Als Finanzierungskostenrisiko wird die Gefahr bezeichnet, dass die Kosten eines Kredits aufgrund variabler Verzinsungsbedingungen unvorhersehbar ansteigen. Wenn der Zinssatz eines Darlehens nicht festgeschrieben ist, sondern aus einer Referenzgröße wie dem EURIBOR abgeleitet wird, führen steigende Zinsen am Kapitalmarkt direkt zu einer höheren finanziellen Belastung für den Kreditnehmer. Bei einem Annuitätendarlehen wirkt sich ein solcher Zinsanstieg umso massiver auf den monatlichen Kapitaldienst aus, je größer der Zinsanteil im Verhältnis zur Tilgung innerhalb der Rate ist. Grundsätzlich besteht dieses Risiko bei jedem Immobilienvorhaben, das ganz oder teilweise durch Fremdkapital finanziert wird.
Hebelwirkung und Renditerisiken bei Anlageimmobilien
Besondere Bedeutung kommt dem Finanzierungskostenrisiko bei Immobilienprojekten zu, die zur Vermietung und damit zur Gewinnerzielung dienen. Investoren nutzen hierbei oft einen hohen Fremdkapitalanteil, um die Eigenkapitalrendite durch den sogenannten Leverage-Effekt zu steigern. Dieser Hebeleffekt funktioniert jedoch nur so lange, wie die Rendite des Objekts über den Finanzierungskosten liegt. Steigen die Kosten aufgrund eines Zinsanstiegs über die Ertragsrate hinaus, schlägt die Hebelwirkung ins Negative um und kann schnell zu massiven Verlusten führen. Daher ist eine präzise Kalkulation des Finanzierungskostenrisikos für die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Investitionsprojekten unerlässlich.
Werkzeuge zur Risikominimierung
Zur Reduzierung oder vollständigen Eliminierung dieses Risikos stehen verschiedene finanzielle Instrumente zur Verfügung. Die gängigste Methode ist die Zinsfestschreibung, bei der der Darlehenszins für einen definierten Zeitraum oder die gesamte Laufzeit gesichert wird. Während dieser Bindung ist der Kreditnehmer vollständig vor Zinsschwankungen geschützt, zahlt dafür jedoch meist einen Zinsaufschlag, der sich nach dem aktuellen Marktumfeld richtet. Eine Alternative stellt das Zinscap dar. Dieses Instrument begrenzt den variablen Zinssatz nach oben hin auf einen vereinbarten Maximalsatz. Ein Zinscap ist oft kostengünstiger als eine langfristige Zinsbindung, begrenzt das Risiko jedoch nur bis zur vereinbarten Marke, anstatt es vollständig auszuschließen.
FAQ
Wie entscheide ich zwischen Zinsbindung und einem Zinscap?
Die Entscheidung hängt primär von Ihrer persönlichen Risikotoleranz und Ihrer Erwartung an die Marktentwicklung ab. Eine Zinsbindung bietet absolute Planungssicherheit und ist ideal, wenn Sie steigende Zinsen erwarten, während ein Zinscap mehr Flexibilität bietet und es Ihnen ermöglicht, von sinkenden Zinsen zu profitieren, während Sie gleichzeitig gegen extreme Zinsspitzen abgesichert sind.
Was passiert mit dem Finanzierungskostenrisiko am Ende der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist entsteht das sogenannte Anschlussfinanzierungsrisiko, da das Restdarlehen zu den dann geltenden Marktzinsen neu verhandelt werden muss. Um dieses Risiko zu minimieren, können Kreditnehmer bereits Jahre im Voraus ein Forward-Darlehen abschließen, um sich das aktuelle Zinsniveau für die Zukunft zu sichern.
Kann ich ein variables Darlehen jederzeit in ein Festzinsdarlehen umwandeln?
In der Regel ermöglichen Banken den Wechsel von einer variablen Verzinsung in eine Festschreibung relativ unkompliziert, um das Finanzierungskostenrisiko des Kunden zu senken. Der umgekehrte Weg – also der Ausstieg aus einer festen Zinsbindung vor Ablauf der Frist – ist hingegen meist nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.