Als Finanzierungskostenrisiko wird das Risiko eines Kreditnehmers bezeichnet, das mit variablen Verzinsungsbedingungen einhergeht. Ist der Zinssatz eines Kredites nicht festgeschrieben, sondern wird er aus einer Referenz abgeleitet, führen steigende Zinsen am Kapitalmarkt dazu, dass die Kosten des Darlehens ansteigen. Bei Annuitätendarlehen wirkt sich ein Anstieg der Zinsen umso stärker auf den zu leistenden Kapitaldienst aus, je größer der Zinsanteil an der Annuität ist. Finanzierungskostenrisiken bestehen grundsätzlich immer, wenn eine Immobilie ganz oder in Teilen durch Fremdkapital finanziert wird.

Bei Vorhaben, die nicht der Selbstnutzung sondern der Vermietung an Dritte dienen, kommt den Finanzierungskosten und den damit verbundenen Risiken eine besondere Bedeutung zu. Je größer der Fremdkapitalanteil bei der Finanzierung ausfällt, desto höher die die Eigenkapitalrendite des Investors, da die eigens eingesetzten Mittel durch die Kredite mit einer Hebelwirkung arbeiten und so die prozentualen Erträge höher ausfallen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die Erträge des Vorhabens seine Kosten übersteigen. Steigen die Kosten der Finanzierung aufgrund eines Zinsanstieges an, kann schnell ein Verlust eintreten. Das Finanzierungskostenrisiko ist deshalb bei Immobilienprojekten, die der Gewinnerzielung dienen, von besonderer Bedeutung.

Um das Finanzierungskostenrisiko zu reduzieren bzw. zu eliminieren, stehen verschiedene Werkzeuge bereit. Mit einer Zinsfestschreibung wird der Darlehenszins für einen bestimmten Zeitraum oder auch die gesamte Laufzeit des Darlehens gesichert. Dadurch entfällt für den Kreditnehmer während der Zinsbindung das Finanzierungskostenrisiko. Im Gegenzug ist das Darlehen dann teurer – je nach Dauer der Zinsbindung und der Situation am Kapitalmarkt mitunter sogar erheblich.

Alternativ zur Zinsbindung kann ein Zinscap vereinbart werden. Dieses begrenzt den aus einer Referenz abgeleiteten Darlehenszins der Höhe nach auf einen bestimmten Zinssatz. Die Begrenzung kann dabei ebenfalls für einen gewissen Zeitraum oder die gesamte Laufzeit gelten. Das Zinscap ist in der Regel deutlich billiger als die Zinsfestschreibung und kann unter Umständen sogar kostenfrei sein, begrenzt das Finanzierungskostenrisiko jedoch lediglich anstatt es zu eliminieren.

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