Als Festhypothek werden endfällig zu tilgende Darlehen bezeichnet, die sich grundlegend von den üblichen Annuitätendarlehen unterscheiden. Bei dieser Finanzierungsform erfolgt die Rückzahlung des gesamten Kreditbetrages erst am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer einzigen Summe. Während des gesamten Zeitraums entrichtet der Kreditnehmer lediglich die anfallenden Zinsen an die darlehensgebende Bank. Je nach vertraglicher Vereinbarung bleiben diese Zinskosten entweder durch eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit konstant oder unterliegen als variabler Zins den Schwankungen des Kapitalmarktes.
Sicherung der Tilgung durch externe Träger
Die Rückzahlung einer Festhypothek wird durch spezifische Anforderungen der Bank an den Darlehensnehmer sichergestellt. In den meisten Fällen wird im Darlehensvertrag die monatliche Einzahlung in eine Kapitallebensversicherung vereinbart, die als Tilgungsträger fungiert. Diese Versicherung gewährleistet, dass bei Fälligkeit des Darlehens ein ausreichender Kapitalbestand vorhanden ist. Die Police wird von Beginn an als Sicherheit an das Kreditinstitut abgetreten. Dabei ist der Vertrag so gestaltet, dass die Summe der Einzahlungen zusammen mit den garantierten Erträgen ausreicht, um den Kredit am Ende der Laufzeit vollständig zurückzuführen.
Risikoabsicherung und Ertragspotenziale
Kapitallebensversicherungen bieten als Tilgungsträger einen zusätzlichen Schutz durch ihre integrierte Risikokomponente. Im Falle des Ablebens der versicherten Person sichert die Todesfallleistung sowohl die Ansprüche der Bank als auch die wirtschaftlichen Belange der Hinterbliebenen ab. Wenn die monatlichen Einzahlungen so kalkuliert werden, dass bereits der gesetzliche Garantiezins zur Tilgung ausreicht, entstehen für den Kreditnehmer gute Chancen auf zusätzliches Vermögen. Dieses ergibt sich am Ende der Laufzeit aus den erwirtschafteten Überschussbeteiligungen der Versicherung, die über die notwendige Tilgungssumme hinausgehen.
FAQ
Wann ist eine Festhypothek wirtschaftlich sinnvoll?
Diese Form der Finanzierung ist besonders für Vermieter attraktiv, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen. Da die Restschuld während der Laufzeit nicht sinkt, bleibt die Zinsbelastung konstant hoch, was eine maximale steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen als Werbungskosten ermöglicht.
Welche Gefahren bestehen bei der Nutzung eines externen Tilgungsträgers?
Ein wesentliches Risiko besteht darin, dass die tatsächlichen Erträge des Tilgungsträgers hinter den ursprünglichen Prognosen zurückbleiben könnten. Falls die prognostizierten Überschussbeteiligungen geringer ausfallen als erwartet, muss der Kreditnehmer die entstandene Differenz bei Fälligkeit des Darlehens aus eigenen Mitteln ausgleichen.
Gibt es Alternativen zur Kapitallebensversicherung als Tilgungsträger?
Neben der Lebensversicherung können auch andere Sparformen wie Bausparverträge oder private Rentenversicherungen zur Tilgung einer Festhypothek eingesetzt werden. In einigen Fällen akzeptieren Banken auch Investmentfonds, wobei hier aufgrund der Marktschwankungen meist strengere Sicherheitsregeln und höhere Anforderungen an die Deckungssumme gelten.