Eine Fremdwährungsfinanzierung ermöglicht es Immobilienerwerbern, ein Darlehen in einer anderen Währung als dem Euro aufzunehmen. Während dieses Modell in Deutschland vergleichsweise selten genutzt wird, gehört es in Ländern wie Österreich oder der Schweiz zum gängigen Repertoire der Immobilienfinanzierung. Die primäre Motivation für diesen Schritt ist die Erzielung eines Zinsvorteils. Da das Zinsniveau weltweit stark divergiert, suchen Kreditnehmer gezielt nach Währungsräumen mit traditionell niedrigen Zinssätzen. Besonders häufig werden hierbei der Schweizer Franken und der Japanische Yen genutzt, um die Finanzierungskosten im Vergleich zu einem klassischen Euro-Darlehen signifikant zu senken.
Das Wechselkursrisiko: Chancen und Gefahren
Der wesentliche Unterschied zu einer gewöhnlichen Hypothek liegt im inhärenten Wechselkursrisiko. Da die Kreditschuld in der Fremdwährung definiert ist, das Einkommen zur Tilgung jedoch meist in Euro erzielt wird, bestimmen die Devisenmärkte die reale Höhe der Verbindlichkeiten. Wertet sich die Fremdwährung gegenüber dem Euro auf, steigt die Kreditlast in Euro gemessen an, was die Finanzierung verteuert. Umgekehrt führt eine Abwertung der Kreditwährung gegenüber dem Euro zu einer Reduktion der realen Schuld und erleichtert die Rückzahlung. Aufgrund dieser Volatilität ist ein aktives Währungsmanagement durch das finanzierende Institut unerlässlich, um auf starke Kursschwankungen zeitnah reagieren zu können.
Anforderungen an das Eigenkapital und Zusatzstrategien
Wegen der erhöhten Risiken stellen Banken bei Fremdwährungsfinanzierungen deutlich strengere Anforderungen an die Besicherung. Ein im Vergleich zum Euro-Darlehen wesentlich höherer Eigenkapitalanteil ist zwingend erforderlich, um potenzielle Währungsverluste abfedern zu können. Dies gilt selbst dann, wenn nur Teilbeträge der Gesamtsumme in fremder Währung aufgenommen werden. Häufig werden diese Kredite mit weiteren Instrumenten am Devisenmarkt kombiniert, wie etwa dem Management von Stillhalterpositionen am Forex-Markt. Hierbei übernimmt der Kreditnehmer gezielt zusätzliche Wechselkursrisiken gegen eine Prämienzahlung, um weitere Erträge zur Kostensenkung zu generieren.
Wirtschaftliches Fazit
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Fremdwährungskredite bei einer günstigen Wechselkursentwicklung und stabil niedrigen Zinsen die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung massiv reduzieren können. Dennoch bleibt dieses Modell ein hochkomplexes Finanzinstrument. Es eignet sich aufgrund der spekulativen Komponente und des notwendigen Risikopuffers primär für erfahrene Anleger mit einer hohen Risikotragfähigkeit und ist für eine sicherheitsorientierte private Eigenheimfinanzierung nur bedingt zu empfehlen.
FAQ
Was passiert, wenn der Euro gegenüber der Kreditwährung massiv an Wert verliert?
In diesem Fall tritt das größte Risiko der Fremdwährungsfinanzierung ein: Die in Euro umgerechnete Restschuld erhöht sich schlagartig. Dies kann dazu führen, dass die Restschuld höher ist als der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie, was die Bank dazu veranlassen kann, zusätzliche Sicherheiten nachzufordern (Margin Call).
Kann ich eine Fremdwährungsfinanzierung mit KfW-Fördergeldern kombinieren?
Grundsätzlich ist eine Kombination möglich, allerdings werden die KfW-Darlehen selbst ausschließlich in Euro vergeben. Der Fremdwährungsanteil würde in diesem Fall als separater Baustein innerhalb einer komplexeren Finanzierungsstruktur fungieren, wobei die Banken die Gesamtbelastung beider Komponenten in der Haushaltsrechnung kritisch prüfen.
Wie hoch sollte der Eigenkapitalanteil bei einer solchen Finanzierung mindestens sein?
Die meisten Kreditinstitute verlangen bei Fremdwährungsmodellen eine Eigenkapitalquote von mindestens 30 bis 40 Prozent. Dieser hohe Puffer ist notwendig, damit die Finanzierung auch bei einer ungünstigen Kursentwicklung von 10 oder 20 Prozent nicht sofort instabil wird und die Beleihungsgrenzen überschritten werden.