Als Finanzierungsstruktur wird die detaillierte Zusammensetzung einer Immobilienfinanzierung bezeichnet. In dieser Analyse werden der Eigen- und Fremdkapitalanteil, die individuellen Laufzeiten der genutzten Darlehen sowie die Verteilung zwischen fest- und variabel verzinslichen Anteilen herausgearbeitet. Zudem fließen Darlehen aus Programmen der öffentlichen Hand, Bedingungen für Sondertilgungen, staatliche Zuschüsse sowie Eigenkapitalersatzleistungen in die Betrachtung ein. Die Finanzierungsstruktur ist das zentrale Steuerungselement für den Kreditnehmer, da sie direkten Aufschluss über den zu leistenden monatlichen Kapitaldienst, die Flexibilität der Rückzahlung und den exakten Zeitraum bis zur vollständigen Entschuldung gibt.
Kapitalanteile und die Bedeutung des Beleihungsauslaufs
Das Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital wird üblicherweise in Relation zu den gesamten Investitionskosten sowie zum sogenannten Beleihungsauslauf gesetzt. Diese Kennzahl ist für die Zinskonditionen entscheidend. Sofern ein Beleihungsauslauf von 60 Prozent nicht überschritten wird, gewähren Kreditinstitute in der Regel besonders günstige Zinssätze, da die Absicherung durch die Immobilie als sehr sicher gilt. Bei einem Finanzierungsbedarf oberhalb dieser 60-Prozent-Schwelle erheben nahezu alle Banken Zinszuschläge. Diese resultieren aus dem erhöhten Ausfallrisiko, falls die Immobilie im Zuge einer Verwertung nicht den erhofften Erlös erzielt, um alle Verbindlichkeiten zu decken.
Laufzeitenmanagement und Liquiditätsplanung
Die Laufzeiten der einzelnen Darlehenskomponenten geben Aufschluss über die zukünftigen Fälligkeiten der Verbindlichkeiten und sind somit das Fundament einer soliden Finanzplanung. Im Rahmen der Finanzierungsstruktur müssen mögliche Anpassungen des Tilgungssatzes während der Laufzeit, tilgungsfreie Anlaufjahre sowie der Zeitpunkt vollständiger Rückzahlungen im Detail berücksichtigt werden. Eine mangelhafte Abstimmung dieser Fristen kann bei zeitlichen Überschneidungen von Anschlussfinanzierungen oder steigenden Raten im schlimmsten Fall zu ernsthaften Liquiditätsproblemen für den Immobilieneigentümer führen.
Zinsbindungsrisiko und öffentliche Fördermittel
Ein weiterer Fokus liegt auf der Verteilung zwischen variablen und festverzinslichen Darlehensanteilen. Hierbei wird ermittelt, wie empfindlich der Kapitaldienst auf Änderungen des Marktzinssatzes reagiert. Ein hoher Anteil an variabel verzinsten Krediten macht die Finanzierung zwar flexibler, erhöht jedoch das Risiko bei steigenden Zinsen erheblich. Ergänzt wird die Struktur durch Darlehen der öffentlichen Hand, beispielsweise der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Hierbei müssen insbesondere nachrangige Grundbucheintragungen beachtet werden, da diese von anderen Banken oft als Eigenkapitalersatz gewertet werden. Die Einbindung von Zuschüssen durch Bund, Länder oder die EU rundet das Profil einer professionellen Immobilienfinanzierung ab.
FAQ
Warum ist eine Diversifikation der Darlehensbausteine sinnvoll?
Durch die Kombination verschiedener Bausteine, wie etwa einem Bankdarlehen mit langer Zinsbindung und einem KfW-Förderkredit, lassen sich Zinsvorteile nutzen und gleichzeitig das Risiko einer massiven Zinserhöhung bei der Anschlussfinanzierung auf verschiedene Zeitpunkte verteilen.
Was versteht man unter Eigenkapitalersatzleistungen in der Finanzierungsstruktur?
Hierzu zählen Mittel, die nicht direkt als Bargeld vorliegen, aber von der Bank ähnlich bewertet werden. Typische Beispiele sind Eigenleistungen am Bau (Muskelhypothek), unbelastete Grundstücke oder auch nachrangige Darlehen von Arbeitgebern oder Verwandten, die die notwendige Kreditsumme der Hauptbank reduzieren.
Wie flexibel kann eine einmal festgelegte Finanzierungsstruktur angepasst werden?
Während Zinsbindungen festgeschrieben sind, bieten viele moderne Verträge Flexibilität durch Optionen auf Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungsmöglichkeiten. Eine grundlegende Änderung der Struktur, etwa die Umschuldung einzelner Teile, ist während einer Zinsbindung meist nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich.