Baukredit für Selbständige?

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In der Finanzwelt haben es Selbständige nicht leicht: Sie tragen nicht nur das alleine unternehmerische Risiko ihres Unternehmens, häufig stoßen sie auch auf Hindernisse allein aufgrund ihres Status als Selbständige, der meist mit schwankenden Einkommen und erhöhten Ausfallrisiken assoziiert wird. Aber gilt das auch für die Immobilienfinanzierung?

Bei der Baufinanzierung stehen Selbständige vor ganz ähnlichen Problemen wie beispielsweise bei der Beantragung eines Verbraucherkredits oder bei einer Kontoeröffnung: Für die meisten Banken gelten sie als Risiko-Kunden, nur wenige Geldinstitute haben Angebote speziell für Selbständige im Portfolio. So wundert es auch nicht, dass in puncto Baufinanzierung besonders gründlich geprüft wird, ob und zu welchen Konditionen ein Darlehen vergeben werden kann.

Die Prüfung der Kreditanträge Selbständiger verläuft in der Regel sehr streng, generell gilt: Selbständige erhalten niedrigere Beträge zu schlechteren Konditionen. Die Banken begründen dieses Vorgehen mit dem hohen Ausfallrisiko, dem sie in ihrer Kalkulation Rechnung tragen müssen. Interessant dabei: Laut einem Test der Stiftung Warentest aus dem Jahr 2008 machen die Banken durchaus Unterschiede zwischen den Selbständigen, Freiberufler haben häufig bessere Karten als Gewerbetreibende. Am schwierigsten ist es für Existenzgründer, ein Baudarlehen zu erhalten: Ihr Antrag wird in der Regel abgelehnt, wenn sie nicht mindestens drei Jahre selbständige Tätigkeit nachweisen können.

Fast noch wichtiger als Verzinsung und Laufzeit sollte für Selbständige, die einen passenden Baukredit suchen, das Thema Flexibilität sein. Als optimal gelten Sondertilgungsrechte, möglichst ohne Aufpreis und unbegrenzt, und eine Option auf Ratenwechsel, falls die Belastung durch das Darlehen zwischenzeitlich doch etwas zu hoch ausfallen sollte. Auch wenn diese Optionen ein Darlehen geringfügig verteuern – verzichten sollte man darauf nicht.

Risikozuschlag

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Als Risikozuschlag wird ein Aufschlag auf den Zinssatz eines Darlehens verstanden, den die darlehensgebende Bank erhebt, weil sie das Ausfallrisiko des Geschäfts als überdurchschnittlich einstuft. Risikozuschläge werden im Bereich der privaten Baufinanzierung insbesondere dann vorgenommen, wenn der Beleihungsauslauf größer ist als 60 Prozent. Somit müssen Kreditnehmer bei ihrer Finanzierung immer dann mit höheren Zinsen rechnen, wenn sie nur wenig Eigenkapital zur Verfügung haben. Als Ersatz für Eigenkapital können allerdings nachranging eingetragene Darlehen dienen. Diese werden zum Beispiel von der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau im Rahmen des Wohneigentumsprogramms vergeben. Die Zinssätze entsprechen dabei marktüblichen Konditionen für Darlehen mit einem geringen Beleihungsauslauf. Da ein nachrangig eingetragenes Darlehen der Förderbank aus Sicht anderer an der Finanzierung beteiligter Banken wie Eigenkapital erscheint, kann auf den Risikozuschlag verzichtet werden, wenn die Summe aus Eigenkapital und Nachrangdarlehen 40 Prozent der Investitionssumme erreicht.

Risikozuschläge bei Immobilienfinanzierungen steigen mit dem Fremdkapitalanteil an. Banken erheben Zuschläge ab etwa 60 Prozent Fremdkapitalanteil und weiten diese dann sukzessive aus, so dass trivialerweise Vollfinanzierungen, bei denen der Kreditnehmer gar kein Eigenkapital einsetzt, am teuersten sind. Wie hoch die Risikozuschläge im Einzelnen ausfallen, richtet sich zum einen nach der Preispolitik der Bank, zum anderen nach der bei Aufnahme des Darlehens herrschenden Situation am Kapitalmarkt. Die Refinanzierung von risikobehafteten Darlehen ist für Banken nicht mit immer gleichen Kosten verbunden, sondern kann variieren. Deshalb können die Zuschläge insbesondere in Marktphasen, die von einen abnehmenden Risikotoleranz der Akteure am Kapitalmarkt geprägt ist, deutlich höher ausfallen als im Durchschnitt. Auch können sich die Konditionen vergleichsweise schnell ändern.

Hohe Risikozuschläge gefährden die Profitabilität einer Immobilienfinanzierung, da zum einen die laufenden monatlichen Raten höher ausfallen und zum anderen die Zeitspanne bis zur vollständigen Tilgung des aufgenommenen Darlehens länger ist. Mitunter können so die wirtschaftlichen Vorteile einer Immobilienfinanzierung dahin schmelzen.

Grundbucheintrag

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Wird eine Immobilie über einen Bankkredit finanziert, erfolgt in der Regel eine Eintragung des darlehensgebenden Instituts in das Grundbuch. Auf diese Weise sichert sich die Bank für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers den direkten Zugriff auf das Objekt. Sollte der Darlehensnehmer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, kann die Immobilie verwertet werden, um die Ansprüche der Bank aus den Erlösen zu decken. Dieser Eintrag ist rechtlich zwingend erforderlich, da das Objekt ohne diese dingliche Sicherung in die allgemeine Insolvenzmasse fließen würde und somit allen Gläubigern gleichermaßen zur Verfügung stünde. Entsprechend wird bei nahezu jeder Immobilienfinanzierung eine solche Besicherung vorgenommen. Dies gilt ebenso für Bauspardarlehen, da der Gesetzgeber den Instituten dies über die Bausparkassenverordnung explizit vorschreibt. Lediglich bei Kleindarlehen mit einem Gegenwert von weniger als 30.000 Euro kann auf eine Eintragung verzichtet werden. Da hierfür die Mitwirkung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben ist, fallen entsprechende Gebühren an.

Nachrangige Eintragungen und staatliche Förderprogramme

Darlehen können im Grundbuch auch an nachrangiger Stelle eingetragen werden. Diese Konstellation ergibt sich häufig bei der Inanspruchnahme öffentlicher Förderprogramme, wie sie etwa die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) anbietet. Eine nachrangige Besicherung bietet strategische Vorteile, da ein solcher Kredit für andere beteiligte Banken oft wie ein Ersatz für Eigenkapital gewertet wird. Die KfW ermöglicht diese Form der Absicherung beispielsweise im Rahmen ihres Wohneigentumsprogramms, mit dem bis zu 30 Prozent der Investitionskosten (maximal 100.000 Euro) finanziert werden können. Da es sich hierbei um ein spezielles Förderbank-Darlehen handelt, profitiert der Kreditnehmer zudem davon, dass der sonst übliche Zinsaufschlag für nachrangige Sicherheiten entfällt.

Risiken und Abläufe beim Eigentümerwechsel

Beim Verkauf einer Immobilie ist eine formelle Änderung des Grundbucheintrags erforderlich, um den bisherigen Eigentümer offiziell durch den Käufer abzulösen. In dieser Übergangsphase besteht für den Käufer ein spezifisches rechtliches Risiko: Sollte der Verkäufer insolvent werden, bevor die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen ist, hat der Käufer noch keinen direkten Zugriff auf die Immobilie. Ohne den vollendeten Eintrag muss er seine Ansprüche gegenüber dem Insolvenzverwalter wie ein gewöhnlicher Gläubiger geltend machen und auf eine anteilige Befriedigung aus der Insolvenzmasse hoffen. Um dieses Szenario zu verhindern, wird in der Praxis meist eine Auflassungsvormerkung genutzt, die den Anspruch des Käufers vorab sichert.

FAQ

Was passiert, wenn ein Darlehen nicht im Grundbuch eingetragen wird?

Ohne eine Eintragung im Grundbuch hat die Bank im Falle einer Insolvenz des Kreditnehmers kein Vorzugsrecht auf die Verwertung der Immobilie. Das Objekt würde dann zur allgemeinen Insolvenzmasse zählen, wodurch die Absicherung des Kredits für den Darlehensgeber weitestgehend verloren ginge.

Welche Vorteile bietet die nachrangige Eintragung eines KfW-Darlehens?

Durch den Nachrang verbessert sich die Bonitätseinstufung bei der finanzierenden Hauptbank, da das Förderdarlehen wie wirtschaftliches Eigenkapital behandelt wird. Zudem verzichtet die KfW trotz des höheren Risikos auf die marktüblichen Zinsaufschläge für zweitrangige Absicherungen.

Wie schützt sich ein Käufer vor der Insolvenz des Verkäufers während der Abwicklung?

Um das Risiko zwischen Kaufpreiszahlung und endgültiger Grundbucheintragung zu minimieren, wird im Grundbuch eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Diese sichert den Eigentumsübertragungsanspruch des Käufers gegenüber Dritten ab und blockiert anderweitige Verfügungen über das Grundstück.

Immobilienspekulation

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Unter Immobilienspekulation versteht man im weitesten Sinne die Aktivitäten privater oder gewerblicher Akteure, die auf die Erzielung kurzfristiger Gewinne durch Transaktionen auf dem Immobilienmarkt abzielen. Ein solches Vorhaben besteht in der Regel aus dem Erwerb und der anschließenden Veräußerung von Objekten. Bei einem erfolgreichen Geschäftsverlauf übersteigt der Verkaufspreis den ursprünglichen Einkaufspreis; die daraus resultierende Differenz stellt den Gewinn des Spekulanten dar, während im gegenteiligen Fall ein Verlust realisiert wird. Im Vergleich zu anderen Ländern ist die Spekulation mit Immobilien in Deutschland insbesondere unter Privatanlegern wenig verbreitet. Ein wesentlicher Grund hierfür ist die steuerliche Gesetzgebung, die spekulativen Geschäften gezielt entgegenwirkt.

Steuerliche Rahmenbedingungen und Haltefristen

In Deutschland sind Veräußerungsgewinne aus Immobilien für private Verkäufer steuerpflichtig und werden mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz belegt. Dieser liegt im Regelfall deutlich über der pauschalen Abgeltungssteuer, die für Gewinne aus anderen Anlageklassen fällig wird. Eine steuerfreie Vereinnahmung der Gewinne ist erst nach Ablauf einer zehnjährigen Haltefrist möglich. Diese sehr lange Zeitspanne stellt für spekulative Ansätze, die meist auf kurze Zeithorizonte ausgerichtet sind, ein erhebliches Hindernis dar. Diese Regelung zur Spekulationsfrist findet gleichermaßen Anwendung auf institutionelle Investoren, wie beispielsweise offene Immobilienfonds.

Gesamtwirtschaftliche Risiken spekulativer Aktivitäten

Umfangreiche Spekulationen am Immobilienmarkt sind aus volkswirtschaftlicher Sicht oft unerwünscht, da sie zu massiven Verwerfungen führen können. Die Entstehung von Preisblasen durch übermäßige spekulative Dynamik birgt das Risiko eines plötzlichen Preisverfalls. Ein solcher Einbruch kann die Überschuldung privater Haushalte zur Folge haben und den Zusammenbruch gewerblicher Investoren provozieren, was letztlich das Wirtschaftswachstum nachhaltig schädigt. Aufgrund dieser Risiken werden Immobilien als Vermögensgegenstände in Deutschland vorwiegend als langfristige Investments mit solidem Sachwertcharakter betrachtet. Die historisch kontinuierliche Preisentwicklung auf dem hiesigen Markt spiegelt diese konservative Grundhaltung wider.

FAQ

Wie unterscheidet sich die Besteuerung von Immobiliengewinnen von Aktienerträgen?

Während Gewinne aus Wertpapieren der pauschalen Abgeltungssteuer unterliegen, wird der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz verrechnet. Dies führt meist zu einer deutlich höheren Steuerlast, sofern das Objekt nicht über einen sehr langen Zeitraum gehalten wurde.

Welche Gefahren drohen der Wirtschaft durch übermäßige Immobilienspekulation?

Übersteigerte Spekulation kann Immobilienpreise künstlich aufblähen, bis diese nicht mehr durch die tatsächliche wirtschaftliche Kraft der Mieter oder Käufer gedeckt sind. Wenn eine solche Blase platzt, drohen Kreditausfälle und Bankenkrisen, die eine schwere und langwierige Rezession für die gesamte Volkswirtschaft auslösen können.

Wann entfällt die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf vollständig?

Die Steuerpflicht für den Veräußerungsgewinn entfällt grundsätzlich nach einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf. Eine Ausnahme gilt für Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Baufinanzierung

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Unter dem Begriff Baufinanzierung werden sämtliche Maßnahmen gebündelt, die den Erwerb oder Bau einer Immobilie ermöglichen. Dieser Prozess umfasst klassischerweise das systematische Ansparen von Eigenkapital, die Aufnahme von Darlehen bei Kreditinstituten sowie die Einbindung staatlicher Förderprogramme und Zuschüsse. Auch moderne Ansätze, wie die Integration der Eigenheimrente in das Finanzierungskonzept, sind feste Bestandteile dieses Feldes. Da eine Baufinanzierung für die meisten Menschen das finanziell bedeutendste Projekt ihres Lebens darstellt, ist eine langfristige, sorgfältige und individuell abgestimmte Planung unerlässlich.

Ein zentraler Baustein ist das Eigenkapital, das häufig über einen Bausparvertrag aufgebaut wird. Hierbei zahlt der Sparer über mehrere Jahre regelmäßig Beträge auf ein Konto bei einer Bausparkasse ein. Nach Abschluss der Ansparphase werden das Guthaben, die aufgelaufenen Zinsen sowie mögliche staatliche Zulagen zusammen mit einem zinsgünstigen Bauspardarlehen ausgezahlt. Diese Kombination deckt oft bereits einen signifikanten Teil der gesamten Investitionskosten ab.

Förderprogramme und die Rolle der Kreditinstitute

Der Immobilienerwerb lässt sich oft spürbar erleichtern, wenn Mittel aus öffentlichen Förderprogrammen genutzt werden. Insbesondere die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet hierfür verschiedene Programme mit attraktiven Konditionen an. Diese Darlehen zeichnen sich entweder durch besonders niedrige Zinssätze aus oder bieten den Vorteil, dass sie im Grundbuch nachrangig besichert werden können, was die Finanzierung insgesamt stabilisiert.

Private Banken sind ebenfalls wesentliche Partner und finanzieren in der Regel zwischen 60 und 80 Prozent der Investitionskosten. Zur Absicherung dieser Kredite wird eine Grundschuld zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragen. Um aus der Vielzahl der Angebote die optimale Lösung zu finden, nutzen immer mehr Verbraucher spezialisierte Finanzierungsvermittler. Diese vergleichen die Konditionen zahlreicher Institute und helfen dabei, signifikante Kosten zu sparen. Aufgrund der Komplexität und der enormen Bedeutung für die private Vermögensplanung ist die Inanspruchnahme einer umfassenden Fachberatung in jedem Fall empfehlenswert.

FAQ

Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei einer soliden Baufinanzierung?

Eigenkapital senkt das Darlehensrisiko für die Bank und führt dadurch in der Regel zu deutlich günstigeren Zinssätzen für den Kreditnehmer. Experten empfehlen meist, mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten sowie die Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln zu bestreiten.

Was sind die Vorteile einer KfW-Förderung innerhalb des Finanzierungsplans?

KfW-Darlehen bieten oft zinsverbilligte Konditionen und tilgungsfreie Anlaufjahre, was die monatliche Belastung in der Anfangsphase reduziert. Zudem werden diese Kredite von vielen Banken wie Eigenkapital gewertet, wodurch sich die Konditionen für das Hauptdarlehen verbessern können.

Wann ist der Einsatz eines Finanzierungsvermittlers sinnvoll?

Ein Vermittler ist besonders dann hilfreich, wenn man ohne großen Eigenaufwand die Angebote hunderter Banken vergleichen möchte, um den günstigsten Zinssatz zu finden. Er übernimmt zudem oft die Aufbereitung der Unterlagen und unterstützt bei der Kommunikation mit den Kreditinstituten.

Eigenheimfinanzierung

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Unter einer Eigenheimfinanzierung versteht man im allgemeinen Sprachgebrauch die Finanzierung einer Immobilie, die vom Eigentümer zu privaten Wohnzwecken selbst genutzt wird. Dieses Modell erfreut sich in Deutschland großer Beliebtheit und wird von zahlreichen Haushalten realisiert. Da die wenigsten angehenden Eigentümer die erforderlichen Mittel für den Bau oder Erwerb vollständig aus eigenen Reserven aufbringen können, führt der Weg in die eigenen vier Wände meist über ein Bankdarlehen. Dennoch wird nur in Ausnahmefällen die gesamte Investitionssumme über Fremdkapital finanziert. Ein angemessener Eigenkapitalanteil ist nahezu unersetzlich, da er die Zinskonditionen des Kredits maßgeblich verbessert. Kreditinstitute erheben in der Regel ab einem Beleihungsauslauf von über 60 Prozent Zinsaufschläge, die mit sinkendem Eigenkapitalanteil progressiv ansteigen. Experten empfehlen, mindestens zehn Prozent der reinen Investitionskosten sowie die anfallenden Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln zu decken.

Staatliche Förderungen und vergünstigte Darlehen

Der Staat unterstützt den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum aktiv und stellt hierfür diverse Förderinstrumente bereit. Neben der Wohnungsbauprämie und der Eigenheimrente sind insbesondere die Programme der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) von zentraler Bedeutung. Diese Darlehen bieten attraktive Vergünstigungen, da sie entweder durch staatliche Haftungsfreistellungen für die durchleitenden Banken abgesichert oder direkt durch Bundes- und Landesmittel subventioniert werden. Durch die gezielte Einbindung solcher Förderkredite lässt sich die monatliche Gesamtbelastung einer Eigenheimfinanzierung oft spürbar reduzieren.

Das Eigenheim als Säule der privaten Altersvorsorge

Im Rahmen der langfristigen Vermögensplanung nimmt der Immobilienerwerb eine Schlüsselrolle ein. Da im Rentenalter keine Mietzahlungen mehr anfallen, sinkt der Bedarf an ergänzenden Vorsorgemaßnahmen, wie etwa privaten Rentenversicherungen, signifikant. Zudem stellt eine Immobilie einen wertbeständigen und inflationsgeschützten Sachwert dar. Aus diesen Gründen bleibt die Nachfrage nach soliden Eigenheimfinanzierungen ungeachtet demografischer Veränderungen ungebrochen hoch, da sie als fundamentale Absicherung für den Lebensabend fungieren.

FAQ

Wie viel Eigenkapital sollte man idealerweise in eine Eigenheimfinanzierung einbringen?

Idealerweise sollten Kreditnehmer mindestens 20 Prozent der Kaufsumme sowie sämtliche Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren, um Top-Konditionen bei der Bank zu erhalten. Eine höhere Eigenkapitalquote reduziert nicht nur den Zinssatz, sondern senkt auch das Gesamtrisiko und die monatliche Ratenlast über die gesamte Laufzeit.

Welche Vorteile bietet die Einbindung von KfW-Förderdarlehen?

KfW-Darlehen zeichnen sich durch oft unter dem Marktdurchschnitt liegende Zinssätze und tilgungsfreie Anlaufjahre aus, was die Liquidität in der Anfangsphase schont. Zudem gewährt der Staat in bestimmten Programmen Tilgungszuschüsse, die den zurückzuzahlenden Kreditbetrag direkt vermindern und somit die Entschuldung beschleunigen.

Zählt die Eigenleistung am Bau („Muskelhypothek“) als Eigenkapital?

Ja, viele Banken erkennen fundierte Eigenleistungen am Bau bis zu einer gewissen Grenze als Ersatz für bare Eigenmittel an. Da diese Eigenleistungen den Wert der Immobilie steigern, ohne das Darlehen zu erhöhen, verbessern sie den Beleihungsauslauf und können zu günstigeren Zinskonditionen führen.

Ansparphase

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Bei der Finanzierung von Immobilien ist es ein erheblicher strategischer Vorteil, einen signifikanten Teil der Investitionskosten durch Eigenkapital zu decken. Die Höhe der Eigenmittel beeinflusst die Konditionen des Bankdarlehens massiv: Sobald der Beleihungsauslauf die Grenze von 60 Prozent überschreitet, erheben Kreditinstitute in der Regel Zinsaufschläge. Diese Aufschläge steigen progressiv an, je geringer der Eigenanteil ausfällt. Über die gesamte Laufzeit hinweg können diese Zusatzkosten schnell mittlere fünfstellige Beträge erreichen. Um die Zinsbelastung so gering wie möglich zu halten, sollten angehende Immobilieneigentümer daher so früh wie möglich mit dem systematischen Aufbau eines Kapitalstocks beginnen.

Klassische Kapitalbildung durch Bausparverträge

Der Bausparvertrag gilt nach wie vor als der traditionelle Weg der Kapitalbildung für wohnwirtschaftliche Zwecke. In der Ansparphase zahlt der Sparer regelmäßig Beiträge ein, die mit einem meist geringen Guthabenzins verzinst werden. Ein wesentlicher Vorteil sind hierbei mögliche staatliche Förderungen, wie die Wohnungsbauprämie, die das Guthaben zusätzlich aufstocken. Die eher niedrige Verzinsung während des Sparens wird durch den Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen kompensiert. Die Höhe dieses Darlehens sowie der Zinssatz für die spätere Rückzahlung stehen bereits bei Vertragsabschluss fest, was dem Sparer eine hohe Kalkulationssicherheit bietet.

Banksparpläne als flexible Alternative

Alternativ zum Bausparen kann das Eigenkapital über klassische Banksparpläne aufgebaut werden. Hierbei wird ein fester Betrag auf ein Sparkonto eingezahlt, der zusammen mit den Zinserträgen zum geplanten Investitionszeitpunkt zur Verfügung steht. Der entscheidende Vorteil gegenüber dem Bausparvertrag liegt in der höheren Flexibilität und einer oft attraktiveren Verzinsung des Kapitals. Allerdings entfällt bei diesem Modell der Anspruch auf ein günstiges Darlehen mit festgeschriebenen Zinsen für die spätere Bauphase, was ein höheres Zinsänderungsrisiko für die Restfinanzierung bedeutet.

Kapitalmarktbasierte Strategien für risikobewusste Sparer

Für Anleger mit einer höheren Risikoaffinität bieten sich Aktien und Fonds als Instrumente während der Ansparphase an. Diese Anlageformen ermöglichen durch Dividenden und Kurssteigerungen oft deutlich höhere Wertzuwächse als klassische Sparprodukte und können den Weg zum Eigenheim verkürzen. Dem stehen jedoch erhebliche Kursrisiken gegenüber. Volatilität am Kapitalmarkt kann im schlimmsten Fall zu einer Minderung des Kapitals genau zu dem Zeitpunkt führen, an dem die Immobilie erworben werden soll. Daher erfordert dieser Weg eine sorgfältige Planung und eine ausreichende zeitliche Distanz zum geplanten Kaufdatum.

FAQ

Warum sinkt der Zinssatz bei einer höheren Eigenkapitalquote?

Für die Bank sinkt mit steigendem Eigenkapital das Risiko eines Verlustes im Falle einer Verwertung der Immobilie. Da dieses geringere Risiko direkt an den Kunden weitergegeben wird, profitiert dieser von deutlich niedrigeren Sollzinsen für den Kredit.

Welche staatlichen Förderungen können die Ansparphase beschleunigen?

Neben der Wohnungsbauprämie können Sparer unter bestimmten Voraussetzungen auch die Arbeitnehmer-Sparzulage oder Riester-Förderungen (Wohn-Riester) in Anspruch nehmen. Diese staatlichen Zuschüsse fließen direkt in das Kapitalvermögen ein und erhöhen so die verfügbaren Eigenmittel für den späteren Immobilienkauf.

Was ist beim Einsatz von Aktienfonds für das Eigenkapital zu beachten?

Da Aktienmärkte schwanken können, sollte man rechtzeitig vor dem geplanten Immobilienkauf beginnen, die Gewinne zu sichern und das Kapital in schwankungsarme Anlageformen umzuschichten. Experten raten dazu, diesen „Exit“ aus dem Aktienmarkt etwa zwei bis drei Jahre vor dem geplanten Baustart einzuleiten.

Immobilienfinanzierung

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Unter einer Immobilienfinanzierung versteht man den Bau oder Erwerb einer Immobilie, der ganz oder teilweise durch Fremdkapital finanziert wird. Dabei ist es unerheblich, ob der Eigentümer das Objekt selbst bewohnt, es an Dritte vermietet oder eine Kombination aus beidem anstrebt. Da Immobilienfinanzierungen für die Stabilität des Immobilienmarktes essenziell sind, werden sie staatlich gefördert. Neben direkten Zuschüssen stellt der Staat über öffentliche Förderbanken, wie die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), spezielle Darlehen bereit. Diese zeichnen sich entweder durch Zinssätze unterhalb des Marktniveaus aus oder bieten strategische Vorteile, wie etwa die Möglichkeit einer nachrangigen Eintragung ins Grundbuch ohne Zinsaufschlag.

Zinsgestaltung und Risikomanagement

Bei der Strukturierung einer Immobilienfinanzierung wird grundsätzlich zwischen variablen und festen Zinssätzen unterschieden. Variabel verzinste Darlehen orientieren sich an Referenzzinssätzen wie dem Euribor oder dem Eonia. Steigt der jeweilige Referenzzins, erhöht sich auch der Kreditzins, was für den Darlehensnehmer ein erhebliches finanzielles Risiko darstellt, da die Kosten der Finanzierung stark schwanken können. Um sich gegen solche Zinsänderungsrisiken abzusichern, kann eine Zinsbindung vereinbart werden. Diese fixiert den bei Vertragsabschluss geltenden Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum oder die gesamte Laufzeit. In der Regel wird für diese Planungssicherheit ein Zinsaufschlag erhoben, der mit der Dauer der Zinsfestschreibung korreliert.

Laufzeiten und Eigenkapitalanforderungen

Immobilienfinanzierungen sind typischerweise auf eine sehr lange Laufzeit ausgelegt, die oft 30 Jahre oder mehr umfasst. Banken setzen für die Kreditvergabe meist voraus, dass der Kreditnehmer einen signifikanten Teil der Investitionskosten aus Eigenmitteln bestreitet. Während eine Quote von 10 Prozent häufig als Untergrenze gilt, führt ein Eigenkapitalanteil von 40 Prozent oder mehr in der Regel zu deutlich attraktiveren Konditionen und niedrigeren Zinssätzen.

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen einer Sollzinsbindung und einem variablen Darlehen?

Bei einer Sollzinsbindung wird der Zinssatz für einen festen Zeitraum garantiert, was dem Kreditnehmer eine hohe Kalkulationssicherheit bietet. Im Gegensatz dazu passt sich ein variables Darlehen regelmäßig an das aktuelle Marktniveau an, wodurch sowohl Chancen auf Zinssenkungen als auch Risiken durch Zinssteigerungen entstehen.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Kreditvergabe?

Eigenkapital dient der Bank als Sicherheit und reduziert das Risiko eines Zahlungsausfalls für das Institut. Je höher der Anteil an eigenen Mitteln ist, desto geringer fällt in der Regel der Zinssatz für den aufgenommenen Kredit aus.

Wie unterstützt der Staat angehende Immobilienbesitzer?

Der Staat fördert den Immobilienerwerb insbesondere durch zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse über Institute wie die KfW. Zudem können steuerliche Vorteile oder spezielle Förderprogramme für energetisches Bauen die Finanzierungslast spürbar senken.

Bausparkassenverordnung

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Die im Jahr 1973 erlassene Bausparkassenverordnung bildet das fundamentale Regelwerk für die Ausgestaltung von Bausparverträgen und definiert den rechtlichen Rahmen für sämtliche Aktivitäten der Bausparkassen. Das primäre Ziel dieser Verordnung ist der Schutz der Gläubiger. Hierbei handelt es sich vor allem um die Bausparer, die der Bausparkasse ihre Einlagen anvertrauen. Um deren Guthaben zu sichern, schreibt die Verordnung unter anderem eine umfassende Risikoprüfung bei der Vergabe von Bauspardarlehen vor, wodurch das Ausfallrisiko konsequent minimiert wird.

Da die Stabilität des Bausparwesens in direktem Zusammenhang mit der Sicherheit des gesamten Immobilienmarktes steht, misst der Gesetzgeber diesen Regelungen eine hohe Bedeutung bei. So enthält die Verordnung beispielsweise spezifische Vorschriften für sogenannte Großbausparverträge. Hierunter fallen Verträge mit einem Gesamtvolumen von mehr als 150.000 Euro (beziehungsweise ursprünglich 300.000 D-Mark), welches sich aus den Eigenleistungen, staatlichen Förderungen, Guthabenzinsen und der Darlehenssumme zusammensetzt.

Zweckbindung und Besicherung von Darlehen

Ein wesentlicher Aspekt der Bausparkassenverordnung ist die strikte Zweckbindung: Darlehen dürfen ausschließlich für wohnungswirtschaftliche Zwecke, also den Erwerb oder Bau von Immobilien, vergeben werden. Zudem müssen diese Kredite grundsätzlich grundpfandrechtlich abgesichert sein. Eine praxisrelevante Ausnahme bilden Kleindarlehen mit einem Gegenwert von weniger als 30.000 Euro. Seit einer Gesetzesänderung im Mai 2009 müssen solche Engagements nicht zwingend im Grundbuch eingetragen werden. Dies bietet Kreditnehmern bei kleineren Modernisierungsvorhaben den Vorteil, dass die Kosten für die notarielle Eintragung und die Grundbuchgebühren entfallen.

Regelungen zur Zuteilung und Finanzierung

Darüber hinaus umfasst die Verordnung detaillierte Bestimmungen zu gewerblichen Darlehen sowie zu Formen der Vor- und Zwischenfinanzierung. Ein wichtiger verbraucherschützender Aspekt ist zudem das Verbot für Bausparkassen, verbindliche Termine für die Zuteilung eines Darlehens zu nennen. Experten bewerten die Bausparkassenverordnung insgesamt als hocheffektives Instrument, um die Stabilität der deutschen Immobilienfinanzierung nachhaltig zu sichern und der Entstehung spekulativer Blasen entgegenzuwirken.

FAQ

Was ist das Hauptziel der Bausparkassenverordnung?

Das wesentliche Ziel der Verordnung ist der Schutz der Gläubiger, insbesondere der Bausparer und ihrer Einlagen. Durch strenge Vorgaben zur Risikoprüfung und Besicherung soll die Stabilität des gesamten Bausparwesens sowie des Immobilienmarktes gewährleistet werden.

Ab welcher Summe spricht man von einem Großbausparvertrag?

Ein Großbausparvertrag liegt vor, wenn das Gesamtvolumen aus Einzahlungen, Zinsen, Förderungen und Darlehen die Grenze von 150.000 Euro überschreitet. Für diese Verträge gelten innerhalb der Bausparkassenverordnung gesonderte regulatorische Anforderungen.

Wann ist bei einem Bauspardarlehen keine Grundbucheintragung nötig?

Bei kleineren Darlehenssummen von weniger als 30.000 Euro sieht der Gesetzgeber seit Mai 2009 eine Ausnahme von der obligatorischen grundpfandrechtlichen Absicherung vor. Dies erspart den Kreditnehmern die anfallenden Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch.

Selbstauskunft

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Im Rahmen eines Kreditantrages verlangen Banken von Verbrauchern eine Reihe von Informationen, die dazu dienen, die Kreditwürdigkeit sowie die finanzielle Leistungsfähigkeit eines potenziellen Darlehensnehmers einzuschätzen und die Entscheidungsfindung hinsichtlich der Kreditvergabe zu erleichtern. Im Rahmen der Selbstauskunft erteilt ein Antragsteller der Bank Informationen zu seinen Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Wird eine detaillierte Selbstauskunft eingeholt, werden in der Regel sehr viele Informationen abgefragt. So müssen Antragsteller beispielsweise detaillierte Auskünfte zu ihrem Vermögen sowie zu ihren Verbindlichkeiten geben. Zum Vermögen werden dabei alle Vermögensgegenstände gezählt, etwa Aktien, Renten oder andere Wertpapiere sowie Immobilien oder Anteile an Unternehmen oder Bankguthaben. Zu den Verbindlichkeiten zählen bestehende Ratenkredite und Hypothekenfinanzierungen, Salden auf Kreditkarten mit Teilzahlungsfunktion, Verbindlichkeiten beim Versandhaus, die in Raten gezahlt werden sowie in Anspruch genommene Dispositionskredite.

Die Verbindlichkeiten werden vom Vermögen subtrahiert und es ergibt sich der Vermögensstatus des Antragstellers. Dieser kann positiv oder negativ sein und ist für sich genommen kein entscheidender Grund für die Vergabe eines grundpfandrechtlich besicherten Darlehens. Einzige Ausnahme: Erscheint die Verschuldung des Antragstellers aus Sicht der Bank inakzeptabel hoch, führt dies in der Regel zu einer Ablehnung des Kreditgesuchs. Dabei ist insbesondere die Höhe der laufend für die Schuldentilgung zu entrichtenden Mittel von Bedeutung, da an diesen die Fähigkeit des Antragstellers zum Leisten des Kapitaldienstes gemessen wird.

In der Selbstauskunft gibt der Antragsteller insbesondere auch Auskunft über die Art und die Höhe seines Einkommens. Einkommen aus abhängiger Erwerbstätigkeit sowie solche aus selbstständiger Tätigkeit werden dabei ebenso erfasst wie solche aus Vermögen (wie Miete, Dividenden, Zinsen, etc.). Reicht das Einkommen aus Sicht der Bank zur Leistung des Kapitaldienstes aus und wird es auch nicht durch andere Belastungen wie etwa die Schuldentilgung geschmälert, steht zumindest im Hinblick auf die Selbstauskunft der Kreditvergabe in der Regel nichts mehr im Wege.