Im Kontext der privaten Immobilienfinanzierung beschreibt der Begriff Finanzierungsrahmen zwei unterschiedliche Sachverhalte. Einerseits kann es sich um eine von der Bank verbindlich zugesagte Kreditlinie handeln, innerhalb derer der angehende Eigentümer unter Einhaltung gewisser Auflagen frei über den Mitteleinsatz für den Immobilienerwerb entscheiden kann. Andererseits wird darunter der maximale Kreditbetrag verstanden, den ein Kreditnehmer nach vernünftigem kaufmännischem Ermessen langfristig tragen kann. Die Höhe dieses Rahmens wird maßgeblich von der individuellen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit sowie den aktuellen Bedingungen am Kapitalmarkt bestimmt, wobei insbesondere das Zinsniveau und die damit verbundenen Bonitätszuschläge eine zentrale Rolle spielen.
Verwendung und Aufteilung der Kreditmittel
Sobald eine Bank einen solchen Finanzierungsrahmen gewährt, ist dessen Nutzung meist an feste Quoten gebunden. Üblicherweise müssen mindestens 70 bis 80 Prozent des Rahmens für die direkten Investitionskosten der Immobilie verwendet werden. Der verbleibende Teil kann zur Deckung der Erwerbsnebenkosten herangezogen werden, die sich im Wesentlichen aus Notargebühren, der Maklercourtage und der Grunderwerbssteuer zusammensetzen. Etwaige Restbeträge innerhalb des Rahmens stehen dem Kreditnehmer häufig für die Anschaffung von Inneneinrichtung oder Hausrat zur Verfügung. Ein charakteristisches Merkmal dieses Finanzierungsmodells ist die hohe Flexibilität, da über Teilbeträge des Rahmens oft noch geraume Zeit nach dem tatsächlichen Einzug verfügt werden kann.
Voraussetzungen und Marktsituation in Deutschland
Die Gewährung eines Finanzierungsrahmens ist in der Regel an eine exzellente Bonität des Antragstellers gebunden. Vor allem Personengruppen mit hoher Beschäftigungssicherheit, wie beispielsweise Beamte, profitieren häufig von solchen Zusagen. Alternativ kann ein solcher Rahmen durch die Stellung zusätzlicher, werthaltiger Sicherheiten ermöglicht werden. Trotz der Vorteile für den Kreditnehmer stellen diese Finanzierungskonstrukte auf dem deutschen Markt weiterhin eine Ausnahme dar. Kreditinstitute bewerben diese Produkte meist nicht aktiv, sondern stellen sie vornehmlich auf explizite Anfrage und nach individueller Prüfung bereit.
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen einem Finanzierungsrahmen und einem gewöhnlichen Hypothekendarlehen?
Während ein klassisches Hypothekendarlehen zweckgebunden an den Kaufpreis der Immobilie gekoppelt ist und in einer Summe oder nach Baufortschritt ausgezahlt wird, bietet der Finanzierungsrahmen einen Puffer für zusätzliche Kosten wie Einrichtung oder Renovierung. Er ähnelt in seiner Flexibilität einem Kontokorrentkredit, ist jedoch durch grundpfandrechtliche Sicherheiten deutlich günstiger verzinst.
Muss ich den bereitgestellten Finanzierungsrahmen immer voll ausschöpfen?
Nein, der Finanzierungsrahmen stellt lediglich die Obergrenze dar, bis zu der die Bank Kredite gewährt. Es ist kaufmännisch ratsam, nur so viel Kapital abzurufen, wie tatsächlich benötigt wird, um die monatliche Zins- und Tilgungsbelastung so gering wie möglich zu halten und unnötige Bereitstellungszinsen zu vermeiden.
Welche Sicherheiten verlangt die Bank für die Einräumung eines solchen Rahmens?
Wie bei jeder Immobilienfinanzierung bildet die Eintragung einer Grundschuld an erster Rangstelle die primäre Sicherheit. Da ein Finanzierungsrahmen jedoch oft über den reinen Beleihungswert der Immobilie hinausgeht, verlangen Banken zusätzlich häufig eine Abtretung von Lebensversicherungen, Sparguthaben oder den Nachweis eines überdurchschnittlich hohen, gesicherten Einkommens.