Als Fremdkapitalrisiko wird im Wirtschaftsleben ganz allgemein das Risiko beschrieben, das mit der Finanzierung eines Vorhabens durch fremde Gelder, also Kredite etc. verbunden ist. Es besteht in der Möglichkeit, dass die Erträge des Vorhabens nicht dazu ausreichen, die Zins- und Tilgungsleistungen zu decken, sodass eine Überschuldung droht. Im Bereich der privaten Baufinanzierung muss beim Fremdkapitalrisiko unterschieden werden zwischen Objekten, die vom Eigentümer selbst finanziert werden und solchen, die zur Vermietung an Dritte bestimmt sind. Bei zur Vermietung bestimmten Objekten ist die Definition des Fremdkapitalrisikos sehr einfach: Wenn die Erträge, die durch die Vermietung an Dritte erzielt werden, nicht mehr ausreichen, um die Zinslasten, die Betriebskosten sowie den Wertverlust auszugleichen, ist die Finanzierung gefährdet. Kann keine zusätzliche Leistung erbracht werden, muss das Objekt veräußert werden, wodurch große Verluste entstehen. In den meisten Fällen decken Eigentümer die laufenden Kosten dann aus eigener Tasche.

Bei selbstgenutzten Immobilien stellt sich das Risiko etwas anders dar. Es ist nur sehr schwer möglich, eine betriebswirtschaftlich einwandfreie Berechnung über die Profitabilität einer Eigenheimfinanzierung anzustellen. Deshalb werden bei der Definition des Fremdkapitalrisikos andere Maßstäbe angesetzt. Insbesondere wird dabei das Risiko des Eigentümers genannt, in eine Überschuldungs-Situation zu geraten. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn ein Objekt mit einem sehr hohen Fremdkapitalanteil erworben wurde und es bereits wenige Jahre nach Beginn des Tilgungszeitraumes wieder veräußert werden muss. Dies kann aufgrund der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ebenso notwendig sein wie aus familiären oder beruflichen Gründen. Eine Veräußerung ist dann in der Regel nur zu einem Preis möglich, der nicht die Verbindlichkeiten gegenüber der Bank deckt. Dies ist durch die Abschreibungen bedingt und durch den meist in solchen Situationen bestehenden Handlungsdruck. Nach der Veräußerung des Objektes verbleibt dann eine Restschuld des Darlehensnehmers gegenüber seiner Bank, die je nach Fremdkapitalanteil sehr hoch ausfallen und die weitere wirtschaftliche Planung stark und dauerhaft beeinträchtigen kann.

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