche Banken ist die Verwertung einer Sicherheit im Ausland mit hohem rechtlichem Aufwand und unkalkulierbaren Risiken verbunden. Daher verlangen sie meist zusätzliche Sicherheiten in Deutschland, wie etwa eine Grundschuld auf eine bereits vorhandene inländische Immobilie.

Was ist das größte Risiko bei einer Fremdwährungsfinanzierung im Ausland?

Das Hauptrisiko liegt in den Wechselkursschwankungen, die dazu führen können, dass die Darlehenssumme in Euro gerechnet trotz laufender Tilgung plötzlich ansteigt. Zudem können Zinsänderungen in dem jeweiligen Währungsraum die monatliche Belastung unvorhersehbar in die Höhe treiben.

Welche zusätzlichen Kosten fallen bei einer Auslandsfinanzierung an?

Neben den banküblichen Gebühren müssen Kreditnehmer Kosten für beglaubigte Übersetzungen, internationale Rechtsberatung und spezialisierte Gutachter zur Wertermittlung einplanen. Auch die Gebühren für Notare und Grundbucheinträge im Ausland weichen oft erheblich von den deutschen Standards ab.

Bonitätskomponente

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Die Bonitätskomponente stellt einen wesentlichen Faktor bei der Ermittlung des individuellen Zinssatzes für eine Immobilienfinanzierung dar. Ausgehend von einem Basiszins erheben Kreditinstitute häufig Zinszuschläge, sofern die Kreditwürdigkeit des Antragstellers nicht den Anforderungen des Standardmodells entspricht. Die Bewertung dieser Kreditwürdigkeit erfolgt sowohl auf Basis der eingereichten Selbstauskunft als auch durch automatisierte Scoring-Verfahren. In bestimmten Fällen, etwa bei einer exzellenten Bonität, kann dies umgekehrt sogar dazu führen, dass der tatsächliche Darlehenszins günstiger ausfällt als im Basismodell.

Einflussfaktoren auf die individuelle Kreditwürdigkeit

Für die Bonität einer natürlichen Person sind verschiedene Faktoren maßgeblich. Hierzu zählen insbesondere die Höhe und die Art des Einkommens sowie die finanzielle Historie. Ein Beamter wird von Banken aufgrund der hohen Jobsicherheit grundsätzlich als kreditwürdiger eingestuft als ein Freiberufler. Ebenso gelten Personen, die in der Vergangenheit Kredite stets termingerecht zurückgezahlt haben, als solventer als jene mit negativen Einträgen bei der SCHUFA oder anderen Auskunfteien. Die Bonitätskomponente kann einen erheblichen Teil der Zinskosten ausmachen, besonders wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist und der Beleihungsauslauf über der kritischen Marke von 60 Prozent liegt. Durch einen gezielten Konditionsvergleich können Kreditnehmer Institute finden, bei denen die Bonitätskomponente eine weniger dominante Rolle spielt.

Besonderheiten bei Vollfinanzierungen

Eine herausragende Bedeutung kommt der Bonitätskomponente bei sogenannten Vollfinanzierungen zu, bei denen der Erwerber kein Eigenkapital einbringt. Häufig werden hierbei sogar die Erwerbsnebenkosten mitfinanziert. Da das Darlehen in diesen Fällen nicht mehr vollständig durch den Sachwert der Immobilie abgesichert werden kann, agieren Banken bei der Vergabe deutlich restriktiver. Die daraus resultierenden Zinssätze liegen spürbar über denen gewöhnlicher Hypothekenfinanzierungen, was primär auf die verstärkte Gewichtung der Bonitätskomponente als Risikoausgleich zurückzuführen ist.

FAQ

Wie kann ich die Bonitätskomponente meines Zinssatzes positiv beeinflussen?

Eine Verbesserung erreichen Sie vor allem durch eine Erhöhung des Eigenkapitalanteils, da dies das Risiko für die Bank direkt senkt. Zudem sollten Sie vorab eine Selbstauskunft bei der SCHUFA einholen, um etwaige fehlerhafte Einträge korrigieren zu lassen und so Ihren Score-Wert zu optimieren.

Warum ist die Zinsdifferenz bei Vollfinanzierungen so hoch?

Da bei einer Vollfinanzierung die Kreditsumme den reinen Beleihungswert der Immobilie übersteigt, trägt die Bank ein unbesichertes Risiko. Die Bonitätskomponente fungiert hier als Risikoaufschlag für den Teil des Darlehens, der im Falle einer Zwangsverwertung wahrscheinlich nicht durch den Objektwert gedeckt wäre.

Unterscheidet sich die Bonitätsprüfung je nach Kreditinstitut?

Ja, jede Bank nutzt eigene mathematisch-statistische Modelle und legt unterschiedliche Schwerpunkte bei der Bewertung von Berufsgruppen oder dem bisherigen Zahlungsverhalten. Ein Vergleich ist daher ratsam, da ein und derselbe Kunde bei verschiedenen Banken in unterschiedliche Bonitätsklassen eingestuft werden kann.

Leitzinssenkung

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Die Europäische Zentralbank verfolgt mit ihrer Geldpolitik unterschiedliche Ziele. Oberste Priorität hat die Wahrung der Geldwertstabilität. Diese wird von der EZB durch einen Anstieg des Preisniveaus im Euroraum definiert, der nahe bei zwei Prozent bezogen auf ein Jahr liegt. Gemessen wird das Preisniveau von der Europäischen Statistikbehörde Eurostat anhand eines fiktiven Warenkorbs. Neben der Geldwertstabilität ist für die EZB auch die wirtschaftliche Entwicklung in der Eurozone von Bedeutung, die gemäß des Charakters der Geldpolitik vor allem anhand der Konjunktur gemessen wird. Die EZB kann durch eine Leitzinssenkung das Wachstum stimulieren und die Inflation erhöhen – dies zumindest ist Stand der wissenschaftlichen Erkenntnis.

Leitzinssenkungen erhöhen die Nachfrage nach Geld, weil Kredite billiger werden und so Haushalte und Unternehmen mehr konsumieren bzw. investieren. Leitzinssenkungen wirken sich auch auf die Zinsen am Hypothekenmarkt aus, wobei in der Regel eine Leitzinssenkung um einen Prozentpunkt zu einem Absinken der langfristigen Finanzierungszinsen um deutlich weniger als einen Prozentpunkt führt. Leitzinssenkungen werden in der Regel nach einigen Monaten wieder rückgängig gemacht. In Zeiten wirtschaftlicher Stagnation können die Zinsen auch für einen längeren Zeitraum sehr niedrig bleiben, dies ist jedoch historisch betrachtet nur selten der Fall gewesen.

Leitzinssenkungen bieten Kreditnehmern die Chance, ihr Bau- oder Erwerbsvorhaben zu günstigen Konditionen umzusetzen und dadurch die Kosten der Eigenheimfinanzierung zu senken. Bestehen bereits Kredite, kann durch eine Umschuldung in günstigere Darlehen die Belastung gesenkt werden. Hierbei gilt es allerdings ggf. zu beachten, dass Banken mitunter eine Vorfälligkeitsentschädigung für vorab gekündigte Kredite verlangen.

Leitzinssenkungen sind nicht immer vorherzusehen, da die EZB die Finanzmärkte nicht beunruhigen will und deshalb viele Entscheidungen hinter verschlossenen Türen getroffen werden. Da sich jedoch viele Analysten mit der Geldpolitik der Notenbank beschäftigen, besteht durch einen Blick in die Zeitung immer die Möglichkeit, sich einen Eindruck von der Wahrscheinlichkeit einer bevorstehenden Leitzinssenkung zu verschaffen.

Wohnkredit

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Als Wohnkredit wurde im Jahr 2009 ein Darlehensangebot der ING-Diba bezeichnet, das sich an Eigentümer von Immobilien im In- und Ausland richtete und den Besitz eines Objektes als Bedingung für die Auszahlung eines Kredites voraussetzte. Finanziert werden konnten mit dem Wohnkredit insbesondere Inneneinrichtungen sowie Garagen, Carports und Möbel sowie Swimming-Pools oder Whirl-Pools. Der Wohnkredit war als Annuitätendarlehen konzipiert, bei dem Zinssatz sowie die monatliche Rate, die der Kreditnehmer zu zahlen hatte, bereits bei Abschluss des Darlehensvertrages feststand. Die Laufzeit konnte zwischen 12 und 84 Monaten betragen und es wurden Darlehen bis zu maximal 50.000 Euro ausgereicht.

Auch wenn die Bezeichnung des Angebotes anderes vermuten ließ, erfolgte keine Eintragung des Kredites ins Grundbuch. Auch wurde seitens der Bank nicht geprüft, wie hoch der Beleihungsauslauf des Objektes war. Nicht zuletzt deshalb wird angenommen, dass es sich bei dem Wohnkredit um einen geschickten Marketing-Trick gehandelt hat und dass das Darlehen sich nicht von anderen unterscheiden ließe. Für diese Annahme sprach der Zinssatz des Darlehens, der zum damaligen Zeitpunkt durchaus vergleichbar war mit den Kreditzinsen für gewöhnliche Konsumentendarlehen bei anderen Banken.

Sollte es sich bei dem Angebot tatsächlich um einen Marketing-Trick gehandelt haben, wäre dies einer der am geschicktesten getarnten im Jahr 2009 gewesen. Die ING-Diba verkaufte ihren Wohnkredit unter anderem über die Internetseite des Hypothekenvermittlers Interhyp, sodass das Bild eines Darlehens aus dem Immobilienbereich ergänzt wurde. Voraussetzung für die Gewährung eines Kredites war dabei keinesfalls nur der Besitz einer Immobilie. Auch mussten ein gesichertes Einkommen sowie eine insgesamt einwandfreie Bonität vorliegen, damit der Kredit ausbezahlt wurde. Der Wohnkredit wurde in der Finanzbranche vielfach als verkappte Vollfinanzierung betrachtet, da Kreditnehmer, die ihr Eigenheim mit wenig Eigenkapital erworben haben, durch den Wohnkredit auch noch die Inneneinrichtung sowie Gegenstände der Peripherie finanzieren konnten.

Begriffe, die im Zusammenhang mit dem Begriff Wohnkredit ebenfalls von Interesse seien könnten:

Fremdwährungsrisiko

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In Phasen ausgeprägter Zinsdifferenzen zwischen internationalen Währungsräumen eröffnen Fremdwährungsfinanzierungen die Chance, die Kosten einer Immobilienfinanzierung signifikant zu senken. Da die Leitzinsen in Ländern wie Japan, der Schweiz, Großbritannien oder den USA oft deutlich unter dem europäischen Niveau liegen, entscheiden sich risikobereite Anleger für Darlehen in diesen Währungen. Mit dem Abschluss eines solchen Vertrages geht jedoch unmittelbar ein Fremdwährungsrisiko einher. Dieses Risiko manifestiert sich, sobald die Kreditwährung gegenüber dem Euro an Wert gewinnt. In diesem Fall muss der Kreditnehmer einen höheren Euro-Betrag aufwenden, um die vertraglich fixierten Tilgungsraten in der Fremdwährung zu bedienen, was die Finanzierung verteuert.

Risikokontrolle und aktives Management

Die historische Entwicklung der Devisenmärkte verdeutlicht, dass Preisschwankungen enorme Ausmaße annehmen können, weshalb das Fremdwährungsrisiko als hoch einzustufen ist. Um eine drohende Überschuldung oder eine Destabilisierung des Finanzierungskonzepts zu verhindern, ist eine konsequente Risikokontrolle unerlässlich. Kreditinstitute, die solche Modelle anbieten, überwachen die Märkte kontinuierlich und nehmen bei Bedarf Umschichtungen vor. In kritischen Marktphasen kann es notwendig sein, die Position des Kreditnehmers in eine stabilere Währung oder zurück in den Euro zu überführen. Ohne eine solche aktive Steuerung bliebe das Risiko unkalkulierbar und könnte die langfristige Tragfähigkeit der Immobilienfinanzierung gefährden.

[Image showing a professional financial trader monitoring global exchange rates and risk indicators]

Chancenorientierte Betrachtung und Unwägbarkeiten

Die exakte finanzielle Belastung einer Fremdwährungsfinanzierung lässt sich kaum im Voraus bestimmen, da sie von der volatilen Kursentwicklung und den Zinsänderungen in den jeweiligen Währungsräumen abhängt. Dennoch bietet das Fremdwährungsrisiko eine attraktive Kehrseite in Form von Währungschancen. Wertet sich die Darlehenswährung gegenüber dem Euro ab, sinkt die reale Schuldenlast sprunghaft. Dies führt entweder zu geringeren monatlichen Raten oder zu einer deutlichen Verkürzung des Tilgungszeitraums. Die Kombination aus niedrigen Zinsen und potenziellen Kursgewinnen ermöglicht Einsparungen, die weit über das hinausgehen, was mit klassischen Euro-Finanzierungen erreichbar wäre, was für viele Investoren das eingegangene Risiko rechtfertigt.

FAQ

Wie wirkt sich eine Aufwertung der Kreditwährung auf meine Grundschuld aus?

Die Grundschuld wird im deutschen Grundbuch üblicherweise in Euro eingetragen und bleibt betragsmäßig konstant. Das Fremdwährungsrisiko betrifft jedoch die schuldrechtliche Seite: Wenn die Kreditwährung erstarkt, übersteigt die reale Restschuld bei der Bank unter Umständen den Wert der eingetragenen Grundschuld, was Nachbesicherungen erforderlich machen kann.

Kann ich das Fremdwährungsrisiko durch Festkurse absichern?

Eine vollständige Absicherung über die gesamte Laufzeit ist meist nicht praktikabel oder sehr kostspielig. Es gibt jedoch Instrumente wie Währungssicherungsgeschäfte (Hedging), die kurz- bis mittelfristige Schwankungen abmildern können. Diese Kosten schmälern allerdings den Zinsvorteil, den die Fremdwährungsfinanzierung ursprünglich attraktiv gemacht hat.

Für wen ist das Fremdwährungsrisiko tragbar?

Diese Finanzierungsform eignet sich primär für Personen mit sehr stabilen Einkommensverhältnissen und signifikanten Liquiditätsreserven. Kreditnehmer müssen in der Lage sein, eine temporäre Erhöhung der monatlichen Rate um 20 Prozent oder mehr ohne finanzielle Notlage abzufedern, um nicht zu einem ungünstigen Zeitpunkt zur Konvertierung gezwungen zu sein.