Unter dem Begriff Folgekosten werden im Kontext der Immobilienfinanzierung sämtliche Ausgaben zusammengefasst, die durch den Besitz und den Betrieb eines Objekts entstehen. Unmittelbar beim Erwerb fallen zunächst die Erwerbsnebenkosten an, welche sich aus der Maklercourtage, den Notargebühren sowie der Grunderwerbsteuer zusammensetzen. In der Regel belaufen sich diese Kosten auf etwa acht bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Da dieses Kapital meist vollständig aus Eigenmitteln aufgebracht werden muss und von den Banken nicht als werthaltiges Eigenkapital für die Immobilie selbst angerechnet wird, stellt es eine erhebliche Anfangsbelastung dar.
Laufende Belastungen und Instandhaltungsrücklagen
Nach dem Erwerb entstehen dauerhafte Folgekosten durch die Grundsteuer, deren Höhe von der jeweiligen Kommune sowie der Objektgröße abhängt. Ein oft unterschätzter Faktor ist der laufende Sanierungs- und Modernisierungsbedarf. Da sich Immobilien schleichend abnutzen, ist die Bildung einer monatlichen Instandhaltungsrücklage auf einem separaten Konto dringend ratsam. Die Höhe dieser Rücklage richtet sich maßgeblich nach dem Alter und dem Zustand des Gebäudes: Je älter eine Immobilie ist, desto höher fallen die Kosten für notwendige Instandsetzungen aus. Werden diese Maßnahmen aus Kapitalmangel unterlassen, droht ein erheblicher Wertverlust des Objekts, was insbesondere bei einer späteren Veräußerung oder Neuverbelegung zum Tragen kommt.
Berücksichtigung in der Finanzierungskonzeption
Eine solide Finanzplanung muss die Folgekosten bereits in der Konzeptionsphase vollständig abbilden. Neben den Rücklagen für Reparaturen müssen auch die Prämien für obligatorische Versicherungen wie die Wohngebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht in das monatliche Budget eingeplant werden. Diese Policen sind essenziell, um den Eigentümer vor existenzbedrohenden Schäden am Gebäude oder Haftungsansprüchen Dritter zu schützen. Als Faustformel gilt, dass nach Abwicklung der Erwerbsnebenkosten jährlich etwa 1 bis 1,5 Prozent des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie für die laufenden Unterhalts- und Versicherungskosten reserviert werden sollten.
FAQ
Zählen auch verbrauchsabhängige Nebenkosten zu den Folgekosten?
Im weiteren Sinne gehören auch Heizung, Strom, Wasser und Müllabfuhr zu den Folgekosten des Wohnens. In der Finanzierungskalkulation werden diese jedoch meist separat unter den Lebenshaltungskosten oder Bewirtschaftungskosten geführt, während der Begriff Folgekosten hier primär die objektbezogenen Steuern, Versicherungen und den Substanzerhalt fokussiert.
Können Instandhaltungsrücklagen steuerlich geltend gemacht werden?
Bei einer eigengenutzten Immobilie sind Rücklagen steuerlich nicht absetzbar. Erst wenn die tatsächliche Reparatur erfolgt, können Handwerkerleistungen teilweise direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. Bei vermieteten Objekten hingegen können Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten die Steuerlast senken, die bloße Zuführung zur Rücklage jedoch noch nicht.
Wie verändern sich die Folgekosten bei einem Neubau im Vergleich zum Altbau?
Bei einem Neubau sind die Kosten für Instandsetzung in den ersten zehn bis fünfzehn Jahren meist sehr gering, weshalb die Rücklage niedriger angesetzt werden kann. Dafür fallen bei Neubauten oft höhere Kosten für die Erstgestaltung der Außenanlagen oder Erschließungsbeiträge an, die im Budget als einmalige Folgekosten berücksichtigt werden müssen.