Viele angehende Bauherren stehen vor dem Dilemma, dass der Wunsch nach günstigen Kreditzinsen nicht mit dem aktuellen Planungsfortschritt ihres Bauvorhabens korreliert. Oft nimmt die Konkretisierung des Vorhabens oder die Erledigung notwendiger Formalitäten deutlich mehr Zeit in Anspruch als ursprünglich kalkuliert. Würde man in dieser frühen Phase bereits einen regulären Kredit aufnehmen, entstünde das Problem, dass das Kapital ungenutzt auf dem Konto liegt, während bereits Zinskosten anfallen. Gleichzeitig ist ein einfaches Abwarten mit erheblichen Risiken verbunden, da keine Garantie für stabil bleibende Zinsen besteht. Schon eine minimale Erhöhung der Marktzinsen um 1,5 Prozentpunkte kann bei einer Darlehenssumme von 150.000 Euro über die Jahre Mehrkosten von mehreren tausend Euro verursachen.
Das Forward-Darlehen als strategische Lösung
Um die Unsicherheit steigender Zinsen zu eliminieren, bieten Kreditinstitute das sogenannte Forward-Darlehen an. Hierbei handelt es sich um eine spezielle Variante des Annuitätendarlehens, das nicht unmittelbar nach Vertragsabschluss, sondern erst nach einer definierten Vorlaufzeit ausgezahlt wird. Diese Wartezeit, die sogenannte Forward-Periode, kann je nach Anbieter bis zu 60 Monate betragen. Dieses Instrument ermöglicht es Bauherren, sich das aktuelle Zinsniveau für ein Projekt zu sichern, das erst in zwei oder drei Jahren realisiert wird. Auch für bestehende Eigenheimbesitzer ist dieses Modell attraktiv: Wenn das Ende einer Zinsbindungsfrist absehbar ist, kann ein Forward-Darlehen bereits Jahre im Voraus als Anschlussfinanzierung vereinbart werden, um sich gegen künftige Zinsanstiege am Kapitalmarkt abzusichern.
Kosten und Kalkulation der Vorlaufzeit
Die Nutzung eines Forward-Darlehens ist in der Regel mit einem Zinsaufschlag verbunden, der als Preis für die Sicherheit und die Bereitstellung des Kapitals in der Zukunft zu verstehen ist. Dieser Aufschlag ist degressiv gestaffelt und orientiert sich an der Dauer der gewählten Forward-Periode. Je länger der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung liegt, desto höher fällt der effektive Jahreszins aus. So kann der Zinssatz für ein Darlehen mit einer einjährigen Vorlaufzeit deutlich günstiger sein als für ein identisches Kreditvolumen mit einer Wartezeit von drei Jahren. Kreditnehmer müssen daher abwägen, ob die Erwartung steigender Zinsen den Zinsaufschlag rechtfertigt.
FAQ
Wann ist der Abschluss eines Forward-Darlehens besonders sinnvoll?
Ein Forward-Darlehen lohnt sich primär in einer Niedrigzinsphase, wenn die Marktprognosen auf einen nachhaltigen Anstieg der Zinsen hindeuten. Es dient als Versicherung gegen steigende Finanzierungskosten und bietet dem Kreditnehmer eine feste Kalkulationsgrundlage für die kommenden Jahrzehnte, unabhängig von kurzfristigen Schwankungen am Kapitalmarkt.
Kann ich ein Forward-Darlehen stornieren, wenn die Zinsen am Markt doch fallen?
Die Stornierung eines bereits abgeschlossenen Forward-Darlehens ist rechtlich schwierig und in der Regel nur gegen Zahlung einer hohen Nichtabnahmeentschädigung möglich. Da es sich um einen festen Vertrag handelt, ist der Kreditnehmer zur Abnahme des Darlehens zu den vereinbarten Konditionen verpflichtet, selbst wenn die Marktzinsen bis zum Auszahlungszeitpunkt gesunken sein sollten.
Muss ich bei einem Forward-Darlehen während der Wartezeit bereits Zahlungen leisten?
Während der Forward-Periode, also der Zeit bis zur tatsächlichen Auszahlung des Kredits, fallen für den Darlehensnehmer weder Zins- noch Tilgungsleistungen an. Erst ab dem Zeitpunkt der Vollauszahlung des Darlehensbetrages beginnt die reguläre Rückzahlungsphase mit den vereinbarten monatlichen Raten.