Die Finanzierungskosten einer Immobilienfinanzierung setzen sich primär aus den Sollzinsen für das beanspruchte Darlehen sowie aus weiteren Zins- und Bearbeitungskosten zusammen. In bestimmten Fällen können zudem Vertriebs- und Vermittlungsgebühren anfallen. Zu den zusätzlichen Zinskosten gehören vor allem Bereitstellungszinsen und seltener auch Überziehungszinsen. In der Gesamtkalkulation einer Hypothekenfinanzierung summieren sich diese Kosten über die gesamte Laufzeit oft zu einem erheblichen Betrag, der in manchen Fällen sogar die Höhe des ursprünglichen Bau- oder Kaufpreises erreichen kann.
Sollzinsen und die Dynamik des Kapitaldienstes
Sollzinsen werden grundsätzlich auf den jeweils noch valutierenden Kreditbetrag erhoben. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen leistet der Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Zu Beginn der Rückzahlung entfällt der überwiegende Teil dieses Kapitaldienstes auf die Zinskosten, während der Tilgungsanteil sukzessive ansteigt, je weiter die Restschuld sinkt. Es ist wichtig festzuhalten, dass der Tilgungsanteil selbst nicht zu den Finanzierungskosten zählt, sondern den Vermögensaufbau darstellt. Dieser Unterschied ist besonders bei vermieteten Immobilien relevant, da die Zinskosten als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich absetzbar sind, die Tilgungsbeträge hingegen nicht.
Bereitstellungszinsen und Nebenkosten in der Praxis
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn ein bereits zugesagtes Darlehen vom Kreditnehmer noch nicht abgerufen wird. Dies geschieht häufig bei Verzögerungen im Baufortschritt oder bei langwierigen Kaufverhandlungen. In der Regel berechnen Banken diese Zinsen ab dem zweiten oder dritten Monat nach der Kreditzusage. Da das Kreditinstitut den nicht ausgezahlten Betrag zwischenzeitlich am Interbankenmarkt anlegen kann, fallen Bereitstellungszinsen meist deutlich niedriger aus als die eigentlichen Sollzinsen. Bearbeitungsgebühren und Vermittlungsprovisionen sind auf dem deutschen Markt mittlerweile eher die Ausnahme. Überziehungszinsen werden nur dann berechnet, wenn die vereinbarte Kreditlinie geringfügig überschritten wird, wobei Banken größere Überziehungen im Bereich der Baufinanzierung im Normalfall nicht gestatten.
FAQ
Wie kann man die Gesamtkosten einer Finanzierung effektiv senken?
Die effektivste Methode zur Kostensenkung ist eine höhere anfängliche Tilgung, da dadurch die Restschuld schneller sinkt und somit über die Gesamtlaufzeit deutlich weniger Sollzinsen anfallen. Auch der Vergleich von Angeboten hinsichtlich der bereitstellungszinsfreien Zeit kann bei Neubauvorhaben mehrere tausend Euro an zusätzlichen Kosten einsparen.
Sind Finanzierungskosten bei einer Umschuldung erneut zu entrichten?
Bei einer Umschuldung fallen in der Regel keine neuen Bearbeitungsgebühren bei der neuen Bank an, jedoch müssen Kosten für die Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld im Grundbuch sowie Notargebühren einkalkuliert werden. Diese Kosten gehören im weiteren Sinne ebenfalls zu den Finanzierungskosten der Anschlussfinanzierung.
Was versteht man unter dem effektiven Jahreszins im Kontext der Finanzierungskosten?
Der effektive Jahreszins ist eine gesetzlich vorgeschriebene Kennzahl, die neben dem Sollzins auch weitere preisbestimmende Faktoren wie Bearbeitungsgebühren und das Disagio enthält. Er dient als wichtigstes Instrument, um die tatsächlichen Finanzierungskosten verschiedener Kreditangebote transparent miteinander vergleichen zu können.