Der Finanzierungspreis einer Immobilie beschreibt im Gegensatz zum Marktpreis die tatsächlichen Gesamtkosten, die ein Eigentümer über den gesamten Zeitraum der Kreditlaufzeit aufwendet. Er setzt sich aus der Summe sämtlicher Kreditraten bis zur vollständigen Tilgung, dem eingebrachten Eigenkapital sowie den Erwerbsnebenkosten zusammen. Da Zinsen und Nebenkosten wesentliche Preisfaktoren sind, liegt der Finanzierungspreis in der Praxis stets deutlich über dem ursprünglichen Kaufpreis. Wie hoch dieser Aufschlag ausfällt, hängt maßgeblich von der Höhe der Erwerbsnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer, den Notargebühren und der Maklercourtage ab, wobei letztere eine flexible Variable darstellt, da sie je nach Objekt variieren oder komplett entfallen kann.
Einflussfaktoren auf die Gesamtkosten der Finanzierung
Die Höhe der Finanzierungskosten wird primär durch das Kreditvolumen, die gewählte Laufzeit und den geltenden Zinssatz bestimmt. Ein hoher Anteil an Eigenkapital reduziert die notwendige Darlehenssumme und senkt dadurch den Finanzierungspreis erheblich. Von entscheidender Bedeutung ist zudem das Marktumfeld zum Zeitpunkt des Kreditabschlusses. Während viele Immobilienkäufe konjunkturell bedingt in Hochzinsphasen getätigt werden, führt das Warten auf eine Niedrigzinsphase zu einer signifikanten Verringerung der Gesamtkosten. Ein weiterer Hebel zur Senkung des Finanzierungspreises ist die Rückzahlungsgeschwindigkeit. Da mit einer längeren Laufzeit nicht nur der Zinssatz steigt, sondern dieser auch über einen längeren Zeitraum auf die Restschuld gezahlt werden muss, empfiehlt sich eine möglichst hohe anfängliche Tilgung. Dies verkürzt die Zeit bis zur vollständigen Entschuldung und reduziert die Zinslast massiv.
Kalkulatorischer Vergleich zum Mietverhältnis
Bei der Bewertung, ob eine Immobilienfinanzierung gegenüber einem Mietverhältnis vorteilhaft ist, können die Finanzierungskosten kalkulatorisch um die gesparte Kaltmiete bereinigt werden. Diese Gegenüberstellung ist für die langfristige Rentabilitätsberechnung von großer Bedeutung, da sie den realen finanziellen Aufwand für das Wohnen ins Verhältnis zum Vermögensaufbau setzt.
FAQ
Warum wird der Finanzierungspreis oft unterschätzt?
Viele Käufer konzentrieren sich primär auf den Kaufpreis und die monatliche Belastung, vernachlässigen aber die kumulierten Zinskosten über eine Laufzeit von 20 oder 30 Jahren. Über diesen langen Zeitraum können die Zinsen bei einer geringen Tilgung fast die Höhe des ursprünglichen Darlehens erreichen, was den Finanzierungspreis massiv in die Höhe treibt.
Wie wirkt sich eine Erhöhung der Tilgung konkret aus?
Durch eine Erhöhung des Tilgungssatzes um beispielsweise nur einen Prozentpunkt kann die Gesamtlaufzeit eines Kredits um mehrere Jahre verkürzt werden. Dies spart dem Kreditnehmer eine fünfstellige Summe an Zinskosten ein und senkt somit den effektiven Finanzierungspreis der Immobilie deutlich.
Sind Erwerbsnebenkosten Teil des Kredits?
Im Idealfall sollten die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital finanziert werden. Werden sie über die Bank mitfinanziert, spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung, die aufgrund des höheren Risikos für die Bank meist zu deutlich schlechteren Zinssätzen führt und den Finanzierungspreis zusätzlich verteuert.