Als Fremdkapital wird derjenige Anteil einer Immobilienfinanzierung bezeichnet, der nicht vom Bauherren bzw. dem Käufer aus eigenen Mitteln aufgebracht werden kann. Bestandteil des Fremdkapitalanteils sind dabei klassische Hypotheken von Banken und Sparkassen, Darlehen aus den Programmen öffentlicher Förderbanken wie der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau sowie Mittel aus Förderprogrammen, die nicht oder nur in Teilen zurückbezahlt werden müssen, beispielsweise Zuschüsse zu baulichen Maßnahmen, die zu einer Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes beitragen oder andere ökologische Kriterien erfüllen.

Der Anteil des Fremdkapitals und hier insbesondere die Summe der zur Finanzierung herangezogenen Mittel hat maßgeblichen Einfluss auf den Sollzinssatz eines Darlehens. Dabei gilt, dass ein Fremdkapitalanteil von mehr als sechzig Prozent bezogen auf den Verkehrswert des zu finanzierenden Objektes zu Aufschlägen im Sollzinssatz führt. Grund für die Verteuerung ist das aus Sicht der darlehensgebenden Banken im Vergleich zu geringeren Beleihungsausläufen höhere Risiko eines effektiven Adressausfalls, da sich durch die Versteigerung einer hoch belasteten Immobilie im Rahmen einer Zwangsvollstreckung mitunter nicht alle Forderungen decken lassen. Das Einbringen von Eigenkapital dient also grundsätzlich den Bauherren.

Eine besondere Stellung im Bereich des Fremdkapitals nehmen Nachrangdarlehen ein. Diese stellen die Ansprüche der darlehensgebenden Bank im Grundbuch unter die anderer Finanzierungspartner und werden aus Sicht von diesen deshalb als Eigenkapital betrachtet. Nachrangdarlehen sind im Bereich der privaten Baufinanzierung in Deutschland auf dem freien Markt sehr selten und werden vornehmlich von öffentlichen Kreditinstituten vergeben. Insbesondere die KfW stellt nachrangige Mittel auch an Privathaushalte zur Verfügung.

Das zur Realisierung eines Vorhabens notwendige Fremdkapital kann von Bauherren zusätzlich verringert werden, indem Eigenleistungen nicht monetärer Art wie beispielsweise die Durchführung handwerklicher Arbeiten in Eigenregie erbracht werden.

Bei deutschen Immobilienfinanzierungen gilt ein Fremdkapitalanteil von siebzig Prozent als solides Konzept; der mindestens einzubringende Eigenmittelbeitrag beläuft sich bei den Angeboten der meisten Banken auf zehn Prozent, wobei Ausnahmen existieren, die auch Vollfinanzierungen ermöglichen.

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