Zinszuschlag

Banken erheben für grundpfandrechtlich besicherte Darlehen unterschiedlich hohe Zinsen und richten ihre Angebot an bestimmten Größen aus, anhand derer ein Zuschlag zur Basisverzinsung bemessen wird. Insbesondere ein höherer Beleihungsauslauf ist dabei ursächlich für Zinszuschläge. Der Grund für das Vorgehen der Banken liegt in dem aus Sicht der Kreditinstitute höheren Risiko. Kann ein Kreditnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr nachkommen, kündigt die Bank das Darlehen. In der Regel steht nicht ausreichend Kapital zur Verfügung, um den Kredit zurückzubezahlen. Die Bank veräußert dann die Immobilie und versucht auf diesem Wege, ihre Außenstände beizutreiben. Gerade im Zuge einer Zwangsversteigerung aber kann oft kein guter Preis erzielt werden und der Veräußerungserlös deckt dann nicht die offenen Verbindlichkeiten. Dieses Risiko steigt umso mehr, je geringer der Eigenkapitalanteil ist, den der Kreditnehmer aus eigener Tasche zur Finanzierung der Immobilie bereitstellt. Das Eigenkapital wirkt als Sicherheitspuffer für die Bank. Deshalb wird bei geringen Eigenkapitalanteilen ein Zuschlag erhoben.

Als kritische Größe gilt für die Erhebung eines Zinszuschlags bei Immobilienfinanzierungen ein Beleihungsauslauf von sechzig Prozent. Wird das Objekt stärker durch die Hypothek belastet, nehmen nahezu alle Banken eine höhere Verzinsung vor. Diese gilt dann für das gesamte ausgereichte Darlehen und nicht für den Teil des Kredites, der über die Grenze von sechzig Prozent des Beleihungsauslaufes hinausgeht. Weitere kritische Finanzierungslevel sind 75 sowie 90 Prozent der Bau- oder Erwerbskosten.

Aufgrund der Zinszuschläge macht es Sinn, so viel Eigenkapital wie möglich zur Finanzierung bereitzustellen. Auch das Ansparen über einen längeren Zeitraum kann in Kauf genommen werden. Kalkulatorisch können dabei den Guthabenzinsen, die mit der Sparleistung erwirtschaftet werden, die geringeren Sollzinsen zugeschlagen werden. Zinszuschläge können vermieden werden, wenn neben dem Eigenkapital des Kreditnehmers auch nachrangige Darlehen aus Förderprogrammen der öffentlichen Hand, wie solchen der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau, genutzt werden.