Als Fremdkapital wird der Anteil einer Immobilienfinanzierung definiert, den der Bauherr oder Käufer nicht aus eigenen Mitteln aufbringt, sondern über externe Kapitalgeber finanziert. Dieser Anteil umfasst klassische Hypothekendarlehen von Geschäftsbanken und Sparkassen sowie Kredite aus Programmen öffentlicher Förderinstitute, wie etwa der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Darüber hinaus zählen zum Fremdkapital auch staatliche Zuschüsse für energetische Sanierungen oder ökologische Bauweisen, selbst wenn diese Mittel nur teilweise oder gar nicht zurückgezahlt werden müssen. Die Summe dieser Komponenten bildet die gesamte Fremdkapitalquote des Finanzierungsvorhabens.
Einfluss des Beleihungsauslaufs auf die Zinskonditionen
Die Höhe des Fremdkapitalanteils steht in direktem Zusammenhang mit dem Sollzinssatz des Darlehens. Maßgeblich ist hierbei das Verhältnis der Kreditsumme zum Verkehrswert der Immobilie. Überschreitet das Fremdkapital die Schwelle von 60 Prozent des Objektwertes, erheben die meisten Banken signifikante Zinsaufschläge. Dieser Mechanismus begründet sich im erhöhten Risiko eines Adressausfalls: Im Falle einer Zwangsversteigerung sinkt bei hoch beliehenen Immobilien die Wahrscheinlichkeit, dass der Erlös alle offenen Forderungen der Bank decken kann. Die Einbringung von Eigenkapital wirkt somit unmittelbar als Kostensenker für den Kreditnehmer.
Nachrangdarlehen und Eigenkapitalersatz
Eine Sonderstellung innerhalb des Fremdkapitals nehmen Nachrangdarlehen ein. Bei dieser Form der Finanzierung tritt der Kreditgeber im Grundbuch hinter die Ansprüche anderer Gläubiger zurück. Aufgrund dieser Rangfolge werden solche Mittel von der erststrangig finanzierenden Bank oft wie wirtschaftliches Eigenkapital behandelt. Während Nachrangdarlehen auf dem freien Markt für Privatkunden selten sind, stellen öffentliche Institute wie die KfW diese Option gezielt zur Verfügung, um die Finanzierbarkeit von Wohneigentum zu erleichtern. Zusätzlich kann das benötigte Fremdkapital durch nicht-monetäre Eigenleistungen, die sogenannte Muskelhypothek, reduziert werden, indem der Bauherr handwerkliche Eigenleistungen erbringt.
[Image illustrating the priority rankings in a land register (Grundbuch) with first-rank and subordinate loans]
Marktübereinstimmende Finanzierungskonzepte
In der deutschen Finanzierungspraxis wird ein Fremdkapitalanteil von 70 Prozent gemeinhin als sehr solides und nachhaltiges Konzept eingestuft. Die meisten Kreditinstitute setzen voraus, dass der Erwerber mindestens zehn Prozent der Investitionskosten aus eigenen Mitteln bestreitet, um die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises zu decken. Zwar existieren am Markt auch Angebote für Vollfinanzierungen, bei denen das Fremdkapital 100 Prozent oder mehr beträgt, diese sind jedoch aufgrund des höheren Risikoprofils mit deutlich höheren Zinsbelastungen und strengeren Bonitätsanforderungen verbunden.
FAQ
Wie berechnet man den Fremdkapitalanteil genau?
Um den prozentualen Fremdkapitalanteil zu ermitteln, dividiert man die Summe aller aufgenommenen Kredite durch die gesamten Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten) und multipliziert das Ergebnis mit einhundert. Dieser Wert gibt Aufschluss über den Verschuldungsgrad des Projekts.
Kann ich Fremdkapital durch Eigenleistung ersetzen?
Ja, viele Banken erkennen Eigenleistungen am Bau bis zu einer gewissen Höhe, oft etwa 5 bis 10 Prozent der Bausumme, als Ersatz für fehlendes Barkapital an. Da dies den Bedarf an Bankkrediten verringert, verbessert sich die Beleihungsquote und damit häufig auch der angebotene Zinssatz.
Was ist riskanter: Ein hoher Fremdkapitalanteil oder eine lange Laufzeit?
Ein hoher Fremdkapitalanteil birgt das kurzfristige Risiko einer Überschuldung bei sinkenden Immobilienpreisen. Eine lange Laufzeit bei hohen Zinsen hingegen verteuert den Finanzierungspreis massiv. Ideal ist eine Kombination aus moderatem Fremdkapitalanteil und einer Zinsbindung, die dem Sicherheitsbedürfnis des Kreditnehmers entspricht.