KfW-Wohneigentumsprogramm

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Das Wohneigentumsprogramm der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW-Bank) ist eines der bekanntesten Darlehensprogramme der staatlichen Förderbank. Es steht grundsätzlich jedem offen, der eine zur Selbstnutzung bestimmte Immobilie im Hoheitsgebiet der BRD erwerben bzw. bauen möchte. Anders als viele andere Programme der Förderbank ist das Wohneigentumsprogramm nicht an ökologische Vorgaben gebunden. Es kann deshalb für jedes Vorhaben genutzt werden.

Die Darlehen decken maximal 30 Prozent der Investitionskosten bis zu 100.000 Euro ab. Finanziert werden Bau- und Erwerbskosten. Kredite aus dem Wohneigentumsprogramm werden über das sogenannte Hausbankverfahren vergeben. Das bedeutet, dass der Antrag auf einen Kredit nicht direkt bei der KfW selbst sondern bei einer Bank oder Sparkasse gestellt wird. Es bieten fast alle Privatbanken, Sparkassen und Banken des genossenschaftlichen Sektors KfW-Kredite an. Sofern nicht explizit darauf hingewiesen wird, stehen die Darlehen auf Anfrage zur Verfügung. Der Bank, bei der der Kredit beantragt wird, müssen auch alle erforderlichen Unterlagen bereitgestellt werden. Letztlich fungiert die KfW als Refinanzierungsinstanz gegenüber den Banken.

Kredite aus dem Wohneigentumsprogramm sehen Laufzeiten von bis zu 35 Jahren vor. Darüber hinaus ist es möglich, die Darlehen mit einer Zinsfestschreibung über bis zu 20 Jahren auszustatten. Auf Wunsch stehen bis zu fünf tilgungsfreie Anlaufjahre zur Verfügung, in denen nur die Zinsen auf den Kredit gezahlt werden müssen. Diese Möglichkeit hebt den KfW-Kredit von vielen anderen Darlehen ab. Es ist offensichtlich vorgesehen, dass in den ersten Jahren nach der Kreditaufnahme die Möglichkeit bestehen soll, andere Darlehen schneller zu tilgen. Die Konditionen der Kredite aus dem Wohneigentumsprogramm der KfW fallen relativ günstig aus. Zwar wird das Programm nur in begrenztem Umfang aus Mitteln des Bundeshaushaltes bezuschusst – dennoch liegen die Zinsen am unteren Ende der Spanne des freien Marktes. Das Wohneigentumsprogramm der KfW sollte deshalb für alle, die ein Eigenheim erwerben möchten, oberste Priorität besitzen und in jedem Fall in Betracht gezogen werden.

Weitere Informationen und Beiträge zum Thema Wohneigentumsprogramm:

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Kreditrefinanzierung

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Als Kreditrefinanzierung wird die Wiederbeschaffung von im Rahmen einer Immobilienfinanzierung vergebenen Darlehen durch Banken verstanden. Vergibt eine Bank einen Kredit, muss sie sich selbst auf anderem Wege den ausgereichten Darlehensbetrag beschaffen. Dies kann auf unterschiedlichen Wegen erfolgen.

In der Regel nutzen Banken parallel verschiedene Kanäle zur Refinanzierung ihrer Aktivitäten. Bausparkassen refinanzieren ihre Kredite vorwiegend über das Einlagengeschäft. In diesem Fall werden Kredite durch die Vertragsguthaben anderer Kunden finanziert. Dieses Modell bietet den Vorteil einer vom Kapitalmarkt unabhängigen Refinanzierung. Das deutsche Bausparkassen-Modell konnte sich in der Finanzkrise 2008/2009 bewähren und trug dazu bei, dass der deutsche Immobilienmarkt sich sehr viel stabiler entwickelte als die Immobilienmärkte anderer Länder.

Werden Kredite nicht über das Einlagengeschäft refinanziert, muss sich eine Bank die Mittel am Kapitalmarkt beschaffen. Das funktioniert vorwiegend durch die Ausgabe von Schuldverschreibungen. Dabei begibt die Bank eine Anleihe und verkauft diese gegen Bargeld am Markt. Die Barmittel können dann ausgereicht werden. Die Refinanzierungskosten der Banken sind sehr bedeutend für die Finanzierungskosten der Kreditnehmer. Sie schwanken mit dem allgemeinen Zinsniveau am Kapitalmarkt. Dabei ist anders als bei Dispositions- und Ratenkrediten weniger der Leitzins der Zentralbank bzw. das Zinsniveau am Geldmarkt ausschlaggebend. Wichtiger ist das Zinsniveau am Anleihemarkt –also das bei Schuldverschreibungen mit Laufzeiten von 10 bis 30 Jahren.

Neben den Zinsen am Anleihemarkt sind speziell die Zinsen für Pfandbriefe für die Refinanzierungskosten von Bedeutung. Pfandbriefe dienen der Refinanzierung großer Immobilienprojekte von Kommunen und anderen Gebietskörperschaften. Ihr Zinssatz wirkt sich jedoch indirekt auch auf die Zinsen für Privatkunden aus. Die Zinsen am Kapitalmarkt sind stark abhängig von Konjunktur und Wachstum. Wächst die Wirtschaft schnell, sind die Zinsen in der Regel hoch. In rezessiven Zeiten ist das Zinsniveau dagegen niedrig. Die Konditionen für Privatkunden verändern sich erfahrungsgemäß mit einem zeitlichen Abstand von zwei Wochen, wenn sich das Refinanzierungszinsniveau ändert.

Ersparnisbildung

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Immobilienfinanzierungen erfordern in der Regel solide Vermögenswerte, um einen Teil der Investitionskosten sowie die anfallenden Erwerbsnebenkosten zu decken. Zudem sind im Laufe der Zeit regelmäßig finanzielle Mittel für Instandhaltungen und Renovierungen erforderlich. Sofern keine anderen Kapitalquellen in ausreichendem Maße zur Verfügung stehen, sind Eigentümer daher darauf angewiesen, sowohl vor dem Erwerb als auch während der Nutzungsphase einer Immobilie gezielt Ersparnisse zu bilden.

Der Bausparvertrag als klassisches Vorsorgeinstrument

Idealerweise beginnt die Ersparnisbildung bereits Jahre vor dem eigentlichen Bau- oder Erwerbsvorhaben. Eine weit verbreitete Methode hierfür ist der klassische Bausparvertrag, in den über einen längeren Zeitraum regelmäßig eingezahlt wird. Während der Ansparphase wird das Guthaben verzinst und unter bestimmten Voraussetzungen durch staatliche Förderungen ergänzt. Nach Abschluss dieser Phase stehen dem Sparer neben dem angesammelten Kapital und den Zinserträgen zusätzliche Mittel in Form eines zinsgünstigen Bauspardarlehens zur Verfügung. Dieser vorteilhafte Darlehenszins wird durch den bewussten Verzicht auf eine marktübliche Verzinsung des Guthabens während der Sparzeit ermöglicht.

Sicherheit und Alternativen beim Vermögensaufbau

Das deutsche Bausparsystem genießt aufgrund seiner hohen Stabilität weltweit einen exzellenten Ruf und trägt dazu bei, spekulative Blasenbildungen auf dem Immobilienmarkt zu begrenzen. Da Bausparkassen ihre Kredite primär über die Einlagen ihrer Kunden und nicht über die internationalen Finanzmärkte refinanzieren, erweisen sie sich als besonders krisenfest. Dennoch bieten andere Formen der Ersparnisbildung oft höhere Renditen: So liegen die Zinsen für Tages- oder Festgelder häufig deutlich über denen von Bausparverträgen. Noch höhere Ertragschancen versprechen Wertpapiersparpläne, die jedoch mit entsprechenden Kursrisiken verbunden sind. Im ungünstigsten Fall stehen die Mittel bei Marktschwankungen nicht zum benötigten Zeitpunkt zur Verfügung. Unabhängig vom gewählten Weg bleibt die Empfehlung bestehen, so früh wie möglich mit der Rücklagenbildung zu beginnen.

FAQ

Welche staatlichen Förderungen können die Ersparnisbildung beim Bausparen unterstützen?

In Deutschland können Sparer unter bestimmten Einkommensgrenzen von der Wohnungsbauprämie sowie der Arbeitnehmer-Sparzulage profitieren. Zudem bietet die staatliche Riester-Förderung in Form des Eigenheim-Riester eine Möglichkeit, das Kapital für die spätere Immobiliennutzung schneller aufzubauen.

Warum gilt das Bausparen als besonders risikoarm für angehende Bauherren?

Da der Zinssatz für das spätere Darlehen bereits bei Vertragsabschluss feststeht, bietet das Bausparen eine maximale Kalkulationssicherheit gegenüber künftigen Marktschwankungen. Zudem schützt das geschlossene System der Bausparkassen die Sparer vor den typischen Volatilitäten und Risiken der globalen Kapitalmärkte.

Wann ist ein Wertpapiersparplan als Alternative zur Ersparnisbildung sinnvoll?

Ein Wertpapiersparplan eignet sich vor allem dann, wenn bis zum Immobilienkauf noch ein sehr langer Zeitraum von mindestens zehn Jahren verbleibt. Aufgrund der höheren Renditechancen lässt sich so schneller Eigenkapital ansparen, sofern die Bereitschaft besteht, kurzfristige Kursschwankungen zugunsten des langfristigen Wachstums zu akzeptieren.

Investitionsrücklagen

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Eigentümer sehen sich früher oder später mit Investitionsbedarf im Zusammenhang mit ihrer Immobilie konfrontiert. Teile des Gebäudes müssen renoviert werden, damit der Wert des Objektes konstant gehalten werden kann. Darüber hinaus können größere Maßnahmen wie etwa eine energetische Sanierung oder Teilsanierung erforderlich bzw. sinnvoll sein. Damit die Maßnahmen nicht gänzlich über einen zusätzlichen Kredit finanziert werden müssen, ist es ratsam, eine Investitionsrücklage zu bilden. Diese sollte in Gestalt einer monatlichen Rücklage ins Haushaltsbudget mit eingeplant sein. So ist es ratsam, jeden Monat etwa 100 bis 200 Euro auf die Seite zu legen, damit im Abstand von einigen Jahren Beträge angespart werden, mit denen sich Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zumindest teilweise finanzieren lassen.

Die Ersparnisse können auf unterschiedliche Art und Weise angelegt werden. Wer kein Risiko eingehen will, wählt am besten ein Tagesgeldkonto. Darauf werden Zinsen gezahlt, die deutlich höher sind als die auf einem klassischen Sparbuch. Ein Verlustrisiko besteht nicht und bei praktisch allen Banken sind Tagesgeldkonten kostenfrei. Zudem kann jederzeit auf das Ersparte zugegriffen werden. Wurde bereits ein größerer Betrag angespart, kann dieser auch gut auf einem Festgeldkonto angelegt werden. Hier sind die Guthaben zwar nicht jederzeit verfügbar. Im Gegenzug steht der Zinssatz aber fest und verändert sich während der mit der Bank vereinbarten Laufzeit nicht. Die Fälligkeit muss ggf. mit dem Kapitalbedarf abgeglichen und harmonisiert werden.

Wer bereit ist, für größere Erträge auch höhere Risiken in Kauf zu nehmen, kann die Investitionsrücklage auch in einen Wertpapiersparplan einzahlen. Über Aktienfonds kann dann an der Entwicklung an den Kapitalmärkten partizipiert werden. Die Erträge können ein Vielfaches der Zinsen auf Tages- oder Festgeldkonten erreichen. Im Gegenzug ist es aber möglich, dass erhebliche Verluste entstehen, wenn der Markt sich anders entwickelt als erhofft. Im schlimmsten Fall können sogar Totalverluste auftreten. Auch steht der gewünschte Betrag womöglich nicht dann zur Verfügung, wenn er benötigt wird.

Renovierungskredit

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Renovierungskredite werden aufgenommen, um anstehende Renovierungen zu finanzieren. Es kann sich dabei um kleinere Maßnahmen wie etwa die Erneuerung von Tapeten und Teppichen ebenso handeln wie um größere Sanierungsprojekte bis hin zur kompletten energetischen Sanierung von Gebäuden.

Renovierungskredite können grundsätzlich in zwei Varianten eingeteilt werden: Es kann eine Eintragung des Darlehens ins Grundbuch erfolgen oder aber nicht. Wird der Kredit ins Grundbuch eingetragen, ist der Zinssatz meist günstiger als bei einem Darlehen ohne grundpfandrechtliche Besicherung. Dafür muss die Kreditaufnahme mit der Hausbank abgestimmt werden. Ein Grundkredit bei einer anderen Bank als der, bei der die Immobilienfinanzierung abgeschlossen wurde, ist meist sehr schwer zu realisieren. Die andere Bank müsste dann in der Rangfolge des Grundbuchs hinter die Hausbank zurücktreten. Die meisten Institute sind dazu nicht bereit.

Wird der Kredit nicht ins Grundbuch eingetragen, handelt es sich letztlich um einen ganz gewöhnlichen Konsumkredit, der in der Regel nicht an einen bestimmten Verwendungszweck gebunden ist und ausschließlich durch das Einkommen des Kreditnehmers abgesichert wird. Die Rückzahlung erfolgt in gleich hohen monatlichen Raten und sollte nach spätestens 96 Monaten abgeschlossen sein.

Renovierungskredite führen so oder so zu erheblichen Mehrbelastungen, denen ein Gegenwert gegenüberstehen sollte. Entweder sollte die Wohnqualität durch die mit dem Darlehen finanzierten Maßnahmen deutlich steigen oder aber der Wert des Gebäudes sollte sich erhöhen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Energieverbrauch des Objektes deutlich reduziert werden kann. Prinzipiell gilt, dass energetische Sanierungen zu den betriebswirtschaftlich vorteilhaftesten Maßnahmen gehören. Sie werden oft vom Staat gefördert. Bei vergünstigten Darlehen der KfW und anderen Förderbanken ist allerdings häufig ein Eintrag ins Grundbuch erforderlich. Die Kosten von Renovierungskrediten ohne Grundbucheintrag und staatliche Förderung richten sich häufig nicht nur nach dem allgemeinen Zinsniveau, sondern darüber hinaus auch nach der individuellen Bonität des Kreditnehmers. Je besser diese ist, desto günstiger fällt auch der Zinssatz aus.

Annuitäten-Kredit

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Die überwiegende Mehrheit der Hypothekenfinanzierungen ist als Annuitäten-Kredit konzipiert. Das wesentliche Merkmal dieser Darlehensform ist die konstante monatliche Rate, die sowohl den Zins als auch die Tilgung umfasst. Da mit jeder geleisteten Zahlung der valutierende Kreditsaldo sinkt, verringert sich kontinuierlich die Basis für die Zinsberechnung. Infolgedessen verschiebt sich die Gewichtung innerhalb der gleichbleibenden Rate: Der Zinsanteil sinkt im Zeitverlauf sukzessive, während der Tilgungsanteil im gleichen Maße ansteigt.

Zinsfestschreibung und Zinssicherheit

Annuitäten-Kredite werden in der Regel mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet, die entweder für einen definierten Zeitraum oder bis zur vollständigen Tilgung gilt. Für diese Planungssicherheit erhebt die Bank meist einen Zinsaufschlag, der mit zunehmender Dauer der Bindung steigt. Ohne eine solche Festschreibung bleibt die Rate nur so lange stabil, wie sich das Marktzinsniveau nicht verändert. Ein Zinsanstieg führt bei variablen Darlehen entweder zu einer höheren monatlichen Belastung oder – bei gleichbleibender Rate – zu einer geringeren Tilgung und damit einer längeren Laufzeit. Besonders in der Anfangsphase, wenn der Zinsanteil noch dominiert, können Zinssprünge gravierende finanzielle Auswirkungen haben.

Kündigungsrechte und Alternativen

Ein gesetzlicher Schutzmechanismus erlaubt es Kreditnehmern, Annuitäten-Darlehen mit Zinsbindung trotz längerer Laufzeit erstmals nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Möchte ein Schuldner das Darlehen jedoch vor Ablauf dieser Frist oder vor Ende der Zinsbindung ablösen, fordern Banken meist eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinsgewinne. Diese Gebühr lässt sich nur vermeiden, wenn vertraglich kostenlose Sondertilgungen vereinbart wurden. Das Gegenstück zum Annuitäten-Modell bildet das endfällige Darlehen, bei dem die Rückzahlung in einer Summe am Laufzeitende über einen separaten Tilgungsträger, wie zum Beispiel eine Kapitallebensversicherung, erfolgt.

FAQ

Wie berechnet sich das Verhältnis von Zins und Tilgung in der monatlichen Rate?

Der Zinsanteil wird monatlich neu auf Basis der aktuellen Restschuld ermittelt. Da die Gesamtrate (Annuität) festgeschrieben ist, ergibt sich der Tilgungsanteil automatisch aus der Differenz zwischen der Gesamtrate und dem berechneten Zinsbetrag.

Warum ist eine lange Zinsbindung bei niedrigen Marktzinsen vorteilhaft?

Eine lange Zinsbindung sichert dem Kreditnehmer das niedrige Zinsniveau über viele Jahre ab und schützt vor steigenden Raten bei künftigen Marktschwankungen. Dies bietet eine hohe Kalkulationssicherheit für die gesamte Dauer der Immobilienfinanzierung.

Was passiert, wenn ich mein Darlehen vorzeitig ohne Sonderkündigungsrecht zurückzahlen möchte?

In diesem Fall steht der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zu, um den finanziellen Schaden durch die vorzeitige Rückgabe des Kapitals auszugleichen. Die Höhe dieser Entschädigung richtet sich nach der verbleibenden Restlaufzeit und dem aktuellen Wiederanlagezins der Bank.

Wertzuwachs

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Immobilien können im Wert steigen und dem Eigentümer somit einen Wertzuwachs bescheren. Der Wertzuwachs ist eine der möglichen Komponenten, aus denen die Rendite eines Immobilienerwerbs bestehen kann. Bei Immobilien, die nicht der Selbstnutzung durch den Eigentümer sondern der Vermietung an Dritte dienen, besteht die Rendite aus den Überschüssen der Mieteinnahmen über die Finanzierungskosten, aus dem Anstieg des Objektpreises und den steuerlichen Vergünstigungen, die durch die Absetzbarkeit der Finanzierungskosten von der Einkommensteuer erzielt werden können. Dabei kann es durchaus vorkommen, dass der Überschuss der Mieteinnahmen über die Finanzierungskosten zweitweise negativ ist.

Der Wertzuwachs einer Immobilie besteht aus einem Anstieg des Preises zwischen dem An- und dem Verkauf. Da zwischen Erwerb und Veräußerung oft eine lange Zeitspanne vergeht, müssen zur Ermittlung des Wertzuwachses mehr Komponenten als der reine nominale Transaktionswert allein herangezogen werden. Insbesondere muss die Inflation berücksichtigt werden. Wurde ein Objekt im Jahr 1980 für 200.000 Euro (umgerechnet aus der DM-Mark) erworben und wird es 30 Jahre später für 200.000 Euro wieder veräußert, ist der Wertzuwachs negativ und entspricht damit einem Verlust, weil die Kaufkraft von 200.000 Euro sich in den vergangenen 30 Jahren deutlich reduziert hat.

Ein realer Wertzuwachs kann letztlich nur dann verzeichnet werden, wenn der Anstieg des Preises den Anstieg der Lebenshaltungskosten übersteigt. Die Entwicklung der Lebenshaltungskosten wird am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gemessen. Findet gar kein oder nur ein geringer Wertzuwachs statt, muss dies jedoch nicht zwingend bedeuten, dass der Eigentümer einen Verlust erlitten hat. Wurde die Immobilie etwa während der gesamten Zeit selbst genutzt, wurde die Miete für eine Mietwohnung gespart. Bei vermieteten Objekten müssen analog die Mieteinkünfte zum Gesamtergebnis hinzugezählt werden.

Erfahrungsgemäß erzielen diejenigen Immobilien den höchsten Wertzuwachs, die in einer besonders guten Lage ansässig sind und keine allzu speziellen Ausstattungsmerkmale vorweisen. Weniger stark steigen Objekte in strukturelle schwachen Regionen und solche mit sehr speziellen Merkmalen.

Immobilienpreisprognose

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Die Immobilienpreisprognose zielt darauf ab, die künftige Wertentwicklung von Objekten am Markt vorherzusagen. Ein solches Vorhaben ist naturgemäß mit erheblichen Unsicherheiten behaftet, da die zukünftigen Marktentwicklungen von einer Vielzahl komplexer Variablen abhängen. Maßgebliche Faktoren sind hierbei die demografische Dynamik, die allgemeine wirtschaftliche Lage sowie die sich wandelnden Präferenzen innerhalb der Bevölkerung. Je nach betrachteter Region können diese Prognosen sehr unterschiedlich ausfallen, wobei sich die Erwartungen für den deutschen Markt in den letzten zehn Jahren insgesamt eingetrübt haben. Im Vergleich zu den 1970er und 1980er Jahren ist heute eine deutlich geringere Erwartung an die Preissteigerungsraten zu verzeichnen.

Einfluss der Demografie auf die Markterwartungen

Ein wesentlicher Grund für die verhaltenen Prognosen liegt in der demografischen Entwicklung Deutschlands. Die Geburtenraten sind rückläufig, und anstelle des Wachstums vergangener Jahrzehnte ist die Bevölkerungszahl tendenziell stabil bis leicht rückläufig. Diese Entwicklung dämpft die langfristige Nachfrage nach Wohnraum und wirkt somit preisbegrenzend. Dabei ist nicht nur die absolute Zahl der Einwohner entscheidend, sondern auch deren Altersstruktur. Die Gruppe der 30- bis 40-Jährigen, welche die Hauptzielgruppe für Immobilienkäufe darstellt, wird in den kommenden Dekaden schrumpfen. Da in dieser Lebensphase üblicherweise die Familiengründung und der damit verbundene Erwerb von Wohneigentum erfolgen, schwächt dieser Rückgang eine zentrale Säule der Marktnachfrage.

Regionale Divergenzen und Urbanisierungstrends

Zusätzlich zur Altersstruktur beeinflusst der Trend zur Urbanisierung die regionalen Preisprognosen massiv. Während ländliche Regionen zunehmend unter Abwanderung leiden, verzeichnen größere Städte weiterhin einen stabilen Zuzug. Experten gehen daher davon aus, dass die Preise in ländlichen Gebieten tendenziell sinken werden, was unter Berücksichtigung der Inflation einen spürbaren realen Wertverfall bedeutet. Auch in vielen städtischen Räumen wird kein flächendeckender Preisanstieg erwartet. Stattdessen dürften sich bestehende Trends verfestigen: Immobilien im Süden der Bundesrepublik werden prognostisch eine stärkere Wertentwicklung aufweisen als Objekte im Norden. Dennoch bleiben alle Vorhersagen aufgrund der Unwägbarkeit globaler und nationaler Einflussfaktoren stets unter dem Vorbehalt großer Unsicherheit.

FAQ

Welche demografischen Faktoren beeinflussen die Immobilienpreise am stärksten?

Besonders entscheidend sind die Geburtenrate und die Größe der Alterskohorte zwischen 30 und 40 Jahren, da diese Gruppe die primäre Nachfrage nach Eigenheimen generiert. Ein Rückgang in diesem Segment führt langfristig zu einem Nachlass des Kaufinteresses und drückt somit auf das allgemeine Preisniveau.

Warum verlieren Immobilien in ländlichen Regionen laut Prognosen an Wert?

Durch die anhaltende Abwanderung in urbane Zentren sinkt die Nachfrage in ländlichen Gebieten, während das Angebot an Bestandsobjekten oft stabil bleibt oder sogar steigt. Dieser Nachfrageüberhang führt dazu, dass die Preise nominal stagnieren oder fallen, was real einen deutlichen Kaufkraftverlust des investierten Kapitals bedeutet.

Wie sicher sind langfristige Prognosen zur Preisentwicklung?

Langfristige Prognosen sind mit hoher Vorsicht zu genießen, da sie auf aktuellen Datenmodellen basieren, die plötzliche wirtschaftliche Krisen oder politische Umbrüche nicht vorhersehen können. Sie dienen eher als strategische Orientierungshilfe für Trends und Wahrscheinlichkeiten denn als garantierte Vorhersage künftiger Marktwerte.

Vermietungsrisiken

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Unter dem Oberbegriff Vermietungsrisiken sind alle Risiken zusammengefasst, die mit dem Erwerb einer Immobilie und deren Vermietung an Dritte verbunden sind. Sie werden deshalb auch als Vermieter-Risiken bezeichnet. Dazu zählen unter anderem die Risiken, die auch bei zur Selbstnutzung bestimmten Immobilien durch den Kreditnehmer zu tragen sind. Dazu kommen weitere Risiken. Die Vermietungsrisiken sollten vor dem Beginn eines jeden Vorhabens ermittelt und nachvollzogen werden und auch in die Kalkulation mit einfließen. Zu den Vermietungsrisiken zählt insbesondere der Leerstand. Darunter wird eine Situation verstanden, in der die zur Vermietung bestimmte Immobilie dauerhaft nicht an einen Mieter vermietet werden kann. Dies zieht Mietausfälle nach sich. Werden die laufenden Mieteinnahmen zwingend zur Deckung des Kapitaldienstes benötigt, kann es im schlimmsten Fall zu finanziellen Engpässen führen.

Leerstand ist insbesondere in Städten und Regionen zu erwarten, in denen ein dauerhafter und erheblicher Angebotsüberhang auf dem Immobilienmarkt besteht. Mitunter lassen sich Wohnungen für Jahre nicht oder nicht zu einem adäquaten Preis vermieten. Deshalb sollten Vermieter über ausreichende Rücklagen verfügen. Mietausfälle können trotz eines bestehenden Mietverhältnisses vorkommen. Das ist immer dann der Fall, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann oder will. Zu den immer häufiger wahrgenommenen Vermieterrisiken zählt auch der Kontakt mit sogenannten Mietnomaden. Dabei handelt es sich um Mieter, die nach dem Einzug nur eine oder wenige Mieten zahlen, dann die Zahlungen einstellen und schließlich über Nacht verschwinden und die Wohnung in einem katastrophalen Zustand zurücklassen. Die Schäden durch Mietnomaden können existenzielle Größenordnungen annehmen und den Eigentümer vor große Herausforderungen stellen.

Vermietungsrisiken müssen bei der Berechnung der zu erwartenden Rendite eines Projekts unbedingt berücksichtigt werden. Dies kann z.B. erfolgen, indem die kalkulierten Mieteinnahmen um einen kalkulatorischen Sicherheitsabschlag gekürzt werden. Ohne entsprechende und angemessene Berücksichtigung ist die Gefahr von Fehlentscheidungen groß. Je nach Situation ist eine Beratung empfehlenswert.

Wertpapiertilgung

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Als Wertpapiertilgung wird die Tilgung eines Immobilienkredits durch Wertpapiere verstanden. Grundsätzlich meint der Begriff jede Form der Ablöse eines Darlehens durch Wertpapiere, die der Bank übergeben werden. Meistens bezeichnet der Begriff jedoch eine Finanzierung, bei der die Tilgung über das Ansparen von Wertpapieren in einem Tilgungsträger gesichert wird. Es handelt sich dabei um endfällige Kredite, bei denen während der Laufzeit entweder nur die Zinsen gezahlt werden oder aber gar keine Zahlungen auf das Kreditkonto erfolgen.

Die Ablöse des Darlehens erfolgt durch die im Tilgungsträger angesparten Gelder, die sich aus den Einzahlungen und den damit erwirtschafteten Erträgen zusammensetzen. Die Motivation bei einer Wertpapiertilgung besteht darin, die hohen Ertragschancen zu nutzen, die Wertpapiere bieten. Das Modell lohnt sich nur, wenn die Erträge im Tilgungsträger die Zinskosten des Darlehens übersteigen. In der langfristigen Perspektive kann dies durchaus der Fall sein. Mit etwa Glück befindet sich am Ende der Kreditlaufzeit weit mehr Geld im Tilgungsträger, als für die Rückzahlung des Darlehens erforderlich ist. Die überschüssigen Mittel verbleiben dann beim Kreditnehmer und können zu anderen Zwecken wie etwa der Sicherung des Lebensstandards im Alter eingesetzt werden.

Mit einer Wertpapiertilgung sind allerdings auch Risiken verbunden, weil die Ertragsentwicklung mit Unsicherheiten behaftet ist. Entwickeln sich die Wertpapiere nicht so wie erhofft, kann im schlimmsten Fall das Geld im Tilgungsträger gar nicht ausreichen, um die offenen Forderungen zu bedienen. Das wird allerdings meist dadurch unterbunden, dass die Bank auf eine Kapitalgarantie zum Laufzeitende besteht, die die Deckung der Verbindlichkeiten sichert. Diese bezieht sich allerdings meist nur auf die einbezahlten Erträge, sodass bei schlechter Ertragsentwicklung Wertpapiertilgungen gegenüber anderen Finanzierungsmodellen nachteilig sind. Wertpapiertilgungen eignen sich besonders für risikoaffine Kreditnehmer, die die Chancen des Kapitalmarktes wahrnehmen möchten. Sicherheitsbewusste, die Verlustrisiken scheuen und absolute Sicherheit im Hinblick auf die Entwicklung ihres Vermögensstatus wünschen, fahren mit herkömmlichen Finanzierungen besser.